TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/11556

N° Portalis 352J-W-B7F-CVBJ6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Août 2021

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. SAGIL

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DEFENDEURS

Société OPTIMUS PRIME RIVOLI 2

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0046

Monsieur [CI] [B] [YU]

[Adresse 7]

[Localité 15] – ROYAUME-UNI

Monsieur [F] [CH] [YU]

[Adresse 16]

[Localité 17]-ROYAUME UNI

Madame [I] [ZZ] [YU]

[Adresse 4]

[Localité 18] – ETATS-UNIS

Tous trois représentés par Maître Frédéric SORIAUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1895

Madame [A] [AS] [RH]

[Adresse 22]

[Localité 9] – ITALIE

Monsieur [LA] [MV] [RH]

[Adresse 21]

OXON-ROYAUME UNI

représentée par Maître Leila MASSERA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1310

S.C.I. LELEHOLDING

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [W] [Y] [R] [PS]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Monsieur [V] [CY] [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Madame [D] [Z] [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Madame [E] [WM] [J]

[Adresse 1]

[Localité 12]

S.A.S. COMPAGNIE FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS ET DE PARTICIPATIONS

[Adresse 3]

[Localité 12]

Tous les six représentés par Maître Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0046

Monsieur [G] [U] [RH]

[Adresse 5]

[Localité 14]

représenté par M^e Antoine BRACI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0437

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 12 novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 13 mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La société Sagil est propriétaire de deux boutiques situées [Adresse 6] à [Localité 20] .

La première, qualifiée de “grande boutique” a été donnée à bail en renouvellement par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2010, par Mme [W] [LP], Mme [H] [EZ], Mme [W] [NK] et la Compagnie Financière d’Investissements et de Participations (ci-après la COFIP) , pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019 moyennant un loyer annuel de 220 000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes du bail, les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

— un magasin au rez-de-chaussée (1er à gauche en faisant face à la porte cochère) avec sous-sol sous partie du magasin, ce magasin étant constitué par le regroupement de deux anciens magasins,

— des locaux commerciaux et bureaux faisant face sous arcades à la [Adresse 6] et donnant à l’arrière sur la cour intérieure, le tout situé à l’entresol de l’immeuble,

— un local situé sous la cour centrale de l’immeuble avec escaliers d’accès (parties communes) partant de la cour,

— les caves numéros 15, 19, 21, 22 et 23.

Les lieux sont destinés à l’activité de « horlogerie, bijouterie, maroquinerie, articles de voyages, gants et bibelots s’y rattachant, ainsi que la parfumerie et produits de beauté et art de la table, à l’exclusion de tout autre, articles de décoration d’intérieur et notamment tous textiles de décoration ».

En l’absence de toute manifestation des parties, le bail s’est prolongé tacitement, au-delà de son terme contractuel (31 décembre 2019).

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2020, la société Sagil a fait délivrer à la société Cabinet de Thezy, en sa qualité de gérant de biens des bailleurs, une demande de renouvellement à effet du 1 er juillet 2020 en application de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Une procédure est actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

La seconde boutique, qualifiée de “ petite boutique” a été donnée à bail renouvelé par acte sous seing privé du 23 novembre 2010, par les mêmes indivisaires, représentés par la société COFIP, pour une durée de neuf années à compter du 1 er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019 moyennant un loyer annuel de 25 000 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“ Un magasin au rez-de-chaussée (premier à droite en faisant face à la porte cochère) avec sous-sol sous partie du magasin, ce sous-sol étant desservi par un escalier intérieur.”

Les lieux sont destinés à l’activité de “Chemiserie pour hommes, bonneterie pour hommes, gants pour hommes et accessoires s’y rattachant, ces derniers s’entendant exclusivement à usage masculin. Par avenant du 30 avril 2005, la bailleresse a autorisé expressément la société Sagil à exercer dans les lieux le commerce de bijouterie-horlogerie en plus des activités sus visées.

En l’absence de toute manifestation des parties, le bail s’est prolongé tacitement, au-delà de son terme contractuel (31 décembre 2019).

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2020, la société Sagil a fait délivrer à la société Cabinet de Thezy, en sa qualité de gérant de biens des bailleurs, une demande de renouvellement à effet du 1 er juillet 2020 en application de l’article L. 145-10 du code de commerce.

En l’absence de réponse des bailleurs dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce, le bail s’est définitivement renouvelé au 1er juillet 2020 pour une durée de neuf ans et pour se terminer au 30 juin 2029.

Concernant la boutique de gauche (grande boutique), par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société Sagil, un commandement de payer la somme de 141575,49 euros selon un décompte actualisé au 1er juillet 2021 outre le coût dudit commandement d’un montant de 396,75 euros

Concernant la boutique de droite (petite boutique), par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société Sagil un commandement de payer la somme de 16 427,85 euros selon un décompte actualisé au 1 er juillet 2021 outre le coût dudit commandement d’un montant de 196,58 euros.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier signifié le 24 août 2021, la SA Sagil a fait assigner la SCI Leleholding, Mme [W] [PS] [O], M. [V], [M] [PS], Mme [MF] [M] [PS], Mme [E] [J], la société COFIP, et les ayants droit de Mme [NK] [RH], décédée le 15 novembre 2020, à savoir M. [F] [CH] [YU], Mme [I] [YU], M. [CI] [YU], Mme [A] [RH], M. [G] [RH] et M. [LA] [RH], propriétaires indivis des locaux loués devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“A TITRE PRINCIPAL

— Juger que les locaux loués ont été partiellement perdus durant les trois confinements et, en conséquence, juger que le montant du loyer des années 2020 et 2021 doit être réduit à proportion de cette durée,

— Juger que la société SAGIL est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution par l’indivision bailleresse durant les trois confinements de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et d’en assurer la jouissance paisible et, en conséquence, juger que le loyer n’est donc pas dû au titre desdites périodes,

— Juger que l’indivision bailleresse a manqué à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi en refusant de s’assurer, avec la société SAGIL, si les circonstances exceptionnelles tenant à la crise sanitaire et aux dispositions réglementaires interdisant l’accès du public aux locaux loués ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives et, en conséquence, que le loyer n’est donc pas dû au titre desdites périodes,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Juger que les deux commandements de payer litigieux signifiés le 21 juillet 2021 se trouvent privés d’effet dès lors que les mesures de police administrative mises en œuvre par le législateur ont affecté l’activité de la société SAGIL,

— Juger par conséquent l’indivision bailleresse irrecevable et mal fondée à viser la clause résolutoire et à solliciter la condamnation de la société SAGIL au paiement des loyers et charges,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

— Juger nul et de nul effet les deux commandements de payer visant la clause résolutoire du 21 juillet 2021 délivrés à la demande de l’indivision bailleresse, en tous cas, les juger mal fondés et dire qu’ils ne pourront produire aucun effet,

— Juger que l’indivision bailleresse n’est pas fondée à se prévaloir de la clause résolutoire de chacun des deux baux en raison de sa mauvaise foi,

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

Sur le commandement visant la clause résolutoire de la boutique de gauche (grande boutique)

— Juger qu’il convient d’accorder un délai de vingt-quatre mois à la société SAGIL afin de pouvoir s’acquitter des sommes qui pourraient être dues à l’indivision bailleresse eu égard à sa bonne foi en respectant un échéancier à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Juger qu’il y a lieu de suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire,

— Juger que si la SAGIL respecte les délais fixés par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée,

Sur le commandement visant la clause résolutoire de la boutique de droite (petite boutique)

— Juger qu’il convient d’accorder un délai de vingt-quatre mois à la société SAGIL afin de pouvoir s’acquitter des sommes qui pourraient être dues à l’indivision bailleresse eu égard à sa bonne foi en respectant un échéancier à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Juger qu’il y a lieu de suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire,

— Juger que si la SAGIL respecte les délais fixés par le tribunal, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner in solidum madame [W], [Y], [R] [PS] [O], monsieur [V], [CY], [P] [M] [PS], madame [N], [Z], [C] [M] [PS], madame [E] [WM] [J], la société dénommée COMPAGNIE FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS ET DE PARTICIPATION, la société dénommée LELEHOLDING et les ayants droit de madame [H], [L], [K] [NK] [RH] à savoirnmonsieur [F] [CH] [YU], madame [I] [ZZ] [YU], monsieur [CI] [B] [YU], madame [A] [AS] [RH], monsieur [G] [U] [RH], monsieur [LA] [MV] [RH] aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES en application de l’article 699 du même code et au paiement d’une somme de 3 000 euros, sauf à parfaire, en application de l’article 700 dudit code,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile.”

Par conclusions notifiées le 2 janvier 2023, la société Optimus Prime Rivoli 2, a déclaré intervenir volontairement à la procédure, comme venant aux droits des précédents bailleurs, et a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire pour chacun des deux baux et la condamnation de la société Sagil au paiement de certaines sommes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la société Sagil a saisi le juge de la mise en état d’un incident, soulevant une fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir et du défaut de qualité de la société Optimus Prime Rivoli 2 en application de l’article 122 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2024 lors de laquelle la société Sagil, développant oralement ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 10 décembre 2024 demande au juge de la mise en état de :

— juger que les demandes de la société Optimus Prime Rivoli 2 tendant à la constatation de la clause résolutoire et à sa condamnation au paiement des loyers et charges sont irrecevables à raison d’une fin de non-recevoir résultant du défaut de droit d’agir,

— condamner la société Optimus Prime Rivoli 2 aux dépens de l’incident en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP Blatter Seynaeve en application de l’article 699 du même code et la condamner au paiement à son bénéfice d’une somme de 3 000 euros, sauf à parfaire, en application de l’article 700 dudit code,

— débouter la société Optimus Prime Rivoli 2 de sa demande de condamnation aux dépens et en paiement d’une indemnité pour frais de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, la société Optimus Prime Rivoli 2 demande au juge de la mise en état de :

— juger qu’elle a valablement et expressément été substituée dans les droits et actions de ses vendeurs dans le cadre de la procédure en cours,

— débouter la société Sagil de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Sagil aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyer la procédure à la mise en état pour ses conclusions au fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 novembre 2024, M. [F] [CH] [YU], Mme [I] [ZZ] [YU], et M. [CI] [B] [YU] demandent au juge de la mise en état de “prendre acte de la constitution de M^e Frédéric Sorriaux, avocat au barreau de Paris dans leur intérêt.”

Les autres parties n’ont pas conclu sur l’incident.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 20 février 2025, prorogée au 13 mars 2025, pour permettre aux avocats des parties de préciser leur constitution.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la fin de non recevoir soulevée par la société Sagil

La société Sagil invoque l’irrecevabilité de la société Optimus Prime Rivoli 2 en ses demandes de constatation de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de loyers, antérieurement à sa qualité de propriétaire.

Elle fait valoir :

— que les deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 21 juillet 2021, date à laquelle la société Optimus Prime Rivoli 2 n’était pas propriétaire des locaux,

— que l’acquéreur de l’immeuble ne peut pas poursuivre les actions en résiliation dans la mesure où le bail crée un lien personnel et non réel entre les parties, ce qui lui interdit d’invoquer des motifs antérieurs à l’acquisition, sauf clause de subrogation expresse, qui n’existe pas en l’espèce,

— que la clause de subrogation dans les droits du vendeur sans aucune précision quant à une telle subrogation au titre d’une créance de loyers antérieurs à l’acquisition est inefficace à lui transférer une créance, de sorte qu’à défaut d’être titulaire d’une créance locative à l’encontre de la société Sagil, la société Optimus Prime Rivoli 2 ne peut ni solliciter de condamnation en paiement à son encontre, ni demander l’acquisition de la clause résolutoire,

— qu’elle a fait délivrer, le 23 juin 2023, à l’avocat de la société Optimus Prime Rivoli 2 une sommation d’avoir à communiquer l’ensemble des actes de vente correspondant aux attestations notariées communiquées et l’éventuel acte de vente entre la société Optimus Prime Rivoli 2 et M. [G] [U] [RH] mais que la société Optimus Prime Rivoli 2 n’a pas déféré à cette sommation.

En réplique, la société Optimus Prime Rivoli 2 fait valoir :

— que conformément à ce qu’elle l’a déjà indiqué dans ses conclusions au fond signifiées le 2 janvier 2023, elle vient aux droits des précédents bailleurs pour les avoir acquis dans les conditions suivantes :

* acquisition des droits indivis de COFIP par acte du 8 décembre 2021,

* acquisition des droits indivis des consorts [M] [PS] par acte du 16 décembre 2021,

* acquisition des droits indivis de la Société LE HOLDING par acte du 16 décembre 2021,

* acquisition des droits indivis de M. [CI] [B] [YU], M. [F] [CH] [YU], Mme [I] [ZZ] [YU], par acte du 10 octobre 2022,

* acquisition des droits indivis de M. [LA], [MV] [RH] et de Mme [A] [RH], par actes du 23 novembre 2022,

— qu’elle n’a pas souhaité déférer à la sommation de la société Sagil de communiquer copies des actes de vente mais a communiqué officiellement le 13 février 2024 une attestation de Me [T] [S] notaire à [Localité 19] attestant qu’il résulte des actes de vente qu’a été inséré un paragraphe intitulé et reproduit ci -après : “PROCÉDURES ET LITIGES : Le Vendeur déclare qu’il n’est partie à aucune procédure contentieuse afférente au Bien Immobilier, à l’exception de ce qui éventuellement figure au dossier d’informations, et de ce qui est indiqué ci-avant et ci-après concernant la procédure de partage.

À compter de ce jour, l’Acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du Vendeur dans les procédures éventuellement existantes au Dossier d’informations. Il en fera son affaire personnelle sans recours contre le Vendeur à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité.

L’Acquéreur fera, en outre, son aff aire personnelle de tout litige et de toute procédure contentieuse nés postérieurement à la date de ce jour.

À l’égard de cet engagement et de la subrogation précitée figurait en annexe un sommaire des documents figurant dans le Dossier d’information. (Joint à la présente attestation).

Dans l’onglet 10.3 intitulé « Gestion » figure une assignation en opposition à commandements devant le tribunal judiciaire de Paris du 24 août 2021 délivrée à la demande de la société SAGIL à l’encontre de l’indivision venderesse visant deux commandements d e payer visant la clause résolutoire du bail de la société demanderesse signifiées le 21 juillet 2021. Il résulte de ces éléments que la société OPTIMUS PRIME RIVOLI 2 est bien venue aux droits de l’indivision venderesse dans le cadre de la procédure sus visée.

J’annexe à la présente lettre les clauses visées dans les actes de vente ainsi que l’extrait du dossier d’information figurant en annexe et particulièrement de l’onglet 10-3.”

— qu’au regard du contenu de cette attestation notariée, la subrogation expresse de la société Optimus Prime Rivoli 2 dans les droits et actions des vendeurs ne peut faire aucun doute.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile énoncent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Optimus Prime Rivoli 2 est l’actuelle propriétaire des locaux loués à la société Sagil.

Elle justifie donc d’un intérêt direct et personnel à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail auquel elle est partie, ainsi que le paiement des divers loyers et charges y afférents et une indemnité d’occupation, la question de l’incidence de la clause de subrogation sur ses droits, en litige entre les parties, relevant de l’appréciation du bien fondé de ses demandes et non de leur recevabilité.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir de la société Sagil et de déclarer la société Optimus Prime Rivoli 2 recevable à agir contre celle-ci.

Sur les autres demandes

Il a été satisfait à la demande de donner acte des consorts [YU] par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond ; par ailleurs, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, la rappeler ou dire n’y avoir lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, et par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la société Sagil,

Déclare recevables les demandes formées par la société Optimus Prime Rivoli 2,

Dit n’y avoir lieu à en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 29 avril 2025 pour conclusions au fond des défendeurs,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à Paris le 13 mars 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME