Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/08235

N° Portalis DB2E-W-B7I-NATG

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Jean WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [D] [V]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétairesde la [Adresse 16]

[Adresse 5] -

Représententé par son syndic la SARL IMMOBILIERE DE LA MARNE HIDALGO & BRUA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 08 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024 par dépôt à l’étude, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 13] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière de la Marne, a saisi la présente juridiction d’une action dirigée contre Monsieur [D] [V] sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer :

la somme de 6 456 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande,A titre subsidiaire,

la somme de 5 240,40 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande ainsi que la somme de 1 215,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,En tout état de cause,

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et les entiers dépens. A l’audience du 8 janvier 2025, à laquelle le dossier a été retenu après un renvoi, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7], représenté par son conseil, reprend oralement les termes de son assignation et maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7] fait valoir que le défendeur ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais et que sa défaillance, récurrente, lui cause un préjudice financier. Le demandeur précise que les impayés sont réguliers depuis plusieurs années ce qui a donné lieu à diverses procédures judiciaires antérieures à la présente. Il indique que si Monsieur [V] s’acquitte des condamnations précédentes, il ne règle pas les charges courantes et sollicite l’introduction d’une clause cassatoire en ce sens dans la décision à venir.

Monsieur [D] [V] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette. Il s’engage à effectuer un règlement à hauteur de la moitié de la dette en cours de délibéré et sollicite des délais de paiement pour le reste.

Le demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré pour actualiser le montant de la dette après le versement promis par Monsieur [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025, prorogé au 20 février 2025.

Par note en délibéré reçue au Greffe le 10 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7] a confirmé un règlement de Monsieur [V] à hauteur de 4 000 € et actualisé sa créance à la somme de 3 852,31 €.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété précise que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il n’est pas contesté que Monsieur [D] [V] est propriétaire des lots n° 4 et n°25 au sein de la copropriété.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et de l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] [Adresse 4] à [Localité 7] est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

le contrat de syndic du 4 juillet 2023,les procès-verbaux des assemblées générales du 8 mars 2022, 20 avril 2023 et 4 juillet 2023, les appels de provisions charges et fonds travaux pour la période allant du 1er août 2023 au 1er août 2024,l’état des dépenses de la copropriété des exercices 2021-2022 et 2022-2023 et le décompte individuel de charges correspondant au copropriétaire,le relevé de compte copropriétaire arrêté au 21 janvier 2025 (transmis en cours de délibéré), copie de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice en date du 12 mars 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [V] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 1 800,24 euros au titre des charges et provisions pour charges arrêtés au 21 janvier 2025 ( échéance trimestrielle provisions pour charges et fonds travaux mis en compte 1er novembre 2024 inclus) et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le montant réclamé par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] [Adresse 4] à [Localité 7] porte également sur différents frais.

Or, l’article 10-1 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ce texte déroge aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution précisant que, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier.

Il doit donc être interprété de façon stricte, les frais visés concernant nécessairement ceux accomplis avant toute procédure mais postérieurement à la mise en demeure.

En l’espèce, et même si le règlement de copropriété produit contient des clauses contraires, il convient de statuer sur le caractère nécessaire des frais engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure.

Ainsi, les frais pré-contentieux du syndic relatifs à la remise de dossier à l’huissier ressortent de la gestion de la copropriété imputables au seul syndicat des copropriétaire qui a passé avec le syndic le contrat mentionnant les différents actes à effectuer et ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la demande au titre des honoraires de l’avocat pour la présente instance ne saurait prospérer sur le fondement de l’article 10-1 de la même loi et ne peut qu’être indemnisée dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile. De même, il sera statué sur les dépens et le titre exécutoire rendu sur la créance principale mise en recouvrement forcé vaudra pour titre d’exécution pour le recouvrement des frais d’exécution forcée qui seront exposés par la suite.

En l’absence de tout autre élément produit, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] [Adresse 4] à [Localité 7] sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 étant rappelé que ces frais non nécessaires doivent être extournés du compte du copropriétaire.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusiveIl résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

Des procédures antérieures ont déjà été initiées par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 12]» [Adresse 4] à [Localité 7] à l’encontre de Monsieur [D] [V] et ont donné lieu notamment à un constat de conciliation en date du 21 janvier 2022 et à une condamnation par la présente juridiction du 14 juin 2023.

Le caractère récurrent des impayés de charges de copropriété est de nature à établir la mauvaise foi du copropriétaire, lequel se trouve à l’origine d’un préjudice pour le moins financier pour la copropriété.

Par conséquent, Monsieur [D] [V] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 12]» [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Cet article ne tire aucune conséquence particulière de l’ancienneté de la dette ou de l’inertie antérieure du débiteur. De même, la bonne ou mauvaise foi du débiteur ne détermine pas l’application de ses dispositions.

En revanche, l’octroi de délais de grâce suppose que le débiteur soit en mesure d’apurer sa dette notamment dans la limite de deux ans.

En l’espèce, Monsieur [D] [V] a déjà réglé une grande partie de la dette en cours de délibéré. Il indique également avoir augmenté la provision pour charges de son locataire, de sorte qu’il apparait en mesure d’apurer le solde de la dette dans des délais raisonnables.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [V] lesquels resteront limités à 18 mois afin de ne pas mettre la copropriété en difficultés.

Sur les demandes accessoires : Monsieur [D] [V] succombant sera condamné aux dépens de la présente instance.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7] et de condamner Monsieur [D] [V] à lui verser la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 12]» [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière de la Marne, la somme de 1 800,24 euros au titre des charges et provisions pour charges arrêtés au 21 janvier 2025 ( échéance trimestrielle provisions pour charges et fonds travaux mis en compte 1er novembre 2024 inclus) et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 14] [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière de la Marne, de toute demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ACCORDE 18 mois de délais à Monsieur [D] [V] pour s’acquitter de sa dette par le règlement de 17 mensualités de 100 € chacune, outre une dernière devant solder la totalité de la dette en principal,

DIT que les règlements devront intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant la 20 mars 2025,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance d’une part ou des échéances des charges courantes, d’autre part, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, Monsieur [D] [V] sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière de la Marne, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière de la Marne, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE