N° RG 23/06682 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDLO

3ème Ch. Civile Cab. 3

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Minute n°

☐ Copie c.c. à :

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

M^e Julien LAURENT

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

ORDONNANCE DU 09 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [J] [O]

née le 07 Mars 1989 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 364

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] À [Localité 5], représentée par son syndic la SARL PAYMANN immatriculée sous le n° SIREN 345 324 685

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

SCI JENGO, immatriculée sous n° SIREN 832.266.522. prise en la personne de son gérant

Appelé décl. Jt com.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Juge de la mise en état : Chloé MAUNIER, Juge

Greffier : Stéphanie BAEUMLIN,

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience du 09 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Juge de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Septembre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire

Rendue par mise à disposition au greffe

Signée par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN,greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [O] est propriétaire du lot de copropriété numéro 2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Madame [T] [C] bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation viager sur ce même lot.

Une assemblée générale a eu lieu le 23 mai 2022, au cours de laquelle ont notamment été adoptées une résolution numéro 16 reconnaissant, au profit de la société Jengo, propriétaire du lot numéro 1, un droit de jouissance privatif sur un jardinet avant et un jardinet arrière, constituant des parties communes de l’immeuble, ainsi qu’une résolution numéro 17 autorisant le syndic à faire établir un projet de modification des esquisses d’étage et du règlement de copropriété et à engager les procédures nécessaires pour l’intervention du notaire, du géomètre et de tout professionnel nécessaire à la réalisation de ces modifications.

Par courrier daté du 29 novembre 2022, Madame [C], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué au syndic que le droit de jouissance privatif sur une partie commune étant un droit réel et le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2022, valant acte translatif de propriété immobilière, n’ayant pas été suivi de la signature d’un acte authentique dans les six mois, la vente était caduque, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924. Elle a sommé le syndic de ne pas procéder à toutes dépenses en vue de la création du droit réel susvisé et de signer tout acte notarié afférent à la création et au rattachement du droit réel au lot numéro 1.

Une assemblée générale extraordinaire a eu lieu le 19 juin 2023, au cours de laquelle a été adoptée une résolution numéro 12 approuvant l’esquisse modificative numéro 6779 consécutive à la reconnaissance du droit de jouissance privatif. A également été adoptée, lors de la même assemblée, une résolution numéro 13 approuvant le projet de modification du règlement de copropriété consécutif, notamment, à l’esquisse modificative. A par ailleurs été rejetée une résolution numéro 17, inscrite à la demande de Madame [C], portant annulation de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale du 23 mai 2022.

Par actes d’huissiers de justice signifiés le 14 et le 17 août 2023, Madame [J] [O] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] et la S.C.I. Jengo aux fins de voir déclarer caduc l’acte translatif de propriété immobilière portant sur le droit de jouissance privatif des parties communes de l’immeuble, annuler les résolutions numéros 12 et 13 votées le 19 juin 2023 et déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la S.C.I. Jengo.

Dans sa requête et ses conclusions sur incident notifiées le 12 mars 2024 et le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

— DECLARER Madame [J] [O] irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir et défaut de qualité à agir ;

— DEBOUTER Madame [J] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— LA CONDAMNER à payer au SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE L’lMMEUBLE [Adresse 4] à [Localité 5], représentée par son syndic la société PAYMANN, ainsi qu’à la SCI JENGO, à chacun, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [J] [O] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2022 ayant créé un droit de jouissance privatif sur parties communes est définitif et opposable à Madame [O]. Il ajoute que le délai de six mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1924 constitue le terme extinctif du droit d’agir en réitération authentique et peut ainsi que sanctionner le cocontractant. Il en déduit que l’arrivée du terme du délai de six mois ne peut être invoqué que par les parties à l’acte

Aux termes de ses conclusions sur incident notifiées le 11 juin 2024 et le 3 décembre 2024, Madame [O] demande au juge de la mise en état de :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à STRASBOURG et la SCI JENGO de leurs demandes

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Mme [J] [O] une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI JENGO à payer à Mme [J] [O] une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] à [Localité 5]

et la SCI JENGO aux dépens de l’incident ;

— DISPENSER Mme [J] [O] de participer au paiement des frais de procédure et de

sa quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir.

Elle expose que l’acte de cession intervenu entre le syndicat des copropriétaires et la société Jengo concerne un droit de jouissance portant sur les parties communes de l’immeuble et qu’étant propriétaire indivise des parties communes dont l’aliénation d’un droit de jouissance est envisagée, elle a qualité et intérêt à agir pour faire constater la caducité de l’acte translatif de propriété et faire annuler les résolutions litigieuses. Elle ajoute qu’en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, elle a le droit d’agir contre le syndicat des copropriétaires pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes et le respect du règlement de copropriété.

L’incident a été évoqué à l’audience du 7 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre, en ses alinéas 1 et 2, que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il est constant que le copropriétaire, qui agit seul, doit justifier d’un intérêt légitime en lien avec l’existence d’un trouble personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes. En effet, le seul fait que la demande porte sur une partie commune, propriété indivise, ne suffit pas à caractériser l’intérêt à agir.

La preuve d’un préjudice personnel n’est toutefois pas exigé lorsque l’action tend au respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.

Contrairement à ce qu’elle allègue, l’action de Madame [O] ne vise pas à faire respecter le règlement de copropriété, cette dernière n’invoquant aucune violation dudit règlement. Elle ne vise pas davantage à demander la cessation d’une atteinte irrégulière aux parties communes, aucune atteinte à l’initiative de la société Jengo ou du syndicat des copropriétaires n’étant déplorée.

L’action de Madame [O] vise à obtenir la caducité de la « cession à titre gratuit d’un droit de jouissance privatif sur des parties communes » conclue entre le syndicat des copropriétaires et la société Jengo en raison du défaut de publication de l’acte aux services de la publicité foncière dans le délai de six mois, en prétendue violation des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924. Or, Madame [O] est tierce à la vente alléguée. Elle ne justifie pas d’une incidence autre que collective du défaut de publication de l’acte de vente aux services de la publicité foncière et de la caducité de l’acte.

Madame [O] ne justifie ainsi d’aucun intérêt à agir en caducité de la cession alléguée et sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable.

Seront en revanche déclarées recevables les demandes d’annulation des résolutions numéros 12 et 13 de l’assemblée générale du 19 juin 2023, Madame [O] étant opposante auxdites résolutions et, de ce seul fait, disposant d’un intérêt à agir.

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Aux termes de l’article 782 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut inviter les avocats à répondre aux moyens sur lesquels ils n’auraient pas conclu, à fournir les explications de fait et de droit nécessaires à la solution du litige et, le cas échéant, à mettre leurs écritures en conformité avec les dispositions de l’article 768.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

L’autorisation donnée par l’assemblée générale à la société [F] d’utiliser les jardins à titre privatif lui confère un droit réel et perpétuel sur les deux jardins. Toutefois, il est constant qu’un tel droit de jouissance exclusif ne constitue pas un droit de propriété et ne peut y être assimilé (3e Civ., 27 mars 2008, pourvoi n° 07-11.801 ; 3e Civ., 6 juin 2007, pourvoi n° 06-13.477).

Le droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne constituant pas un droit de propriété, l’autorisation donnée par l’assemblée à un copropriétaire en ce sens n’apparaît pas constituer un acte translatif ou déclaratif de propriété immobilière. Elle n’apparaît pas davantage constituer un acte portant constitution ou transmission d’une servitude foncière.

Ainsi et en toute hypothèse, il y a lieu de mettre dans les débats l’éventuelle inapplicabilité de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924 à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires à Monsieur [F] d’utiliser des jardins, parties communes, à titre privatif.

L’incident ne mettant pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens. Il n’y a pas davantage lieu de dispenser Madame [O] de participer au paiement des frais de procédure et de sa quote-part des dépenses subséquentes à la décision à intervenir, une telle dispense n’ayant vocation à intervenir que si la demande de Madame [O] est déclarée fondée par le tribunal.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Chloé MAUNIER, Juge de la mise en état,

DÉCLARONS irrecevable la demande de Madame [O] tendant à voir juger que « la cession à titre gratuit à la SCI JENGO d’un droit réel, en l’espèce un droit de jouissance privatif sur des parties communes de l’immeuble en copropriété » est caduque ;

DÉCLARONS recevables les demandes de Madame [O] tendant à voir annuler les résolutions numéros 12 et 13 de l’assemblée générale du 19 juin 2023 ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 24 septembre 2025 pour les conclusions au fond des parties.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 9 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER