Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03700 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4EP

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [R] [U], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [J] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 22 décembre 2022, prenant effet immédiatement, l’établissement public à caractère industriel et commercial HABITAT ET METROPOLE (ci-après l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE) a donné à bail à Monsieur [J] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 345,02 euros outre les provisions sur charges de 39,37 euros.

Par courrier en date du 14 novembre 2024, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la caisse d’allocations familiales le 14 novembre 2024 de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2016-748 du 6 juin 2016.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 17 février 2025 à Monsieur [J] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 933,16 euros, au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2025 inclus.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 17 février 2025 à Monsieur [J] [P] un commandement pour défaut d’assurance.

Suivant acte de commissaire de Justice en date du 19 juin 2025, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de :

Constater la résiliation du contrat de location liant les parties, et ce, pour défaut d’assurance, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location,Constater subsidiairement la résiliation du contrat de location liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative,Condamner le locataire à payer la somme de 778,23 euros au titre des loyers et charges locatives arrêtée à avril 2025 (mois d’avril inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,Condamner le locataire à payer à compter du mois de novembre 2025 une indemnité équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux, Condamner le locataire à la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner le locataire à la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le locataire aux entiers dépens.

L’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception délivré le 19 juin 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE, représenté par Madame [R] [U], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir du directeur général, a actualisé sa créance locative à la somme de 1214,14 euros, échéance de novembre inclus.

Monsieur [J] [P], comparant en personne a reconnu le montant de la dette et a demandé la validation d’un plan à hauteur de 80 euros par mois. Il a confirmé que ce montant était « faisable ».

Selon le diagnostic social et financier, les difficultés de Monsieur [J] [P] sont apparues suite aux délais de renouvellement de son titre de séjour ayant suspendus des droits CAF.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que lors de l’audience l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE n’a pas soutenu oralement sa demande principale au titre du défaut d’assurance, de sorte qu’il convient de retenir que le bailleur social se désiste de cette demande.

SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil,

au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [P] le 17 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 933,16 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [J] [P] est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 avril 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 1214,14 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [J] [P] à payer cette somme à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la demande du locataire et de l’absence d’opposition du bailleur quant à l’octroi d’un délai de paiement, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [J] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en régalant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 80 euros par mois pendant 15 mois, la seizième mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre l’échéance de novembre 2025 inclus),

— Monsieur [J] [P] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— et faute par Monsieur [J] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [J] [P], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [J] [P].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail effet du 22 décembre 2022 entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [J] [P] concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié 18 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, la somme de 1214,14 euros, échéance du mois de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [P] à se libérer en 15 mensualités de 80 euros, la 16ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [J] [P] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 avril 2025 et Monsieur [J] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [P] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE