N° RG 25/01371 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLEX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/01371 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLEX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Roger LEMONNIER

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 12 juin 2025

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au Rcs de [Localité 11] sous le n° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [H], [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28/07/2023, la SCI SBG ayant pour mandataire l’AGENCE [Localité 12] IMMOBILIERE, a donné à bail à Monsieur [H] [I] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à 67200 STRASBOURG, moyennant un loyer mensuel révisable de 500 € payable d’avance le 1er jour du terme et d’une provision sur charges s’élevant à 90 euros, avec le cautionnement de la S.A.S.U. Action Logement Services, dans le cadre du dispositif VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention quinquennale entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement.

A la suite d’incidents de paiement, la S.A.S.U. Action Logement Services a réglé au bailleur des loyers et charges.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A.S.U. Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27/05/2024.

Par acte d’huissier délivré le 29/01/2025, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner Monsieur [H] [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la partie défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7533,73 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/05/2024 sur la somme de 2305,23 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner la partie défenderesse à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner la partie défenderesse à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la partie défenderesse en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 01/04/2025, la S.A.S Action Logement Services a repris oralement les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et prétentions, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 9425,97 € selon relevé du 26/03/2025.

Elle a indiqué qu’elle a repris la jouissance du logement le 28/02/2025 et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité en l’étude d’huissier, Monsieur [H] [I] [S] n’a pas comparu.

Toutefois, par courrier adressé au greffe conformément à l’article 832 du code de procédure civile, Monsieur [H] [I] [S] a sollicité des délais de paiement et a proposé de s’acquitter de sa dette par versements de 150€ par mois et ce sur une période de cinq ans, à compter du mois de juin 2025, précisant qu’il a déménagé à [Localité 10] pour des raisons professionnelles.

La notification de non réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits et actions du bailleur

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittance subrogative, attestation de créance) que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 9425,97 € au titre des impayés locatifs de Monsieur [H] [I] [S].

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de la SCI SBG, ayant pour mandataire l’AGENCE [Localité 12] IMMOBILIERE l’encontre de la partie défenderesse et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers et charges par elle versés au titre du cautionnement.

Ainsi, la S.A.S. Action Logement Services a qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le demandeur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le locataire paie le loyer d’avance le 1er jour du terme et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte d’huissier du 27/05/2024, le demandeur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme principale de 2 305,23 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 28/07/2024.

Par conséquent la partie défenderesse ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Lors de l’audience de plaidoirie, la partie demanderesse a déclaré que Monsieur [H] [I] [S] a quitté le logement et qu’elle a repris la jouissance des lieux à compter du 28/02/2025.

Dans son courrier recommandé avec AR reçu au greffe le 24/03/2025, Monsieur [H] [I] [S] a indiqué avoir déménagé à [Localité 10] pour des raisons professionnelles, sans toutefois préciser sa nouvelle adresse, l’en-tête de son courrier mentionnant une adresse sise [Localité 8].

Il s’évince de ces éléments que la demande aux fins d’expulsion du locataire est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par la défenderesse cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur et à la caution qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner la partie défenderesse à payer ce montant, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S Action Logement Services produit un décompte démontrant que la partie défenderesse reste lui devoir la somme de 9425,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 14/02/2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner la partie défenderesse au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, de la proposition de règlement faite par la partie défenderesse et de l’absence de tout élément concernant sa situation financière, il apparaît qu’elle n’est pas en situation de régler sa dette locative dans le délai légal susvisé.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

La partie défenderesse qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient dès lors de condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 28/07/2024,

DIT que Monsieur [H] [I] [S] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 6] depuis cette date,

CONSTATE que la demande aux fins d’expulsion est devenue sans objet,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

CONDAMNE Monsieur [H] [I] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 9 425,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 14/02/2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27/05/2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] [S] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA