N° RG 25/01186 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIWC

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/01186 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIWC

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12] sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 305.218.232., prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

DEFENDERESSE :

SCI DOMJEAN immatriculée au RCS de MULHOUSE sous le n* 422.772.624. prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. DOMJEAN est propriétaire des lots de copropriété numéros 201 et 204 correspondant à des bureaux au sein de la résidence [12] sise [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2025, le [Adresse 15] [Adresse 11] a fait attraire la S.C.I. DOMJEAN devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI DOMJEAN à lui payer une somme de 15.730,68 euros, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 sur la somme de 12.770,40 euros, à compter de la mise en demeure du 12 février 2024 sur la somme de 12.804,00 euros, à compter de la sommation de payer du 18 mars 2024 sur la somme de 13.783,41 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, à défaut à compter de la présente assignation pour le tout ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la SCI DOMJEAN à payer une somme de 2.000 euros au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE KELLERMANN, sise [Adresse 9] 67000 [Adresse 14], à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI DOMJEAN au paiement d’une somme de 1.366,31 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris aux frais de la sommation de payer, s’élevant à hauteur de 73,60 euros, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 13 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

La société DOMJEAN, régulièrement assignée par remise de l’acte à étude, n’a pas constitué avocat. La décision sera donc réputée contradictoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation visée ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au regard du relevé du compte copropriétaire de la société DOMJEAN édité par le syndic le 3 janvier 2025, la somme de 15 730,68 euros dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement correspond aux créances suivantes :

—  11 382,16 euros au titre de la reprise d’un « solde antérieur » au 31 mars 2023 ;

—  3 349,45 euros au titre des provisions sur charges appelées entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 ;

—  358,49 euros au titre des appels de fonds travaux ALUR émis entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2025 ;

—  79,20 euros au titre des frais de mise en demeure ;

—  480,00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ;

—  480,00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat ;

déduction faite d’un solde de charges créditeur de 398,62 euros au 31 mars 2023.

L’extrait du grand livre produit en annexe 1-2 du syndicat des copropriétaires permet d’établir partiellement l’origine du solde antérieur qui correspond ainsi à :

—  12 720,23 euros au titre d’un « solde antérieur » dont l’origine est inconnue ;

—  2 444,74 euros au titre des provisions sur charges appelées entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2023 ;

—  180 euros au titre des appels de fonds travaux ALUR émis entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2022 ;

—  558,05 au titre d’un solde de charges débiteur au 31 mars 2021 ;

—  2 710,64 euros au titre de « ref désordres balcons AG 2022 » ;

—  40 euros au titre de frais de relance ;

déduction faite d’un montant de 7 257,60 euros au titre d’une « annulation désordres balcons » et d’un solde de charges créditeur de 13,90 euros au 31 mars 2022.

Il y a lieu d’examiner successivement les montants réclamés au titre des charges de copropriété (14 651,48 euros) et ceux réclamés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires (1 079,20 euros).

1) S’agissant des charges de copropriété :

Sur le montant principal de la créance :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget prévisionnel et les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition. A défaut, il ne justifie pas de sa créance.

Afin de justifier de ses créances au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit :

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. DOMJEAN entre le 27 novembre 2023 et le 26 novembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 9 septembre 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2022-2023 (du 1er avril 2022 au 31 mars 2023) et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025 (du 1er avril 2024 au 31 mars 2025) ; annulé les appels de fonds 3 et 4 pour des travaux de réfection des balcons votés antérieurement, décidé de travaux de réfection de la cage d’escalier, de l’engagement d’un maître d’oeuvre pour les travaux de réfection des balcons et d’un repérage amiante avant travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 9 avril 2024 ayant uniquement renouvelé le mandat du syndic,

— des mises en demeure adressées à la S.C.I. DOMJEAN le 19 janvier 2024 et le 12 février 2024 ;

— une sommation de payer les charges de copropriété adressée à la S.C.I. DOMJEAN le 18 mars 2024 ;

— le contrat de syndic ;

— un extrait du règlement de copropriété stipulant une clause d’aggravation des charges et une clause pénale en cas de charges de copropriété impayées.

Après imputation des crédits de 7 257,60 euros (annulation désordres balcons) et 13,90 euros (solde charges au 31 mars 2022), le « solde antérieur » au 1er avril 2022 s’élève à 5 448,73 euros. Ce solde n’est pas justifié, le tribunal ignorant même à quelles créances il correspond. Ce montant sera donc retranché du montant total sollicité par le syndicat des copropriétaires.

La créance de 558,05 euros au titre du solde de charges au 31 mars 2021 n’est en outre pas justifiée, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021. Cette somme sera donc retranchée du montant total sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Les provisions sur charges appelées entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2024 ne sont pas davantage justifiées dès lors que le syndicat des copropriétaires ne produit ni le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel sur cette période, ni le procès-verbal ayant approuvé les comptes sur cette période. Il en est de même des cotisations au fond de travaux. Le montant total de 1 741,26 euros (326,97 + 44,25 + 326,97 + 44,25 + 455,16 + 44,25 + 455,16 + 44,25) sera donc retranché du montant sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Les autres créances sont suffisamment justifiées par les pièces ci-dessus exposées.

Ainsi, la SCI DOMJEAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 903,44 euros (14 651,48 – 5 448,73 – 558,05 – 1 741,26) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025.

Sur les intérêts :

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la S.C.I. DOMJEAN des mises en demeure de payer les sommes dues au titre des charges de copropriété le 22 janvier 2024, 13 février 2024 et 18 mars 2024.

Ainsi, chaque appel de fonds compris dans la somme de 6 903,44 euros portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure intervenue depuis son exigibilité, et, s’agissant des appels postérieurs au 18 mars 2024, à compter de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

2) Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme totale de 1 079,20 euros au titre des frais qu’il a exposés et correspondant aux montants suivants :

—  40 euros au titre de frais de relance engagés le 24 février 2023 ;

—  79,20 euros au titre des frais des mises en demeure effectuées le 19 janvier 2024 et le 12 février 2024 ;

—  480,00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ;

—  480,00 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat.

Les frais de relance (40 euros) ne sont pas justifiés, aucun courrier émis le 24 février 2023 n’étant produit aux débats. Ils seront donc écartés.

S’agissant des mises en demeure, seule la première mise en demeure adressée le 19 janvier 2024 était utile. La deuxième mise en demeure adressée moins d’un mois plus tard et portant sur la même créance principale que celle précédemment réclamée apparaît sans intérêt. Seuls les frais de la première mise en demeure seront retenus, les frais correspondant à la seconde (33,60 euros) devant être écartés.

S’agissant des frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat, il sera rappelé que l’activité du syndic pour procéder au recouvrement des sommes dues par les copropriétaires constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses attributions.

Afin de justifier d’une créance à ce titre à l’égard de la société DOMJEAN, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que le syndic a effectué des diligences exceptionnelles pour recouvrer les charges de copropriété auprès de la S.C.I. DOMJEAN, c’est-à-dire qu’il a effectué des démarches rendant son action plus complexe, relevant d’une activité inhabituelle.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, le demandeur ne justifiant d’aucune diligence exceptionnelle. Il y a ainsi lieu d’écarter les montants de deux fois 480 euros qui ne sont pas justifiés.

En conséquence, la S.C.I. DOMJEAN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45,60 euros au titre des frais nécessaires exposés, avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2024.

3) Sur la demande de dommages-intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir subi un préjudice distinct du simple retard en raison de la carence de la défenderesse à régler ses charges de copropriété dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des frais nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir été contraint de procéder à des appels de fonds ou de prendre toute autre mesure de nature à suppléer la carence des défendeurs. Dès lors, il échoue à rapporter la preuve que le retard de paiement aurait entraîné un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4) Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DOMJEAN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Les dépens sont ceux figurant à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de les lister dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La société DOMJEAN succombant à l’instance, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 366,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. DOMJEAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12], sises [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 14] la somme de six-mille-neuf-cent-trois euros et quarante-quatre centimes (6 903,44 €) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 ;

DIT que chacune des créances comprises dans la somme de six-mille-neuf-cent-trois euros et quarante-quatre centimes (6 903,44 €) portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure intervenue depuis son exigibilité, et, s’agissant des créances postérieures au 18 mars 2024, à compter du 29 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. DOMJEAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12], sises [Adresse 7] [Localité 4] la somme de quarante-cinq euros et soixante centimes (45,60 €) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [12], sises [Adresse 6] à [Localité 4] ;

CONDAMNE la S.C.I. DOMJEAN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. DOMJEAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12], sises [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de mille-trois-cent-soixante-six euros et trente-et-un centimes (1 366,31 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] le 2 juillet 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER