TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame ALI lors des débats,

Madame FEDJAKH lors du délibéré,

Débats en audience publique le : 08 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Ali BADECHE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Ali BADECHE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04941 – N° Portalis DBW3-W-B7J-634W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 1] ANCIENNEMENT DENOMMEE LES [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] ayant pour gérant M. [H] [X] – [Localité 2]

Représentée par M^e Ali BADECHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Q]

né le 16 Novembre 1972 à [Localité 3] (ALGERIE) ([Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Madame [L] [Q]

née le 12 Octobre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2015, la SCI Les Rosiers, dénommée SCI [Adresse 4] Lilas par délibération d’assemblée générale du 10 octobre 2019, a consenti à M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 650 euros, outre 30 euros au titre des provisions sur charges.

Suivant arrêté de mise en sécurité du 11 mars 2022, les occupants de l’immeuble ont été évacués.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2022, Mme [V] [B] a consenti à la SCI [Localité 1] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 700 euros outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Un arrêté de mainlevée de mise en sécurité n°202302650 est intervenu le 16 mai 2024.

n

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juillet 2024, la SCI [Localité 1] a mis en demeure M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] de payer la somme de 4.194 euros au titre de dégradations causées dans l’appartement sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la SCI [Localité 1] a délivré à M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] un commandement de payer la somme en principal de 2.467 euros. Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, elle leur a délivré une sommation de payer la somme en principal de 4.194 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la société [Localité 1] a assigné M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

S’agissant de l’appartement situé [Adresse 7] :Constater que le bail à usage d’habitation du 20 novembre 2015 est résilié par la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail ;Condamner solidairement M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] au paiement de la somme de 2.662,20 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période comprise entre le 15 juillet 2024 et le 7 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Prononcer l’expulsion de M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] et celle de tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce au besoin avec l’assistance d’un serrurier et avec le concours de la force publique ;Les condamner solidairement à payer la somme de 700 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;S’agissant de l’appartement situé [Adresse 8] :Condamner solidairement M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer la somme de 4.338,19 euros, soit 4.194 euros en principal augmentée des frais de procédure pour 144,19 euros et 65,75 euros, au titre des frais de remise en état de l’appartement ;Les condamner solidairement à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Les condamner solidairement à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs au commandement de payer et à la sommation de payer.A l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [Localité 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et explique que l’appartement sis [Adresse 6] a été mis à la disposition des époux [Q] à la suite de l’arrêté de mise en sécurité et de leur évacuation de l’immeuble. Elle ajoute que les défendeurs ont réintégré le logement sis [Adresse 7] le 15 juillet 2024 et que lors de l’état des lieux de sortie du logement sis [Adresse 8] des dégradations ont été constatées pour un montant de 4.194 euros qui n’a pas été réglé par les défendeurs malgré une mise en demeure et une sommation de payer. Elle a actualisé sa créance à la somme totale de 16.504,14 euros.

La SCI [Localité 1] a été autorisée à produire en cours de délibéré le justificatif de la signification du commandement de payer à la CCAPEX.

Cités à étude, M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré le 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives au logement situé [Adresse 7]

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2025, conformément aux dispositions précitées. Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 6 février 2025. L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 2.467 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 février 2025.

L’expulsion de M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] seront également solidairement condamnés – conformément à la clause de solidarité figurant au contrat de bail – au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés, soit la somme de 696 euros.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les demanderesses satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de la SCI [Localité 1] sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] sont redevables de la somme de 11.905 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 15 juillet 2024. Il sera souligné qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle demande actualisée justifiant qu’elle soit portée à la connaissance de la partie défenderesse en ce qu’elle est constituée par les indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc de condamner solidairement M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SCI [Localité 1] la somme de 11.905 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 19 décembre 2024 sur la somme de 2.467 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes au titre de l’appartement sis [Adresse 6]

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le contrat de bail portant sur l’appartement sis [Adresse 9] a été conclu exclusivement entre Mme [V] [B] et la SCI [Localité 1]. De même, l’état des lieux de sortie réalisé le 15 juillet 2024 a été établi en présence du seul représentant de la SCI [Localité 1] et de M. [T], mandataire du bailleur et signé par ces derniers. Si la SCI [Localité 1] allègue que l’appartement litigieux a été mis à la disposition des époux [Q] qui seraient responsables des dégradations causées dans le bien, aucun élément ne permet d’établir que M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] ont occupé ce bien.

En conséquence, les demandes de la SCI [Localité 1] formées de ce chef seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, à défaut d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d’ores et déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires, la SCI [Localité 1] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2024.

Il conviendra de condamner in solidum M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SCI [Localité 1] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2015 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne solidairement M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SCI [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 696 euros par mois, à compter du 20 février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dit que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que le bailleur notifie par courrier recommandé aux locataires de l’indexation du loyer et d’une régularisation des charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne solidairement M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SCI [Localité 1] la somme de 11.905 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 15 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.467 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute la SCI [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] in solidum aux dépens ;

Condamne in solium M. [W] [Q] et Mme [L] [Q] à payer à la SCI [Localité 1] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 19 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE