N° RG 24/08108 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7ZO

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/08108 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7ZO

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Etienne PERNOT

Le

Le greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Etienne PERNOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Z]

né le 06 Juin 1954 à [Localité 14] (VAR), demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

Madame [D] [M] épouse [Z]

née le 12 Août 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 12]” représenté par son Syndic, la SAS IMMOBILIERE [U], immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 399 734 151, dont le siège social se trouve [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualités audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 7] [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [L] [Z] et Mme [D] [M] épouse [Z] (ci-après « M. et Mme [Z] ») sont propriétaires des lots nos 94 (une cave) et 104 (un appartement) au sein de la copropriété « [Adresse 11] » située [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 10].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 juin 2024.

Par assignation délivrée le 9 septembre 2024, M. et Mme [Z] ont attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation de plusieurs résolutions.

La clôture a été prononcée le 4 mars 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 1er avril 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

Par jugement avant-dire droit du 27 mai 2025 la réouverture des débats a été ordonnée pour que les parties produisent la décision rendue dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/06369 et qu’elles concluent le cas échéant sur les conséquences de cette décision.

La clôture a ensuite été prononcée le 1er juillet 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 2 décembre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leur acte introductif d’instance, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de :

— prononcer l’annulation des résolutions figurant aux points nos 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024 ;

— le cas échéant, surseoir à statuer dans l’attente de la décision dans la procédure RG 24/06526 concernant l’assemblée générale du 13 mai 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [Z] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— dispenser M. et Mme [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi que des frais d’organisation de l’assemblée générale du 27 juin 2024, et ce conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, d’une part que la résolution de l’assemblée générale du 29 juin 2023 ayant élu M. [P] membre du conseil syndical ayant été annulée par jugement du 11 juin 2024, et ce de façon rétroactive, celui-ci n’était plus ni membre du conseil syndical ni a fortiori président dudit conseil syndical, et n’avait donc plus qualité pour convoquer l’assemblée générale du 13 mai 2024, de sorte que les résolutions qui ont été adoptées lors de cette assemblée générale encourent l’annulation, à l’instar de celle ayant désigné la SAS Immobilière [U] comme syndic, dont l’annulation entraîne celle des assemblées que cette dernière a convoquées et des résolutions qui y ont été adoptées.

Ils soutiennent d’autre part, au fondement des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, que l’assemblée générale du 27 juin 2024 s’étant prononcée sur les comptes des exercices de 2023 (résolutions nos 6 et 7), 2019 (résolution n° 11), 2021 (résolution n° 12) et 2022 (résolution n° 13) sans notification des documents concernant les exercices 2019, 2021 et 2022, les résolutions afférentes encourent l’annulation.

Ils affirment par ailleurs que compte tenu des nombreuses fautes commises par le syndic telles que reconnues par jugement du 11 juillet 2024, lequel a outrepassé ses pouvoirs en signant certains contrats engageant la copropriété et qui ont eu des incidences sur les comptes de la copropriété, l’approbation des comptes ne peut être purement et simplement remise au vote sans un rectificatif des comptes et un nouvel examen par le conseil syndical, de sorte qu’il ne peut être donné quitus au syndic, et les résolutions portant sur l’approbation des comptes doivent être annulées. Ils se prévalent en outre de l’absence d’identité entre les résolutions qui étaient susceptibles d’être annulées et celles remises au vote.

* * *

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— les condamner à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers frais et dépens ;

— confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir s’agissant de la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2024 qu’à cette date comme ultérieurement le mandat donné au syndic par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 13 mai 2024 n’avait ni expiré ni été annulé.

Il soutient que la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2024 mentionne bien la présence des documents comptables et financiers de la copropriété, et qu’ainsi le vote des copropriétaires a bien été éclairé sur la question, le quitus ayant en tout état de cause été donné au syndic.

Il ajoute, s’agissant de ce quitus, que la demande d’annulation de cette résolution ne repose sur aucun moyen de droit, et qu’en tout état de cause en l’ayant votée le syndicat a dégagé le syndic de toutes responsabilités dans sa gestion, sans qu’aucune modification ne puisse être opérée.

Il expose enfin s’agissant des résolutions remises au vote que les assemblées générales étant autonomes les unes des autres, le syndic n’avait aucune obligation de reprendre mot pour mot la résolution, d’autant que celle-ci avait été débattue, en tout état de cause tel ne constituant pas une irrégularité.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

1. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 7, alinéas 1 et 2 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Selon l’article 8 du même décret en ses quatre premiers alinéas, la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Par ailleurs, conformément à l’article 18, V. de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Il est constant que l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic, qui le rend sans qualité pour convoquer les assemblées subséquentes, est de nature à entraîner l’annulation de celles-ci (3e Civ., 7 déc. 1988, n° 87-13.534 ; 7 juill. 1999, n° 97-19.799).

A cet égard, il importe peu que lorsqu’une assemblée générale a été convoquée par le syndic la désignation de ce dernier n’était pas annulée et qu’elle ne l’a été que par la suite, puisque compte tenu de l’effet rétroactif de cette annulation, le syndic n’avait en définitive plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale, de sorte que la nullité de cette dernière est encourue (3e Civ., 8 juin 2011, n° 10-20.231 ; 7 avr. 2004, n° 02-14.496 ; 30 janv. 2007, n° 05-19.475 ; 10 févr. 2009, n° 08-10.864).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 13 mai 2024 le syndicat des copropriétaires a désigné la SAS Immobilière [U] en qualité de syndic de la copropriété, par une résolution n° 5.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 27 juin 2024, sur convocation de la SAS Immobilière [U] en sa qualité de syndic tel qu’il résulte de l’exemplaire de convocation versé aux débats.

Or, par jugement du 13 mai 2025 (RG n° 24/06369, minute n° 168/25) le tribunal judiciaire de Strasbourg a annulé les résolutions nos 3, 4, et 5 en ses première, troisième et quatrième branches, votées par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 mai 2024.

Cette annulation judiciaire de la désignation du syndic ayant un effet rétroactif, la SAS Immobilière [U] n’avait en définitive aucun pouvoir pour convoquer l’assemblée générale du 27 juin 2024, laquelle se trouve donc entachée d’irrégularité.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 que M. et Mme [Z] sont opposants aux résolutions nos 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 en ses première, deuxième et troisième branches, 13 et 14 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024.

En conséquence, ces résolutions, votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024, seront annulées, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens au soutien de la demande d’annulation.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M. et Mme [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. et Mme [Z] selon lesquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

2.4 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

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Par ces motifs,

Le Tribunal,

ANNULE les résolutions nos 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 en ses première, deuxième et troisième branches, 13 et 14 votées le 27 juin 2024 par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 6] et [Adresse 3] [Localité 10] ;

MET les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 10] le 27 juin 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 10] le 27 juin 2024 à verser à M. [L] [Z] et Mme [D] [M] épouse [Z] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » située [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 10] le 27 juin 2024 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [L] [Z] et Mme [D] [M] épouse [Z] de leur quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY