RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00877 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NU3D

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e BLOCH – 70

M^e FREEMAN-HECKER – 311

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [A] (expert)

adressées le : 29 janvier 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Ordonnance du 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Madame [M] [L] [R] [J]

née le 09 Juillet 1992 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Madame [N] [V]

née le 11 Juin 1969 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuelle FREEMAN-HECKER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [I] [V]

née le 11 Juin 1969 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuelle FREEMAN-HECKER, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE INTERVENANTE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] Inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 479 971 525

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 30 juin 2025, Mme [M] [L] [R] [J] a fait assigner Mme [N] [G] [V] et Mme [I] [W] [V] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] 67000 Strasbourg devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont elle précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent son appartement sis [Adresse 12] (lot n° 24) acquis après de Mme [N] [G] [V] et Mme [I] [W] [V] selon acte authentique du 1er août 2023, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— donner acte de ce qu’elle procédera à l’avance des frais d’expertise.

Selon conclusions du 27 novembre 2025, Mme [N] [G] [V] et Mme [I] [W] [V] ont sollicité voir débouter Mme [J] de ses demandes, fins et conclusions et la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la procédure.

Par dernières conclusions du 11 décembre 2025, Mme [M] [L] [R] [J] a maintenu ses demandes.

À l’audience du 13 janvier 2026, les parties représentées ont réitéré oralement leurs prétentions puis se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Localité 4] n’a pas comparu.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, Mme [M] [L] [R] [J] expose avoir acquis le 1er août 2023 auprès de Mme [N] [G] [V] et Mme [I] [W] [V] un appartement constitué du lot n° 24 dans l’immeuble [Adresse 11] [Localité 16] ; que l’acte de vente passé par-devant notaire comprenait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, tout en précisant que cette garantie ne s’applique pas dans l’hypothèse où le vice était connu du vendeur au jour de la vente ; que cinq jours après la vente, elle a constaté des infiltrations au niveau de la véranda.

Mme [M] [L] [R] [J] produit notamment, à l’appui de sa demande :

— un rapport d’expertise amiable de M. [C] [P], expert chez Résilians, du 09 octobre 2023 attestant que les écoulements d’eau constatés dans la pièce à vivre du logement de Mme [J] proviennent d’infiltrations par la liaison entre la vitrerie et les panneaux aluminium en couverture de la véranda (annexe n°2 demanderesse) ;

— une note d’expertise de M. [Y] [T], expert, concluant notamment à la non-conformité de la terrasse et précisant que le vendeur ne pouvait ignorer ces désordres et malfaçons (annexe n°3 demanderesse).

Les consorts [V] s’opposent à la demande d’expertise aux motifs que l’acte de vente prévoit une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ; que l’appartement a fait l’objet de plusieurs visites ; qu’elles n’avaient pas connaissance d’une problématique d’étanchéité avant la vente du bien ; que l’expertise ne permettra pas de déterminer si les venderesses étaient au courant du vice au jour de la vente.

Cependant, elles ne font pas la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront de déterminer l’origine des désordres et les circonstances éventuelles qui ont pu permettre qu’ils n’aient pas été révélés au moment de la vente.

En outre, s’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des clauses contractuelles, il ressort d’une jurisprudence constante que l’efficacité de la clause limitant la garantie des vices cachés est subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Ainsi, ces faits sont de nature à rendre plausible une action au fond justifiant ainsi que soit diligentée une expertise judiciaire sur le fondement de laquelle les juges du fond pourront déterminer si les éventuels vices constatés sont susceptibles d’être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et si la clause excluant le recours contre le vendeur stipulée dans le bail est licite ou non (pièce 1 demanderesse, page 12), le juge des référés étant incompétent pour se prononcer sur ces questions.

Par ailleurs, seul un expert judiciaire permettra d’établir l’existence des désordres, et la date de leur apparition le cas échéant, ainsi que les responsabilités, dont le rapport s’imposera aux parties en raison de son indépendance et de son impartialité à leur égard.

Ainsi, Mme [M] [L] [R] [J] fait suffisamment la preuve de la vraisemblance des désordres allégués concernant l’existence de fuites et de moisissures dans le bien qu’elle a acquis auprès des consorts [V] et justifie par conséquent d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond. Pour le surplus, les demandes des parties faites au titre des chefs de la mission d’expertise seront rejetées.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la partie demanderesse. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

La demande formulée par les consorts [V] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise des désordres qui affectent l’appartement duplex constitué du lot n° 24 dans l’immeuble [Adresse 12] au 5ème et 6ème étage appartenant à Mme [M] [L] [R] [J] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[E] [A]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 15]. : 06.89.89.79.56

Mèl : [Courriel 13]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’appartement duplex constitué du lot n°24 dans l’immeuble [Adresse 12] au 5ème et 6ème étage appartenant à Mme [M] [L] [R] [J], le décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ;

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration, dire si ces désordres étaient apparents lors de la vente de l’immeuble intervenue le 1er août 2023,

6°/ dire si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent la solidité,

7°/ dire si les parties connaissaient ces désordres au moment de la vente ou s’ils ne pouvaient les ignorer ;

8°/ rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun des intervenants dans les malfaçons, non-conformités et désordres constatés ;

9°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

10°/ dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entraîner un supplément de prix ; dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble restera affecté d’une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance,

11°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par Mme [M] [L] [R] [J] du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

12°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

13°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

14°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que Mme [M] [L] [R] [J] versera une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 avril 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELONS aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [M] [L] [R] [J] aux dépens ;

REJETONS la demande formulée par Mme [N] [G] [V] et Mme [I] [W] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER