N° RG 17/04701 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RIV6

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30E

N° RG 17/04701 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RIV6

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. FOXYS

C/

Société PHARMACIE CENTRALE D’ARCACHON, [J], [O], [R] [X] veuve [W], [O], [D], [E] [W] épouse [V]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

M^e Aurélie TESTU

N° RG 17/04701 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RIV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Pascale BUSATO, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2024

Délibéré au 19 septembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FOXYS

40 cours de Verdun

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e François DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Société PHARMACIE CENTRALE D’ARCACHON

1 avenue Gambetta

33120 ARCACHON

représentée par M^e Aurélie TESTU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 17/04701 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RIV6

Madame [J], [O], [R] [X] veuve [W]

née le 21 Février 1925 à NEUILLY SUR SEINE (92200)

287 boulevard de la Plage

33120 ARCACHON

représentée par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [O], [D], [E] [W] épouse [V]

née le 04 Septembre 1951 à ARCACHON (33120)

245 route du Tang

69460 SALLES ARBUISSONNAS BEAUJOLAIS

représentée par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 1991, Monsieur [L] [W] a donné à bail à la SNC Pharmacie [W] Chenilleau un local commercial situé 1 avenue Gambetta à Arcachon pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1991, aux fins d’y exploiter une officine de pharmacie.

Le bail a été renouvelé pour neuf années par acte du 18 juin 2002 avec effet au 1er juillet 2002, le bail prévoyant un loyer annuel de 21 912 euros HT et HC payable d’avance par mensualité de 1 826 euros plus TVA.

La SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon a acquis l’officine comprenant le droit au bail le 30 janvier 2016.

Le 13 décembre 2016, Madame [J] [X] veuve [W] et Madame [O] [D] [W] épouse [V], venant aux droits du bailleur, ont signé une promesse de vente relative à l’immeuble dans lequel est situé le local commercial à la SARL Foxys.

Le 23 décembre 2016, elles ont délivré à la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2017.

Par acte du 18 mai 2017, la SARL Foxys, devenue propriétaire suivant acte réitératif du 17 mars 2017, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon, Madame [J] [X] veuve [W] et Madame [O] [D] [W] épouse [V] aux fins de voir juger l’absence de renouvellement du bail depuis le 1er juillet 2011 dans les termes revendiqués par la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon, constater que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er juillet 2011 et valider le congé délivré le 23 décembre 2016.

Exposant avoir effectué des travaux urgents concernant la sécurité, le risque d’incendie, l’électricité et le chauffage, la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon a fait assigner devant le le tribunal judiciaire de Bordeaux a société Foxys et Mesdames [W] par actes délivrés les 16 et 31 août 2017 aux fins d’en obtenir le remboursement, sur la base du contrat de bail et de l’engagement de Mesdames [W] en date du 10 janvier 2016.

Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement mixte du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire a :

constaté l’absence de renouvellement du bail portant sur le local commercial sis 1 avenue Gambetta à Arcachon après le 1er juillet 2011 et jusqu’au 1er juillet 2017,constaté que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011, déclaré le congé avec offre de renouvellement du bail commercial notifié le 23 décembre 2016 avec effet au 30 juin 2017 valable, débouté la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon de ses demandes en nullité de la vente conclue entre la SARL Foxys et les consorts [W], ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts et de celle visant à la remise des clés et à la mise à disposition de l’entrée et du bureau de l’immeuble situé 1 avenue Gambetta à Arcachon, rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [W],condamné la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon à supporter les dépens et à payer à madame [X] veuve [W] et madame [O] [D] [W] épouse [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes de ces dernières formées à titre de dommages et intérêts,avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné monsieur [K] [G] pour y procéder, avec pour mission d’évaluer au 1er juillet 2017 la valeur locative des locaux situés 1 avenue Gambetta à Arcachon, en fonction des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur.

L’expert a été remplacé par monsieur [A] [P], selon ordonnance du 18 octobre 2021.

La SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon a interjeté appel de ce jugement mixte le 24 août 2021.

L’instance qui se poursuit devant le tribunal judiciaire ne concerne donc plus les consorts [W].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au greffe le 15 décembre 2022.

Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2023, la société Foxys et la SCI Arcafa demandent au tribunal de :

— déclarer la société Arcafa recevable en son intervention volontaire,

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de 76 125,50 euros en principal hors taxes hors charges avec effet au 1er juillet 2017,

— dire que les rappels de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du premier mémoire du bailleur du 7 juillet 2017 et ce jusqu’à complet paiement,

— condamner la société Pharmacie centrale d’Arcachon en tous les dépens, en ce compris les frais de l’expertise, et leur payer à chacune une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que selon acte authentique du 12 janvier 2022, la société Foxys a cédé (notamment) les locaux objets du bail bénéficiant à la société Pharmacie centrale d’Arcachon à la société Arcafa, laquelle entend en conséquence intervenir volontairement dans la procédure de fixation du loyer renouvelé, soulignant qu’elle-même conserve un intérêt à agir au titre de la fixation du loyer de renouvellement entre le 1er juillet 2017 et le 12 janvier 2022, date de la cession, tandis que la société Arcafa a intérêt à agir pour la période postérieure.

Elles font valoir que le renouvellement du bail commercial a été offert pour un loyer fixé à la valeur locative, par application des dispositions de l’article L. 145-34 eu code de commerce, le bail ayant de fait duré plus de 12 ans, ce qui conduit au déplafonnement du loyer.

Le rapport de M. [P] retient une surface pondérée de 125,60 m² et un loyer au m² unitaire de 400 euros, impliquant un loyer annuel de 50 240 euros HT, loyer amputé de 2% pour charge exorbitante, soit une valeur locative rapportée à 49 200 euros HT à compter du 1er juillet 2017. Elles soulignent que néanmoins, dans son pré rapport, l’expert avait retenu une surface pondérée de 143,63 m².

Elles exposent que cette analyse est très décalée par rapport à celle qui avait été retenue par monsieur [G] dans une expertise amiable, lequel avait retenu une surface pondérée de 147 m² et un prix unitaire au m² de 550 euros, soit un loyer total de 81 000 euros.

Elles soulignent que l’expert a exclu dans son appréciation la surface de la cave, alors que cette surface, qui correspond au lot n°1 de la cave commune, est exploitée par le locataire. Elles soulignent que si l’expert a exclu la cave de l’assiette du bail en raison d’un accord entre les parties, cet accord était subordonné à la restitution du local par la locataire, ce qui n’a pas été fait. Elles expliquent que le bail prévoit que le preneur bénéficiera d’une cave commune avec desserte d’environ 33 m² mais que la cave a été divisée dans le temps en plusieurs lots totalement privatisés et que la SELARL Pharmacie d’Arcachon occupe le lot un, ce qui doit générer un loyer. Elles soutiennent qu’en valorisant la surface correspondante sur la base d’un coefficient de 0.3, le loyer annuel correspondant serait de (13,74x0.3x400) 1648 euros en tenant compte du loyer unitaire de 400 euros par m² retenu par l’expert.

S’agissant de la « rochelle », elles soutiennent qu’il existe sur une grande partie de la réserve située au fond du local commercial situé au rez-de-chaussée une « rochelle » qui divise la pièce dans la hauteur, permettant au locataire de bénéficier d’une surface de stockage très importante nécessaire à l’exercice de son activité. Elles indiquent que néanmoins, l’expert a refusé de la valoriser en considérant qu’elle est amovible. Elles soulignent que les rochelles et autres mezzanines sont systématiquement prises en considération pour figurer dans la grille de pondération des experts immobiliers et estiment qu’elle aurait au minimum dû être utilisée pour survaloriser la surface au sol puisqu’elle permet un dédoublement de la surface par sa hauteur sous plafond.

S’agissant de la surface du porche : elles estiment que si l’expert aboutit à une surface au titre de la zone d’angle, celle-ci est dérisoire (5,40 m² ), alors que le preneur a créé un pan coupé avec un porche et que celui-ci représente une amputation de la zone d’angle de 6,90 m². Or cette zone lui profite nécessairement sur un plan commercial. Dans la mesure où elle procède de ses propres aménagements, elles soutiennent qu’il n’y a pas lieu de l’exclure de la surface exploitée par le locataire. Il y aurait lieu de la valoriser sur la base d’un coefficient 0.5 déterminant une surface de 6.90x0.5= 3.45m² ;

S’agissant de la valeur du m² unitaire, elles estiment que l’expert ne s’est fondé que sur trois termes de comparaison alors que ces trois références sont éloignées de la date d’effet du renouvellement et que le marché immobilier d’Arcachon se valorise chaque année dans des proportions considérables. A l’inverse, il a exclu un terme de référence produit par leurs soins sans motif.

Au total, elles estiment que la surface pondérée à retenir est de 138,41 m² avec une valeur unitaire de 550 euros par m² telle que définie par l’expert amiable, monsieur [G], soit une valeur locative de 76 125,50 euros par m².

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, la SELARL Pharmacie centrale d’Arcachon demande au tribunal de:

— rejeter les demandes adverses,

— fixer la surface utile à 203,40 m² et la surface pondérée à 125,60 m² dans l’hypothèse où le périmètre du bail ne comporterait pas le bureau litigieux,

— fixer la valeur locative pondérée à 265 euros par m² au maximum ;

— juger que le bail existant entre les parties ne doit contenir aucune clause mettant en tout ou partie les grosses réparations à la charge du locataire, sauf à constituer une charge exorbitante abaissant de 10% le montant de la valeur locative fixée,

— appliquer une décote d’a minima 4% concernant l’existence d’une clause exorbitante liée à la passation de contrat d’assurance,

— fixer le loyer dû à la valeur locative, à savoir la somme de 2600 euros HT par mois, soit la somme de 31 200 euros HT et HC par an,

En tout état de cause,

— juger que la valeur locative ne saurait être supérieure à la valeur retenue par l’expert judiciaire dans son rapport du 24 novembre 2022, à savoir 49 200 euros HT et HC,

— juger qu’elle ne doit aucun loyer complémentaire à la société Foxys et à la société Arcafa depuis le 1er juillet 2017,

Condamner in solidum les bailleurs successifs et notamment la société Foxys et la société Arcafa à lui payer les sommes suivantes :

1440 euros au titre du remboursement des frais de géomètre,

5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil

Les entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

— écarter et ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle souligne à titre liminaire qu’un appel est en cours à l’encontre du jugement mixte et qu’elle se borne à débattre le contenu du rapport d’expertise et de la valeur locative réelle du local commercial loué mais que cela ne doit pas être considéré comme valant acceptation du congé ou renoncement à ses demandes à l’encontre des bailleurs dans d’autres instances. Elle souligne en outre la mauvaise foi des consorts [W] qui avaient initialement accepté le principe d’une valorisation du loyer à hauteur de 2600 euros HT et HC. Elle estime en outre que l’expert judiciaire a outrepassé sa mission en portant des appréciations d’ordre juridique ; ainsi en serait-il lorsqu’il indique que le loyer doit être fixé à la valeur locative, alors que seul son avis sur cette valeur lui est demandé, lorsqu’il se réfère à une « jurisprudence constance » pour écarter un terme de comparaison, ou sur l’applicabilité du « lissage Pinel » au loyer déplafonné, ou lorsqu’il indique que le bureau ne fait pas partie de l’assiette du bail.

Sur la surface, elle souligne que le jugement avant dire droit qui a jugé que le bureau ne faisait pas partie du bail est contesté devant la cour d’appel et regrette que l’expert ait refusé d’envisager le fait qu’il pouvait faire partie du bail pour le calcul de la valeur locative.

Quoiqu’il en soit, elle souligne que les surfaces calculées résultent des plans métrés en date du 8 août 2022 établis par un cabinet de géomètre expert ; la surface utile brute retenue est de 203,40 m². Elle souligne que cette surface ne tient pas compte du sous-sol du local pour tenir compte des accords intervenus entre les parties relatifs à l’exclusion du sous-sol du calcul de la valeur locative sans pour autant l’exclure du bail.

Elle conteste les allégations des demandeurs tendant à augmenter la surface utile en ajoutant le porche, la cave et la rochelle dès lors que la cave est commune, non privative, vétuste et exiguë, et qu’elle ne saurait rehausser la valeur locative, que la rochelle n’est pas assimilable à une mezzanine dès lors qu’elle est amovible et qu’elle s’apparente davantage à une étagère, que le porche se situe à l’extérieur, ce qui n’a aucune incidence sur la commercialité. Elle souligne que l’expert a déterminé la surface pondéré après la nouvelle mesure de la surface brute du local réalisée par un géomètre expert, que le recalcul de la pondération des surfaces a été fait suite aux observations des parties et que l’expert a écarté de manière motivée et transparente les arguments tendant à augmenter la surface pondérée.

Sur le prix au m², elle souligne qu’il ne faut pas perdre de vue la nature de son activité, officine de pharmacie, qui est soumise à des règles strictes d’installation et dans un secteur géographique très concurrentiel, dès lors qu’il existe 5 pharmacies dans un rayon de 1 km autour du local loué ; Elle estime que cet élément doit être pris en considération pour abaisser la valeur du local loué alors que l’expert n’a pas tiré les conséquences de ces éléments dans son rapport. Cette limitation d’activité, qui plus est une activité réglementée, devrait conduire à évaluer à la baisse la valeur locative.

S’agissant des alentours, elle souligne que l’expert ne se base que sur des photos postérieures au 1er juillet 2017 pour juger que les alentours sont très beaux et bien entretenus. Or, les travaux de rénovation des façades sont postérieurs à cette date, comme la rénovation de la place Thiers située en face de l’immeuble, qui date de 2019. Elle ajoute que la piétonisation de l’avenue Gambetta n’est intervenue qu’en 2020, cela ne peut en conséquence être relevé comme facteur de commercialité du local. Contrairement à ce qu’a retenu l’expert, elle soutient que l’absence de ravalement de l’intégralité de l’immeuble au 1er juillet 2017 doit conduire à baisser la valeur locative retenue par l’expert.

Elle ajoute qu’alors que le tribunal avait, dans son jugement mixte, demandé à l’expert de ne pas tenir compte des travaux réalisés par le preneur, il a néanmoins mis en avant les résultats des travaux réalisés par ses soins (plus de 100 000 euros investis pour remettre l’immeuble en bon état général) pour fixer à la hausse la valeur locative du local loué. Elle ajoute que l’expert qu’elle avait mandaté en 2015 avait relevé que les locaux étant en état général moyen et il n’est pas contesté que c’est elle qui a procédé à des nombreux travaux d’embellissements. Elle en déduit que l’expert n’a pas respecté le périmètre de sa mission et qu’il y a lieu de retenir la valeur locative déterminée par l’expert amiable [B] intervenu en juin 2015.

Elle souligne que s’agissant d’une officine située à Arcachon, elle subit la forte concurrence puisqu’il existe 9 pharmacies sur la commune alors que pour être dans la moyenne nationale, il en faudrait moins de 4. De plus, le commerce n’est pas libre puisque les pharmacies ne sont pas libres de s’installer où elles veulent mais dépendent d’une autorisation de l’ARS. Or, le local loué est destiné à usage exclusif de pharmacie, ce qui doit conduire à une décote de la valeur locative.

Sur la décote liée à l’existence de toute clause exorbitante : elle sollicite une décote d’a minima 4% concernant l’existence d’une clause exorbitante liée à la passation du contrat d’assurance, plutôt que celle de 2% retenue par l’expert. En outre, elle estime que la clause imposant les grosses réparations à la charge du locataire doit conduire à une décote de 10%.

Concernant la méthode d’évaluation retenue, elle estime que l’expert a commis une erreur méthodologique majeure en ne se fondant pas en priorité sur les locaux renouvelés judiciairement, de surface comparable, et/ou à usage de pharmacie. De plus, il a pris comme référence des locaux de petite surface, sans rapport réel avec le local objet du débat et a écarté sans en justifier le rapport d’estimation de madame [B] réalisé en décembre 2015, qui aurait pu constituer un indice puisqu’elle avait visité les lieux. Elle déplore en outre que l’expert n’ait pas tenu compte des références qu’elle a produites.

Elle demande d’écarter l’exécution provisoire, laquelle ne pourra qu’envenimer le conflit alors que la cour d’appel devrait bientôt définitivement trancher le litige.

S’agissant des frais engagés, elle souligne qu’elle a dû faire appel à un cabinet de géomètres experts pour contrer la surface erronée alléguée par ses bailleurs successifs et que les bailleurs ont tenté de lui imposer un loyer abusivement élevé.

L’ordonnance de clôture est en date du 16 janvier 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI Arcafa à l’instance n’est pas discutée. Celle-ci venant aux droits de la société Foxy, son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Au regard du jugement mixte du 13 juillet 2021, les seuls points restant en litige sont ceux opposant la société Foxy, la société Arcafa et la société Pharmacie centrale d’Arcachon, relativement à la détermination du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 1er juillet 2017.

Sur le déplafonnement du loyer En vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce, le déplafonnement du loyer est automatique lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative.

En l’espèce, il ressort des termes mêmes du jugement mixte du 13 juillet 2021 que le bail renouvelé pour neuf années par acte du 18 juin 2002 avec effet au 1er juillet 2002 s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2017. Le bail ayant duré 15 ans, il a excédé la durée de douze années mentionnée à l’article L. 145-34 précité, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. C’est ainsi que la mission donnée à l’expert était bien de déterminer le montant de la valeur locative et qu’il ne saurait lui être reproché, comme le fait la défenderesse, lorsque celui-ci indique, en page 52 de son rapport, et en se référant au jugement mixte, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative au 1er juillet 2017Le loyer est le produit de la valeur locative unitaire multipliée par la surface pondérée du local.

Les parties discutent à la fois la surface utile, la surface pondérée et la valeur locative retenue par l’expert judiciaire.

L’expert a retenu en surface utile 203,4 m² et en surface pondérée 125,59 m².

Dès lors que le jugement mixte a exclu le bureau de l’assiette du bail, les points litigieux restant sur lesquels le tribunal doit statuer sont ceux portant sur la cave, la mezzanine et le porche.

Il doit être souligné qu’il ne saurait être reproché à l’expert judiciaire, comme le fait là encore le preneur, de ne pas avoir retenu dans le calcul des surfaces le local bureau dès lors que le jugement mixte a exclu ce local de l’assiette du bail, la circonstance que le preneur ait interjeté appel de ce jugement étant sans effet sur le périmètre de la mission de l’expert.

Sur la surface utileConcernant la cave, il ressort des termes du bail commercial renouvelé 18 juin 2022, prolongé tacitement, que le local commercial était composé notamment d’une cave commune avec desserte d’environ 33 m². Le plan annexé au bail montre que la cave était d’une surface de 25 m² et que la partie commune permettant d’y accéder était de 8 m². Le congé avec offre de renouvellement délivré le 23 décembre 2016 se reporte à la « définition des lieux loués telle qu’elle résulte du dernier renouvellement, à savoir : (…) une cave commune avec desserte d’environ 33 m² » et retient une surface pondérée au titre de la cave de 3,30 m².

La promesse de vente du 13 décembre 2016 établie entre les consorts [W] et la société Foxys mentionne le bail en cours et précise que figure au titre des parties louées une cave commune avec desserte d’environ 33 m².

Si l’expert judiciaire indique dans son rapport qu’il ne peut tenir compte de la cave au vu de sa situation partagée avec un autre lot, force est toutefois de constater que la société Pharmacie centrale utilise effectivement cette cave comme espace de stockage/débarras ainsi que cela ressort des photographies reproduites dans le rapport.

Le bailleur indique que le syndicat des copropriétaires a fait évoluer les lots concernant la cave et que désormais la cave utilisée par la pharmacie fait 13,74 m². Cette surface sera retenue comme surface utile.

Concernant la rochelle, elle est, selon l’expert judiciaire, amovible, posée sur pieds, et accessible par une échelle. Elle ne peut donc être considéré comme une mezzanine et comme une surface à part entière dans le cadre de l’évaluation immobilière car il s’agit d’une structure légère, amovible et démontable avec une hauteur inférieure à 1m80. Celle-ci ne peut donc être considérée comme une surface utile. Il convient toutefois de souligner que l’expert judiciaire a pris en compte cet élément comme élément de plus-value concernant le coefficient de pondération de la zone concernée, soit la réserve n°1 au rez-de-chaussée. L’expert a attribué le coefficient de pondération maximum, selon la charte de l’expertise immobilière de 2017, à la réserve n°1, qui est de 0,40 pour les annexes diverses au rez-de-chaussée. L’expert a ainsi correctement pris en compte cet espace de stockage supplémentaire dans l’évaluation de la surface.

Concernant le porche, les débats portent sur la prise en considération de la surface située à l’extérieur ; l’expert indique dans son rapport ne pas prendre en considération cette surface car située à l’extérieur du local. Il convient en effet de constater que cette surface ne constitue qu’un accès à la pharmacie et n’apporte pas de surface commerciale supplémentaire. De plus, le bailleur ne rapporte pas la preuve que le preneur aurait lui-même créé le plan coupé et se serait ainsi privé d’une surface commerciale. De ce fait, le porche ne doit pas être pris en compte dans le calcul de la surface utile du local commercial.

Ainsi, la surface totale utile qui sera retenue est celle de l’expert judiciaire (203,4 m²) augmentée de la surface de la cave (13,74 m²) soit 217,14 m².

Sur la surface pondéréeConcernant la cave, l’expert indique à la page 28 de son rapport que la cave est à usage de réserve non reliée.

Selon la charte de l’expertise immobilière de mars 2017 concernant les boutiques jusqu’à 600 m² en surface utile en centre-ville, le coefficient de pondération des annexes diverses non-reliées situées au 1er sous-sol est entre 0,10 et 0,15.

Au vu de l’état de la cave litigieuse, non aménagée, en béton brut sur le sol, les murs et plafond, il y a lieu d’appliquer un coefficient de 0,1.

Par conséquent, la surface de la cave sera comptabilisée à hauteur de 13,74 m² x 0,10 = 1,37 m² en surface pondéré.

Ainsi, la surface totale pondérée est celle retenue par l’expert judiciaire, soit 125,60 m², augmentée de la surface pondérée de la cave, soit 1,37 m².

La surface totale pondérée est donc de 125,60 + 1,37 = 126,97 m².

Sur la valeur unitaire En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Concernant les caractéristiques du local, il ressort des réponses aux dires (page 24 du rapport) que l’état des façades du local a été correctement pris en compte par l’expert judiciaire qui a relevé que si un ravalement de façade est intervenu en 2018, cet évènement n’avait qu’une influence limitée sur la valeur locative dès lors que leur état pouvait être qualifié de correcte avant ce ravalement, se fondant sur des photographies provenant de Google street view datant de 2016, soit à une date antérieure au renouvellement du bail datant du 1er juillet 2017.

Sur les travaux réalisés avant le renouvellement du 1er juillet 2017 par le preneur, il ressort du jugement mixte du 13 juillet 2021 définissant les missions de l’expert que celui-ci doit évaluer la valeur locative des locaux sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur. L’expert reprend ses missions en page 8 de son rapport et reproduit cette mention. Il ressort du dire récapitulatif du preneur adressé à l’expert le 9 septembre 2022 que la société Pharmacie Centrale d’Arcachon a réalisé des travaux courant 2020 (rénovation de l’entresol, de la salle d’eau et des sanitaires pour 8500 euros) et que l’expert ne pouvait pas en tenir compte pour déterminer la valeur locative au 1er juillet 2017. L’expert aurait dû tenu compte de ce dire puisqu’il a indiqué en page 31 de son rapport retenir comme hypothèse dans son analyse que les locaux annexes situés à l’entresol étaient dans un état d’usage à la date d’effet du renouvellement. Il ne l’a toutefois pas fait puisqu’en page 53 il retient que les sanitaires et salle d’eau sont en très bon état d’entretien général.

Le preneur démontre avoir effectué des travaux à hauteur d’environ 80 000 euros pour des travaux sur les installations électriques, l’isolation thermique et protection incendie, la plomberie, le revêtement de sol et l’installation d’un climatiseur pour le local. Toutes les factures fournies par le preneur datent de 2016. Il démontre également avoir rénové les sanitaires et salle d’eau en 2020 pour 8500 euros.

L’expert a nécessairement tenu compte de ces travaux puisqu’il mentionne en page 53 que les locaux sont en très bon état général d’entretien, tandis qu’il ressort de l’expertise amiable de 2015 réalisée par madame [B] que les locaux étaient en en mauvais état général.

En conséquence, le tribunal en tiendra compte comme facteur de minoration au titre des caractéristiques intrinsèques du local.

Concernant la destination des lieux, force est de constater que l’expert fait état dans son analyse locative, page 9, de la destination exclusive des locaux pour un usage de pharmacie. Il indique également prendre en compte les éléments de majorations et de minorations, dont fait partie la destination de bail exclusif. En effet, le bail exclusif est un élément de minoration de la valeur locative en ce qu’il rend plus difficile la cession du bail lié au fait que les pharmacies sont des professions réglementées soumis à des numerus clausus.

Par conséquent, l’expert a correctement pris en compte la destination des lieux dans son expertise concernant les façades.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, sur la concurrence des officines pharmaceutiques, l’expert retient qu’il y a 2 pharmacies dans un rayon de 400 mètres et 3 dans un rayon de 450 mètres. Du fait de la densité particulière d’officines de pharmacie dans le secteur, il est judicieux de retenir la zone de 400 mètres retenue par l’expert et il n’y a pas lieu d’élargir le périmètre à l’ensemble de la commune. L’expert retient à juste titre une très bonne situation des locaux situés en angle dans le quartier de la ville d’été à Arcachon, à proximité du front de mer, bénéficiant d’une très bonne commercialité en pied d’immeuble et d’une desserte des transports en commun.

Contrairement à ce qui est soutenu, l’expert justifie avoir évalué la commercialité en se positionnant à la date du renouvellement, soit au 1er juillet 2017. En réponse aux dires page 18, il a précisé s’être fondé sur des images de septembre 2017, soit 2 mois après le renouvellement, montrant une absence de modification majeure des caractéristiques du secteur immédiat entre 2017 et 2022. En outre, page 14 de ce rapport, l’expert indique ne pas prendre en compte la place Thiers après les travaux de 2019 ni prendre en compte la piétonnisation de la rue Gambetta. En effet, il indique prendre en compte le boulevard de la plage et l’avenue Gambetta qui sont deux voies à sens unique de circulation, donc non-piétonnes à l’époque.

Ainsi, l’expert a correctement pris en compte les facteurs locaux de commercialité.

Concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage : la méthode comparative commande de comparer des locaux proches du local avec une surface assez similaire, des loyers en renouvellement judiciaire, ou renouvelés à l’amiable déplafonnés ou des loyers de nouvelles locations, ayant une activité comparable. A défaut de donnée suffisantes de comparaison, il y a lieu de rechercher les loyers pratiqués pour des commerces comparables dans des zones de commercialité proches.

L’expert produit trois termes de comparaison relatifs à des loyers de nouveaux baux, trois termes de comparaison relatifs à des baux renouvelés à l’amiable et deux termes de comparaison relatifs à des baux renouvelés judiciairement.

Parmi ces termes, seul un est relatif à une pharmacie.

Il s’agit du loyer renouvelé judiciairement de la pharmacie DUBO, située à 450 mètres du local commercial, à effet au 1er janvier 2018, soit 6 mois après le renouvellement du bail de l’espèce. La surface pondérée est équivalente. Le prix de ce loyer renouvelé est de 266 euros par m² pondéré. Ce terme peut être retenu comme pertinent.

La société Pharmacie Centrale d’Arcachon s’appuie sur les termes de comparaison sélectionnés par son expert madame [B]. Cependant, ainsi que l’avait précisé l’expert judiciaire dans son rapport ceux-ci ne peuvent être retenus puisque la date d’effet des baux n’est pas connue. La société Pharmacie centrale produit par ailleurs le bail de la pharmacie d’Arguin. Celui-ci prévoit une prise d’effet au 1er juin 2017. Située 242 boulevard de la Plage, elle est située dans le prolongement direct du local litigieux. Le loyer annuel est de 23 000 euros HT. La superficie louée n’est toutefois pas précisée, seule la parcelle et la contenance de celle-ci étant communiquée. Le local loué comprend un rez de chaussée composé d’une boutique, de trois arrières boutiques, un vestiaire, un labo et deux pièces de stockage, outre un accès à la chaufferie et une cave murée. Le preneur, conscient de l’insuffisance de cette référence, s’en prévaut pour conclure à une survalorisation du loyer par l’expert. Toutefois, ainsi que le souligne l’expert dans son rapport, ce terme de comparaison ne peut être retenu comme pertinent car la consistance du bien n’est pas identique, en l’absence d’entresol, et car la surface pondérée n’est pas connue. Ainsi que l’a également retenu l’expert, le la référence Grand Café Repetto ne peut pas non plus être considérée comme pertinente car, là encore, la surface pondérée n’est pas renseignée dans le bail.

Il en va de même du terme de comparaison produit par les demanderesses, qui doit être considéré comme non pertinent dès lors que le bail a été conclu le 30 mars 2021, à effet du 1er avril 2021.

Ainsi, dès lors que seul un terme de comparaison concerne une pharmacie, il y a lieu d’examiner les termes de comparaison sélectionnés par l’expert, qui concernent des commerces de centre-ville, dans un rayon de 2km.

S’agissant des loyers de baux en première location, l’expert retient que les références sont situées dans un rayon de 210 mètres et que les loyers oscillent entre 322euros/m² p et 623 euros/m²p, pour des surfaces allant entre 34 m² (magasin de bijoux fantaisie) et 53,2 m² (magasin de jouets).

S’agissant des loyers de baux en renouvellement amiable, il retient une fourchette entre 354 euros/m²p et 646 euros /m²p pour des surfaces pondérées allant de 26,5 m² à 65 m²p.

Enfin, s’agissant des loyers des baux renouvelés judiciairement, il retient une fourchette entre 266 euros et 288 euros par m²p, la fourchette basse étant pour le local le plus grand de 111m² (pharmacie et la fourchette haute pour un local de 84 m² (restaurant/brasserie).

Il ressort de ces éléments que les termes de comparaison sélectionnés sont majoritairement des petites surfaces de commerce de centre ville.

Le terme de comparaison le plus proche est celui de la pharmacie DUBO pour un loyer de 266 euros par m². L’expert relève que cette pharmacie est située dans une voie de circulation à sens unique, ce qui était le cas pour le local litigieux au 1er juillet 2017, dans un immeuble de très belle facture aux façades en bon état d’entretien apparent et à sa bonne commercialité. Ces éléments sont comparables aux caractéristiques du local litigieux.

Les autres termes de comparaison sélectionnés montrent certes des loyers plus élevés mais portent sur des surfaces bien plus petites, allant de 26,4 m² à 65 m². Seul le loyer du restaurant Le Chipiron, d’une surface pondérée de 84 m² à hauteur de 280 euros peut être retenu comme un terme de comparaison plus pertinent, les loyers des plus petites surfaces étant habituellement bien plus élevés que ceux des plus grandes surfaces ; l’expert retient pour ce local une moins bonne situation géograhique s’agissant de la commercialité, situé en angle dans une voie à double sens de circulation et éloigné des locaux expertisés.

Au vu des termes de comparaison, des caractéristiques extrinsèques, intrinsèques et juridiqiues du local, l’expert a conclu à un loyer unitaire de 420 euros.

Cependant, ce montant apparaît surévalué au regard des termes de comparaison pertinents et des travaux réalisés par le preneur qu’il n’a pas exclu dans son analyse, alors que la valeur locative doit être fixée au regard de l’état du local avant les travaux réalisés par le preneur.

Aussi, au regard de la situation des locaux, de leurs caractéristiques, de leur consistante, sans qu’il soit tenu compte des travaux réalisés par le preneur de sorte que le mauvais état d’entretien doit être retenu à la date du renouvellement, il y a lieu de fixer la valeur locative au 1er juillet 2017 à 330 euros par m²p, soit 41 900 euros.

Sur les abattements L’expert a tenu compte de la clause sur les charges liée à l’assurance et a retenu un abattement de 2 % en raison d’une clause exorbitante en défaveur du preneur incluse dans le bail, relative aux assurances. Le preneur demande un abattement de 4% mais ne motive pas sa demande. Cette décote n’est pas contestée par les demanderesses.

En conséquence, aucun motif valable ne permettant de remettre en cause l’évaluation de l’abattement par l’expert, un abattement de 2% sera retenu.

Concernant la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations, il convient de souligner que l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, interdit d’imputer au locataire les grosses réparations. S’agissant d’une disposition d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger par contrat.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du preneur d’appliquer un abattement de 10% de ce chef.

Au total, il sera retenu que la surface pondérée du local est de 128,01 m², la valeur locative est de 330 euros du m²p, moins un abattement de 2 % retenu pour les charges liées aux assurances payées entièrement par le preneur.

Le loyer annuel est en conséquence fixé à 41 062 euros hors taxes et hors charges, soit 3 421,8 euros par mois, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2017.

En conséquence, les parties devront établir leurs comptes sur cette valeur en rappelant que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du jugement mixte du 7 juillet 2017, date du premier mémoire du bailleur.

4/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au vu des circonstances des litiges, et dès lors que l’expertise a été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles, étant souligné que la société FOXYS et la société ARCAFA venant à ses droits supporteront la moitié et que la société Pharmacie Centrale d’Arcachon supportera l’autre moitié.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. Les sommes demandées relatives aux frais de géomètre étant inclues dans les frais irrépétibles, le preneur les gardera en conséquence à sa charge.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, bien que la procédure d’appel à l’encontre du jugement mixte soit toujours pendante, celle circonstance ne fait pas obstacle à ce que le présent jugement soit exécuté provisoirement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société ARCAFA,

Fixe le prix du loyer du bail renouvelé concernant le local situé au 1 avenue Gambetta à ARCACHON (33) à effet du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 41 062 euros hors charges et hors taxes par an ;

Dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 7 juillet 2017.

Condamne la SARL FOXYS et la SCI ARCAFA d’une part (50%) et la SELARL PHARMACIE CENTRALE D’ARCACHON (50%) d’autre part aux dépens ;

Déboute la SARL FOXYS, la SCI ARCAFA et la SELARL PHARMACIE CENTRALE D’ARCACHON de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais de géomètre ;

Rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Pascale BUSATO, Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE