TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03496 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24LR

Minute : 26/19

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

Représentant : M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344

C/

Monsieur [B] [J] [G]

Monsieur [M] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J] [G],

demeurant [Adresse 3],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [Y],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2024 à effet au 26 mars 2024, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [B] [J] [G] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 489,33 euros et 44,49 euros de provisions sur charges.

Par acte du 21 mars 2024, Monsieur [M] [Y] s’est porté caution des engagements de Monsieur [B] [J] [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [B] [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 437,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [M] [Y] le 19 décembre 2024.

Par notification électronique du 10 décembre 2024, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 11 mars 2025, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meubles aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut, sur place, condamner solidairement ou à défaut, in solidum, Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 598,11 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 805,25 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique que le dernier paiement est revenu impayé et précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement car le défendeur n’est pas présent pour soutenir une telle demande.

Monsieur [B] [J] [G], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Monsieur [M] [Y], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [B] [J] [G]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2024, du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [B] [J] [G], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence du défendeur à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [B] [J] [G] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une somme de 2 805,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [M] [Y]

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2297 du même code ajoute qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa relatif à la résiliation du cautionnement. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] s’est engagé à titre de caution solidaire pour le paiement du loyer mensuel dû au bailleur par Monsieur [B] [J] [G], ainsi que du paiement des accessoires, frais, indemnités d’occupation, dégradations et réparations locatives et des éventuels frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages-intérêts, dus en vertu du contrat, dans la limite de 9 ans et de 20 892,24 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi précitée.

Par ailleurs, le commandement de payer du 10 décembre 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [M] [Y] le 19 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

***

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] à payer à société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une somme de 2 805,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été conclu le 21 mars 2024 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 8).

Un commandement de payer, visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement, a été signifié le 10 décembre 2024, pour une somme en principal de 2 437,45 euros.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois, convenu par les parties et favorable à ce dernier.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire non comparant n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement d’office, ce dernier ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 11 février 2025.

Monsieur [B] [J] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A ce titre, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, étant relevé qu’il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera donc rejetée.

En application de l’article 1240 du code civil et au regard des précédents développements, il convient de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile et au regard des précédents développements, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] aux dépens de l’instance, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2024 entre la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une part, et Monsieur [B] [J] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [B] [J] [G] occupant sans droit ni titre depuis le 11 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [J] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une somme de 2 805,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] [G] et Monsieur [M] [Y] aux dépens de l’instance, dans la limite pour Monsieur [M] [Y] de son engagement de caution solidaire ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE