Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 16 décembre 2025, n° 25/01216

TJ Strasbourg 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas respecté ses obligations de paiement, justifiant la résiliation du bail aux torts de la locataire.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a jugé que la locataire devait des loyers au bailleur, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a estimé que la locataire devait une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle elle a continué à occuper le garage.
Accepté
Facturation indue de charges
La cour a reconnu que la locataire avait subi un trouble de jouissance en raison de la facturation indue, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 16 déc. 2025, n° 25/01216
Numéro(s) :	25/01216
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL
Parties :	Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

Texte intégral

N° RG 25/01216 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKZB

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/01216 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKZB

Minute n°

copie exécutoire le 16 décembre

2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [W] [C]

pièces retournées

le 16 décembre 2025

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [W] [C]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 21 Octobre 2025

Délibéré prorogé le 02 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Madame [W] [C] et à Monsieur [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 30 décembre 2014.

Par contrat conclu à la même date entre OPHEA et Madame [W] [C], il a été donné à bail, à cette dernière uniquement, un garage N° 448 situé à la même adresse, pour un loyer de 34,34 € par mois « hors taxes, charges comprises ».

Des loyers du garage étant demeurés impayés, OPHEA, a fait délivrer, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 avril 2024, un congé à la locataire pour le 31 mai 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Madame [W] [C] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 mai 2024, OPHEA a fait assigner Madame [W] [C] et Monsieur [Z] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice signifiés le 13 janvier 2025, aux fins, notamment de validation de congé, d’expulsion et de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

Par jugement du 02 septembre 2025, il a été constaté le désistement d’instance d’OPHEA à l’encontre de Monsieur [Z] [F].

À l’audience du 21 octobre 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 2 septembre 2025 et demande, sous exécution provisoire :

De débouter Madame [W] [C] de ses demandes de remboursement indûment perçu en raison de la prescription de trois ans ;De prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [W] [C] ;De la condamner au paiement de la somme de 520,29 € au titre des loyers impayés au 31 août 2025 ;De la condamner au paiement de la somme de 37,70 € au titre des loyers impayés à compter du 1er septembre 2025 jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat à ses torts exclusifs ;De la condamner au paiement de la somme de 37,70 € à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du bail et ce jusqu’à restitution de la commande d’ouverture du parking ;De condamner Madame [W] [C] au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil du bailleur indique que la dette est de 496,61 € au 20 octobre 2025. Il est également précisé que le garage est un accessoire, et que la fin du bail relatif au logement a eu pour conséquence la fin du bail relatif au garage. S’agissant du contrat conclu pour le garage, il est mentionné « charges comprises » ce qui n’est pas possible. Madame [W] [C] sollicite le remboursement des charges indûment versées, ce qui n’est pas possible compte d’une prescription triennale, soit un montant de 234,36 €. Les loyers sont dus jusqu’à l’état des lieux de sortie et la remise des clés. Il est sollicité la résiliation du contrat, ainsi que la remise des clés.

Il y a eu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux conclusions déposées pour le compte d’OPHEA.

Madame [W] [C], comparant en personne, reprend ses conclusions du 21 octobre 2025. Elle s’oppose à la prescription triennale soulevée par OPHEA et sollicite, sous exécution provisoire :

De constater que le congé a été donné irrégulièrement ;De prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du bailleur ;De constater l’absence d’occupation du parking après le congé ;De constater que le bailleur fait entrave à la restitution de la commande d’ouverture à distance du parking depuis le 31 mai 2024 ;De condamner OPHEA à rembourser à Madame [W] [C] la somme de 280,89 € indûment perçus ;De condamner OPHEA à lui verser la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, trouble de jouissance, perte d’un contrat de location à loyer modéré et entrave à la restitution de la commande d’accès au parking ;De condamner OPHEA à lui payer la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;D’ordonner à OPHEA d’entreprendre les démarches pour la restitution de la commande d’accès au parking ;De débouter OPHEA de l’ensemble de ses demandes ;De condamner OPHEA aux entiers frais et dépens.

Il y a eu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux conclusions déposées par Madame [W] [C].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 décembre 2025.

MOTIFS

SUR LA FIN DU CONTRAT DE BAIL

OPHEA indique avoir donné congé pour le bail portant sur le garage, et ce alors que Madame [W] [C] fait valoir que ce congé a été donné irrégulièrement, et que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée aux torts du bailleur.

OPHEA a donné congé pour le 31 mai 2024 indiquant, dans ses écritures, que restait dû, à la date du congé, la somme de 30,36 €, montant obtenu après déduction des « forfaits garage » dont le bailleur reconnaît qu’ils étaient injustifiés.

Il ressort de l’article 7-1 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Cette règle s’applique tant au bailleur qui réclame des arriérés de loyers et de charges qu’au locataire qui réclame le remboursement d’un trop-perçu de charges locatives.

En l’espèce, OPHEA se prévaut de la prescription triennale, et fait valoir que dans la mesure où OPHEA a réclamé, pour la première fois des indus de charges le 18 mars 2025, elle ne peut réclamer des indus que jusqu’au 18 mars 2023, et ce alors que la prescription triennale (de trois années) permet donc à Madame [W] [C] de réclamer des indus jusqu’au 18 mars 2022 (et non 2023).

Il y a donc lieu de reprendre le décompte produit par le bailleur et annexé au congé notifié. En déduisant la somme de 5,58 € par mois au titre des charges indûment perçues sur une durée de trois années, il n’existait pas d’indu à la date de notification du congé (114,06 € – 133,92 €). En conséquence, il n’existait pas d’arriéré lorsque le bailleur a notifié le congé, de sorte que ledit congé est nul et de nul effet.

Les parties sollicitent cependant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail. Il ressort des éléments versés au débat que Madame [W] [C] n’occupe plus la place de stationnement et considère qu’il appartenait à OPHEA de faire les démarches nécessaires pour l’établissement de l’état des lieux de sortie. Il est par ailleurs relevé que Madame [W] [C] a toujours conservé la commande à distance permettant l’accès au parking.

Il n’appartenait pas spécifiquement à OPHEA d’organiser l’état des lieux de sortie, et le contrat de bail a continué à courir, étant rappelé que dans la mesure où Madame [W] [C] occupait encore la place de stationnement (à défaut de restitution de la télécommande), des montants étaient dus au titre de cette occupation en tout état de cause).

Il est relevé que le congé, même s’il est considéré comme nul et de nul effet, prévoyait une fin de bail au 31 mai 2024 avec une sommation de restituer la télécommande d’accès à cette date. Si Madame [W] [C] indique, dans ses écritures, qu’elle a effectivement libéré la place de stationnement à cette date du 31 mai 2024, elle n’a pas déféré à la sommation qui lui avait été adressée par le bailleur de restituer la télécommande, et ce pour une période comprise entre le 31 mai 2024 et le 11 septembre 2025 (date de la première démarche de Madame [W] [C] pour tenter de restituer cette télécommande).

Il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail, et ce aux torts de Madame [W] [C] pour défaut de paiement.

Ainsi, il y a lieu de condamner Madame [W] [C] au paiement de la somme de 496,61 € représentant la somme due au 20 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 inclus (après déduction des montants indument perçus au titre des charges, tenant compte de la prescription triennale), outre les sommes dues entre cette date, et la présente décision.

Par ailleurs, il convient de condamner Madame [W] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer (37,70 €), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise de la télécommande.

OPHEA sera condamné à verser à Madame [W] [C] un montant de 400 € à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance consécutif à une facturation indue de charges et à des relances nombreuses et infondées qui ont été adressée à Madame [W] [C] avant la notification du congé.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des montants dus entre les parties.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) à Madame [W] [C] le 19 avril 2024 avec effet au 31 mai 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2014 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) et Madame [W] [C] relatif à l’emplacement de stationnement N° 448 situé [Adresse 2] à [Localité 5], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [W] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) la somme de 496,61 € représentant la somme due au 20 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 inclus (après déduction des montants indument perçus au titre des charges, tenant compte de la prescription triennale), outre les sommes dues entre cette date, et la présente décision, en quittances ou deniers ;

CONDAMNE Madame [W] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, soit 37,70 € par mois, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution de la télécommande ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (OPHEA) à verser à Madame [W] [C] la somme de 400 € au titre du trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge