N° RG 24/06705 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5FA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/06705 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5FA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 7 mars 2025

Le Greffier

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [K]

Madame [N] [M] [J]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur : non comparant, non représenté

Madame : comparant e en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2017, l’OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 524,46 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte signifié le 1er août 2023, le bailleur a délivré congé aux locataires au motif de non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 mai 2024, l’OPHEA a fait assigner Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3036,97 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 661,28 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer 350 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 07 janvier 2025, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 856,90€. Il a précisé que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant et respecté un plan d’apurement à hauteur de 240,75 € par mois.

Madame [N] [M] [J] a comparu seule et reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées, pour le règlement desquelles ils ont sollicité des délais de paiement mais se sont opposés à la résiliation du bail. Ils ont proposé de s’acquitter de la dette par versements de 240,75 € par mois en plus du loyer courant.

Elle a expliqué que le couple a un revenu total de 1600 € par mois et est dans l’attente du renouvellement de leurs titres de séjours.

Cité à étude, Monsieur [K] [L] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 , afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé notifié le 11 septembre 2023 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et omet de préciser que le congé ne comporte pas en lui-même l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Or, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 8], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] conservent leur statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est constant et non contesté que les locataires se sont abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers. Le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir la somme de 2 856,90 €, terme de décembre inclus.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 2 856,90 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

L’article 1228 du code civil pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Madame [N] [M] [J] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, et compte tenu de l’accord du bailleur, les défendeurs seront autorisés à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] le 1er août 2023 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul ;

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] à payer à OPHEA la somme de 2856,90 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 07 janvier 2025, terme de décembre inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L], conformément à l’accord du bailleur, à s’acquitter de la dette en 11 mensualités de 240,75 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 12ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 28 février 2017entre les parties, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] au paiement du solde de la dette ;

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance ;

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] [J] et Monsieur [K] [L] aux dépens ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA