Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01126 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIC3

Société CLAIRSIENNE

C/

[B] [W], [M] [T]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M. [J] [P] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [M] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2020, la société anonyme d’HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 569,09 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [W] et Madame [T] le 10 octobre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Elle leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 7 juin 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [W] et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de résiliation de bail et expulsion, paiement solidaire de loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, la SA CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10 415,88 euros (hors dépens) selon un décompte fourni à l’audience et indique ne pas s’opposer sur le principe à la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire formée par ses locataires. Elle précise que les consorts [W] n’ont toujours pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs et que le dernier règlement du loyer date du 7 juillet 2023.

Il sera renvoyé aux dernières conclusions de la SA CLAIRSIENNE soutenues oralement, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [W] et Madame [T], comparants en personne, ne contestent pas les sommes qui leur sont réclamées et demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement (300 euros par mois) visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils détaillent leur situation financière et personnelle.

Monsieur [W] et Madame [T] ont été autorisés à justifier en cours de délibéré (avant le 18 octobre 2024) de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et de la reprise du paiement du loyer courant.

Par une note en délibéré reçue le 17 octobre 2024, la société CLAIRSIENNE a indiqué que les consorts [W] avaient adressé à leur bailleur une attestation d’assurance habitation.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RESILIATION DE BAIL

Il convient de rappeler que la SA CLAIRSIENNE sollicitait initialement le constat de la résiliation du contrat pour défaut d’assurance ET pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

*Sur la demande de résiliation pour défaut d’assurance

Monsieur [W] et Madame [T] ont justifié auprès de leur bailleur d’une assurance couvrant les risques locatifs, de sorte que la demande en résiliation du bail pour ce motif devient sans objet.

*Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

— sur la recevabilité de l’action :

La SA CLAIRSIENNE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [W] et Madame [T] le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 3590,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 décembre 2023.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par la société CLAIRSIENNE le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [W] et Madame [T] restent devoir au titre de la dette de loyers, des charges locatives, des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et des indemnités d‘occupation, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 415,88 euros à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois d’août incluse).

Monsieur [W] et Madame [T] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette. La créance de la société CLAIRSIENNE est justifiée en son principe et son montant. Le couple est tenu solidairement de toutes les dettes résultant de l’exécution du contrat de bail, en vertu des dispositions contractuelles (stipulation d’une clause de solidarité dans le bail).

Monsieur [W] et Madame [T] doivent, par conséquent, être condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 10 415,88 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, du diagnostic social et financier que Monsieur [W] et Madame [T] apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement auxquels leur bailleur ne s’oppose pas et qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] pourra être poursuivie et qu’ ils seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 625,10 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] et Madame [T] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnité à la SA CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 11 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2020 et liant d’une part la société anonyme d’HLM (ci-après SA) CLAIRSIENNE à Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6];

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] à payer à la SA d’HLM CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 10 415,88 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives, pénalités et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 300 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CLAIRSIENNE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] seront tenus de payer à la SA d’HLM CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 625,10 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE