Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 18 juin 2025, n° 23/05695

TJ Strasbourg 18 juin 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la résolution votée
La cour a constaté que la durée de la désignation du syndic avait été modifiée en cours d'assemblée, ce qui rend la résolution contestée nulle.
Accepté
Vote par correspondance non pris en compte
La cour a relevé que les consorts [E] auraient dû être considérés comme défaillants et que la résolution n'avait pas recueilli la majorité requise.
Accepté
Nullité du contrat de syndic
La cour a jugé que le contrat de syndic était nul en raison de l'irrégularité de la résolution qui l'a entériné.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que les consorts [E] étaient la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 18 juin 2025, n° 23/05695
Numéro(s) :	23/05695
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline BIHLMuriel KEPPI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 4 ]

Texte intégral

N° RG 23/05695 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L5WK

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/05695 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L5WK

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Caroline BIHL

M^e Muriel KEPPI

Le greffier

M^e Caroline BIHL

M^e Muriel KEPPI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Madame [Y] [M] épouse [E]

née le 06 mars 1935 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Muriel KEPPI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 210

Monsieur [X] [E]

né le 31 mars 1967 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Muriel KEPPI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 210

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], pris en la personne de son syndic professionnel, la société SOGESTRA immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 305.875.510.,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [M] épouse [E] et Monsieur [X] [E] (ci-dessous « les consorts [E] ») sont propriétaires des lots de copropriété numéros 28, 306, 311 et 416 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

La société Segestra exerce les fonctions de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 7 mars 2023, au cours de laquelle a été votée une résolution numéro 7 renouvelant le mandat du syndic pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 mars 2026.

Arguant de l’irrégularité de cette décision en raison d’une inadéquation entre la résolution telle que figurant à l’ordre du jour et celle votée, les consorts [E] ont, par acte d’huissier délivré le 30 mai 2023, fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (ci-dessous « le syndicat des copropriétaires ») aux fins de voir annuler la résolution numéro 7 et le contrat de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 26 juin 2023, au cours de laquelle a été votée une résolution numéro 4 décidant de l’élection du syndic pour une durée arrivant à échéance le 31 mars 2024 et de la régularisation du contrat par le président de séance.

Par ordonnance en date du 13 mars 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable les demandes des consorts [E].

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2024, les consorts [E] demandent au tribunal de :

— ANNULER la septième résolution de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] en date du 7 mars 2023, tel que résultant du procès-verbal établi à sa suite ;

— ANNULER le contrat de syndic conclu entre la société SOGESTRA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] le 27 mars 2023.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à Madame [Y] [E] et Monsieur [X] [E], la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent que l’assemblée générale a adopté une résolution numéro 7 portant sur le renouvellement du mandat du syndic pendant une durée de trois ans, alors que l’ordre du jour joint à la convocation soumettait au vote le renouvellement du mandat pour une durée d’un an seulement, le contrat de syndic joint portant sur la même durée. Ils en déduisent qu’en application des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, la résolution est dénaturée et nulle. Ils font valoir en outre que la même résolution encourt également l’annulation sur le fondement des dispositions des articles 25 et 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, observant qu’au regard de l’amendement de la résolution en cours d’assemblée générale, leur vote par correspondance ne pouvait pas être comptabilisé comme un vote favorable pour le calcul de la majorité requise. Ils ajoutent que la résolution numéro 7 étant nulle, est également nul le contrat de syndic pour défaut de pouvoir de son signataire, en application des dispositions des articles 1128, 1178 et 1145 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [Y] [E] et Monsieur [X] [E] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic la société SOGESTRA, y compris de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [Y] [E] et Monsieur [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic la société SOGESTRA, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [Y] [E] et Monsieur [X] [E] à supporter les entiers frais et dépens de l’instance ;

— DIRE n’y avoir lieu à dispenser les époux [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il fait valoir que le projet de résolution tel que figurant dans la convocation a été amendé en cours d’assemblée générale, à l’initiative d’un copropriétaire et que la contestation de cette résolution par les consorts [E] a été réglée par la nouvelle décision intervenue lors de l’assemblée générale du 26 juin 2023. Il ajoute que l’annulation de la septième résolution et du contrat de syndic entraînerait une insécurité juridique dans la mesure où le précédent mandat courait jusqu’au 31 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

L’instruction a été clôturée le 27 novembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 mars 2025 et la décision mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 7 mars 2023 adressée aux copropriétaires mentionnait le projet de résolution suivant :

« 07 Election du Syndic et régularisation du contrat par le Président de séance.

Il est proposé à l’Assemblée Générale de voter la motion suivante :

« L ‘Assemblée Générale accepte de désigner en qualité de Syndic, le Cabinet SOGESTRA, dans les conditions du contrat notifié avec la convocation, celui-ci étant régularisé par le Président de l’Assemblée et ce, pour se terminer à l’échéance du 31.03.2024. Il est stipulé que les honoraires, pour la gestion courante, sont d’un montant de 5. 795,- € H.T., soit de 6.954,- € TTC. »

Le projet de contrat de syndic joint à la convocation stipulait en outre :

« 2. Durée du contrat

Le présent contrat est conclu pour une durée de 1(1) AN.

Il prendra effet le 01.04.2023 et prendra fin le (2) 31. 03.2024.

Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale ».

La résolution numéro 7 de l’assemblée générale du 7 mars 2023 est, quant à elle, ainsi rédigée :

« 07 Election du syndic et régularisation du contrat par le Président de séance.

Il est proposé à l’Assemblée générale de voter la motion suivante :

« L’assemblée générale accepte de désigner en qualité de Syndic, le Cabinet SOGESTRA, dans les conditions du contrat notifié avec la convocation, celui-ci étant régularisé par le Président de l’Assemblée et ce, pour se terminer à l’échéance du 31.03.2026. Il est stipulé que les honoraires, pour la gestion courante, sont d’un montant de 5.795,- € H.T. soit de 6.954,- € TTC et sont réputés fermes pour la durée du contrat. » (…) ».

Ainsi, a été modifiée en cours d’assemblée générale la durée de la désignation du syndic alors que la question de la fixation de la durée du mandat n’était pas en tant que telle inscrite à l’ordre du jour. La résolution contestée encourt l’annulation sur ce fondement.

Par ailleurs, force est de constater que les consorts [E] ont été considérés comme ayant voté favorablement à la résolution amendée querellée alors qu’étant votant par correspondance et en application des dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils auraient dû être considérés comme défaillants. La feuille de présence permet d’établir qu’il en est de même s’agissant de 9 autres copropriétaires ayant voté par correspondance, de sorte que, comme relèvent les consorts [E], la résolution n’a pas recueilli la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle encourt donc également l’annulation sur ce fondement.

Le fait que l’annulation de la désignation du syndic et du contrat de syndic signé entraîneraient une insécurité juridique pour le syndicat des copropriétaires ne constitue pas un motif de nature à faire obstacle à ladite annulation.

Ainsi et pour les deux motifs précités, la résolution numéro sept sera annulée. Sera également annulé subséquemment le contrat de syndic conclu entre la société Sogestra et le syndicat des copropriétaires le 27 mars 2023.

L’instance a été introduite par les consorts [E] alors que ces derniers avaient déjà fait état de leurs griefs auprès du syndic et proposé au syndic de régulariser la situation par une nouvelle assemblée générale, ainsi que le courriel en date du 24 avril 2023 produit aux débats permet de l’établir. Or, aucune suite favorable n’a été donné à cette demande avant que ces derniers ne soumettent le litige au présent tribunal, étant soumis au bref délai d’action de deux mois. C’est seulement le 26 juin 2023, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois, qu’une nouvelle assemblée générale s’est tenue.

Il ne peut être reproché aux consorts [E] d’avoir maintenu leurs demandes après cette nouvelle assemblée générale dès lors que le présent tribunal a déclaré recevables les demandes et les a accueillies. En outre, il appartenait au syndicat des copropriétaires d’acquiescer à la demande des consorts [E] s’il souhaitait que l’instance s’éteigne de façon anticipée.

Ainsi, partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à verser aux consorts [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur le même fondement étant rejetée.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [E] seront dispensés de participation à ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE la résolution numéro 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] du 7 mars 2023 ;

ANNULE le contrat de syndic conclu entre la société SOGESTRA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] le 27 mars 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [Y] [M] épouse [E] et Monsieur [X] [E] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [Y] [M] épouse [E] et Monsieur [X] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] le 18 juin 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER