Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX02]

[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil

N° RG 25/02216

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHS

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Jean WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [I] [P]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Rendue par défaut

DEMANDERESSE :

Syndic. des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 6] représenté par son Syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER,

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Dernier ressort,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [P] est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Adresse 12] [Localité 1], possédant les lots n° 12 (appartement) n°58 (garage), n°96 (cave) et n°88 (parking extérieur).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, la SARL LOGE IMMOBILIER a saisi la présente juridiction à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

A titre principal,

4 642,32 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande,300 € au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, Subsidiairement,

3 666,72 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation,300 € à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande, 975,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son conseil, reprend oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes.

Il précise que Monsieur [I] [P] ne règle pas ses charges, que cela engendre des frais et que sa défaillance, récurrente, lui cause un préjudice financier. Il ajoute que les frais (relance, contentieux…) non inclus dans le forfait du syndic ne doivent être répercutés qu’au copropriétaire concerné.

Monsieur [I] [P] n’est ni présent, ni représenté.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, l’assignation n’ayant pas été délivrée à personne et le jugement n’étant pas susceptible d’appel, il sera rendu par défaut.

L’affaire été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété : Au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De droit constant, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 30 juin 2022, 14 juin 2023 et 13 mai 2024.

— les appels de fonds pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— le décompte de charges pour les années 2022 et 2023,

— le relevé de compte du 20 février 2025. En effet, Monsieur [P] étant non comparant, il convient d’écarter le relevé de compte du 17 avril 2025 non soumis au principe du contradictoire.

Il résulte du relevé de compte, des appels de fonds et des décomptes de charges que le défendeur se trouve redevable de la somme de 3 145,60 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété actualisé au premier appel de fonds pour l’année 2025.

Ce montant tient compte de la déduction du solde assignation (3 666,72 €) des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

35 € – frais de mise en demeure du 5 juin 2024,35 € – frais de mise en demeure du 24 juin 2024,42,95 € – frais de signification huissier,35 € – frais de mise en demeure du 6 janvier 2025,73,10 € – frais de signification,300 € – dossier mis à l’avocat. Monsieur [I] [P] sera donc condamné à payer la somme de 3 145,60 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2015 doivent être interprétés strictement comme les frais accomplis avant toute procédure mais postérieurement à la mise en demeure. Ils doivent conformément à l’article 1353 du code civil être justifiés. Ils doivent enfin être utiles.

Les frais de mise en contentieux relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, les frais de sommation de payer qui ne relèvent ni d’une obligation légale, ni ne se justifient par rapport aux précédentes mises en demeure adressées et alors que le contrat de syndic ne prévoit qu’une mise en demeure et une relance, ne seront pas mis à la charge du défendeur.

Dans ces conditions, ne seront mis à la charge du défendeur que les frais de la mise en demeure du 5 juin 2024 de 35 € TTC et de relance du 24 juin 2024 de 35 € conformément au contrat de syndic.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 70 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive : Au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’état le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi dans le règlement des charges en retard ni d’un préjudice indépendant de ce retard et donc la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [P] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Monsieur [I] [P] à payer au demandeur la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et mis à disposition au greffe:

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Localité 13] représenté par son Syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER la somme de 3 145,60 € au titre des charges de copropriété impayées (premier appel de charges pour l’année 2025 compris), avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] représenté par son Syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER la somme de 70 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], [Adresse 5] à [Localité 13] représenté par son Syndic la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [P] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge