Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/03285

N° Portalis DB2E-W-B7I-MVPL

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 12]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [H] [X]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17]

Agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [H] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 16]"

[Localité 9]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 20 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [X] est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 1]), possédant les lots n° 41 (parking), n°20 (appartement) et n° 30 (parking).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 1]) représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE a saisi la présente juridiction à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6 232,68 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation du 29 janvier 2024, 1 194,31 € au titre de dommages et intérêts relativement aux frais de recouvrement engagés, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens et notamment frais de sommation de payer.L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 22 mai 2024 et mise en délibéré.

Par jugement avant-dire-droit du 3 juillet 2024, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats et a invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 5] à OSTWALD (67540) à produire les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’ensemble des exercices concernés par la demande, ainsi que les appels de fonds et les décomptes de charges pour les périodes concernées.

L’affaire a été évoquée de nouveau à l’audience du 20 novembre 2024.

A cette dernière audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 5] à [Localité 15], représenté par son conseil, reprend oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à hauteur de 9 499,26 €.

Il précise que Madame [H] [X] ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais et que sa défaillance, récurrente, lui cause un préjudice financier. Il ajoute que si les frais (relance, contentieux…) ne sont pas directement répercutables sur le copropriétaire qui ne paie pas ses charges en temps et en heure, il n’en reste pas moins que le syndicat des copropriétaires doit les supporter en vertu du contrat qui le lie à son syndic. Dès lors, le demandeur soutient qu’il subit à ce titre un préjudice direct et certain.

Madame [H] [X] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement. Elle précise qu’elle cherche à faire un regroupement de crédits pour pouvoir faire face à ses dettes. Elle précise également qu’elle devrait toucher une commission importante dans le mois qui suit et qu’elle pourrait ainsi procéder à un versement conséquent au titre des charges de copropriété.

L’affaire été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée par le Tribunal et reçue au Greffe le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] OSTWALD [Adresse 1]) a informé le Tribunal de l’absence de toute versement de la part de Madame [X] et de l’aggravation de la dette à hauteur de 10 181,10€.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété : Au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De droit constant, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

— le contrat de syndic du 9 juin 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 16 décembre 2020, 7 décembre 2021, 8 décembre 2021, 9 juin 2023 et 15 décembre 2023,

— les appels de fonds pour la période du 16 décembre 2021 au 31 mars 2024 ,

— le décompte de charges pour les années 2021-2022, 2022-2023,

— les relevés de compte du 24 octobre 2024 et du 6 janvier 2025,

— le commandement de payer les charges de copropriétés du 29 janvier 2024, ainsi que divers courriers de relance et de mise en demeure.

Il résulte du relevé de compte, des appels de fonds et des décomptes de charges que la défenderesse se trouve redevable de la somme de 8 831,17 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété actualisé à l’appel de fonds du 1er janvier 2025.

Ce montant tient compte de la déduction du solde (10 181,10€) des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété:

30,23 € – frais de mise en demeure du 17 décembre 2019,30,23 € – frais de mise en demeure du 21 février 2020,30,23 € – frais de mise en demeure du 18 mars 2021,30,23 € – frais de mise en demeure du 22 octobre 2021,40 € – frais de mise en demeure du 7 août 2023,30 € – relance après mise en demeure du 8 septembre 2023,40 € – frais de mise en demeure du 6 novembre 2023,30 € – relance après mise en demeure du 24 novembre 2023, 399 € – constitution du dossier transmis à l’huissier, 162,37 € – sommation de payer, 399 € – constitution du dossier transmis à l’avocat, 128,64 € – frais d’huissier du 4 novembre 2024Madame [H] [X] sera donc condamnée à payer la somme de 8 831,17 € qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement : L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [H] [X] est dans une situation financière précaire avec des revenus aléatoires, dépendant de son activité de vente dans l’immobilier.

Compte tenu de la situation financière et familiale de Madame [H] [X] il y a lieu de lui accorder des délais de paiement pendant 2 ans dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la demande de dommages et intérêts: Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2015 doivent être interprétés strictement comme les frais accomplis avant toute procédure mais postérieurement à la mise en demeure. Ils doivent conformément à l’article 1353 du code civil être justifiés. Ils doivent enfin être utiles.

Les frais de mise en contentieux relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, les frais de sommation de payer qui ne relèvent ni d’une obligation légale, ni ne se justifient par rapport aux précédentes mises en demeure adressées et alors que le contrat de syndic ne prévoit qu’une mise en demeure et une relance, ne seront pas mis à la charge du défendeur.

Pour les mêmes motifs, ces frais ne pourront pas être indemnisés au titre de dommages et intérêts et le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Dans ces conditions, ne seront mis à la charge du défendeur que les frais de la mise en demeure du 7 août 2023 de 40 € TTC et de relance du 8 septembre 2023 de 30 € conformément au contrat de syndic.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [Adresse 12], situé [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 1]) la somme de 70 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Madame [H] [X] à payer au demandeur la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] [Localité 15] la somme de 8 831,17 € au titre des charges de copropriété impayées (appel de charges du 1er janvier 2025 compris), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE 24 mois de délais à Madame [H] [X] pour s’acquitter de sa dette par le règlement de 23 mensualités de 350 € chacune, outre une dernière devant solder la totalité de la dette en principal,

DIT que les règlements devront intervenir le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision et les autres règlements à la même date les mois suivants,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, Madame [H] [X] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 1]) la somme de 70 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence [13], situé [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 1]) la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [X] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge