N° RG 25/00257 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XQ /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00257 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XQ

Minute n° 25/00350

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 8]

représentée par Mme [C], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [O]

né le 30 Octobre 1965 à [Localité 7] (Val-d’Oise),

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00257 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7XQ /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 15 février 2024, la S.A. Scalis a loué à M. [J] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 260,98 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la S.A. Scalis a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 126,30 euros au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la S.A. Scalis a fait assigner M. [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 2 975,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 126,30 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 6] le 14 mai 2025.

Le 27 juin 2025, le diagnostic social et financier est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 001,86 euros au titre des loyers et charges échus au 3 juillet 2025. Elle a précisé que le locataire avait repris le paiement de son loyer en y ajoutant la somme mensuelle de 140 euros. Elle s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

M. [J] [O], comparaissant après la clôture des débats, a indiqué percevoir 950 euros mensuels à titre de ressources et n’avoir personne à sa charge. Il a proposé de verser la somme de 2 000 euros au mois de septembre 2025 puis 50 euros par mois en plus du loyer à compter du mois suivant, sollicitant que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

Par courriel du 8 juillet 2025, il a été sollicité les observations de la demanderesse sur la demande formulée par le défendeur, que la S.A. Scalis a indiqué accepter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. Scalis verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 juillet 2025, la dette locative de M. [J] [O] s’élève à la somme de 3 001,86 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [J] [O] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 mars 2025 pour la somme de 2 126,30 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative que M. [J] [O] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de sa situation financière, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [J] [O] un échelonnement de la dette, en l’autorisant à verser la somme de 2 000 euros avant le 15 septembre 2025 puis, sur une durée de vingt mois, 50 euros chaque mois en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la S.A. Scalis justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article II- 6. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 5 mars 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Toutefois, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande conjointe de la bailleresse et du locataire. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de M. [J] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [J] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 368,89 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de M. [J] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [O] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.A. Scalis à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [J] [O] à verser à la S.A. Scalis la somme de 3 001,86 euros (décompte arrêté au 3 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 2 126,30 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [J] [O] à régler cette somme, outre le loyer et les charges courants, en versant 2 000 euros avant le 15 septembre 2025, puis en s’acquittant dix-neuf mensualités de 50 euros chacune et une vingtième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 15 février 2024 entre la S.A. Scalis d’une part, et M. [J] [O] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 5 mai 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. Scalis puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [J] [O] soit condamné à verser à la S.A. Scalis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 368,89 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la S.A. Scalis fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,