Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 25/03578

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQV3

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Judie PACHOD

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [V] [D]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [K]

né le 14 Avril 1973 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 158

Madame [L] [P] épouse [K]

née le 03 Mai 1973 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 158

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 10 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 24 février 2020, pour un loyer mensuel initial de 780 € et 120 € de provision sur charges.

Un contrat de bail pour un garage situé à la même adresse a été signé entre les parties le même jour pour un loyer mensuel initial de 70 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] ont fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du défendeur et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et demandent au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du défendeur, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] , sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 074,78 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 7 avril 2025 par dépôt à l’Etude, Monsieur [V] [D] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, les services sociaux précisant que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé le 28 avril.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, le défendeur n’est pas comparant et ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant.

Le bail conclu le 24 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 761,57 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [V] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [V] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [V] [D] de saisir en temps utile :

— le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution (après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] produisent un décompte démontrant que Monsieur [V] [D] reste devoir, après soustraction des sommes facturées au titre de la clause pénale, la somme de 5 890,78 € à la date du 16 juin 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5 890,78 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K], Monsieur [V] [D] sera condamné à leur verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 entre Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] et Monsieur [V] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mars 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 entre Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] et Monsieur [V] [D] concernant un garage situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mars 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] de leur demande d’astreinte,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] la somme de 5 890,78 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant un virement en date du 3 juin 2025 pour un montant de 800 euros), avec les intérêts au taux légal sur à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [L] [P] épouse [K] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection