N° RG 25/09915 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N62N

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/09915 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N62N

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Monsieur [E] [X]

Monsieur [I] [X]

Monsieur [F] [X]

Madame [Y] [P]-M [B]

Le

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

CAISSE ASSURANCE MUTUELLE DU BTP (CAMBTP)

immatriculée au RCS sous le n° 778 847 319

dont le siège social est sis, l’Espace Européen Entreprise,

[Adresse 3] à [Localité 3]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

non comparants, non représentés

Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [P]-M [B]

demeurant [Adresse 5]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, avant-dire-droit

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 30 août 2013, la Caisse d’Assurance du Bâtiment, aujourd’hui Caisse d’Assurance Mutuelle du BTP (CAMBTP) a consenti à Monsieur [E] [X] et à Monsieur [I] [X] un bail d’habitation sur un logement situé dans la Copropriété [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 4] (étage 3 porte droite), pour un loyer mensuel de 540 € et une avance sur charges mensuelle de 80 €, soit une échéance mensuelle de 620 €.

Par actes sous-seing privés du même jour, séparés et annexés au contrat de bail et prévus par ce dernier, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J] se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [E] [X] et de Monsieur [I] [X].

Se prévalant de loyers impayés, la CAMBTP a fait signifier à Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], le 30 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.149,90 €, loyer du mois de juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice séparés respectivement du 29 septembre 2025 et du 27 octobre 2025, la CAMBTP a fait assigner Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], d’une part, et Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J], d’autre part, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties ;

— subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de location susvisé ;

— l’expulsion de Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X] des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X] ainsi que de Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J] à lui verser la somme de 3.160,06 € au titre des arriérés de loyers et charges, clauses pénales et accessoires, tels que détaillés dans le compte bancaire versé aux débats datés du 10 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], ainsi que de Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J] à lui payer une somme mensuelle de 709,87 € à titre d’indemnité d’occupation, cette somme étant équivalente au loyer et avances sur charges antérieurement exigibles (629,87 € au titre du loyer du logement et la provision sur charges à hauteur de 80 €), et ce, jusqu’au jour où Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X] auront quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], ainsi que de Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoir ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 30 septembre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la CAMBTP, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance. Elle indique qu’au 29 janvier 2026, l’arriéré locatif s’élève à 1.015,14 €. Elle sollicite donc la condamnation au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de ce montant.

Elle indique que si des efforts ont été effectués, elle s’oppose aux délais de paiement, les parties n’étant pas présentes pour le solliciter et les échéances de décembre 2025 et janvier 2026 étant impayées.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 11 décembre 2025 selon lequel aucune proposition n’est formulée les locataires n’ayant pas donné suite aux rencontres proposées mais ayant repris des règlements qui sont irréguliers et qui ont pratiquement soldé la dette.

Bien que régulièrement assignés par remise à domicile (à leur soeur, Madame [W] [X]) le 29 septembre 2025 en ce qui concerne Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X] et par dépôt à l’étude de Me [N] [H], Commissaire de Justice à [Localité 5] et [Localité 6] le 27 octobre 2025 en ce qui concerne Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

La CAMBTP a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé, et a produit celui-ci par dépôt au greffe le 4 février 2026.

La CAMBTP étant représentée lors de l’audience, et les parties défenderesses étant absentes, bien que régulièrement assignées, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que l’assignation respecte les délais des articles 754 et 643 du Code de Procédure Civile, l’affaire ayant été évoquée un mois et quinze jours après la délivrance de celle-ci à Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J], lesquels habitent à [Localité 7].

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 30 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur la réouverture des débats

La CAMBTP sollicite la condamnation solidaire des deux locataires, Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], ainsi que les deux cautions, Monsieur [F] [X] et Madame [Y] [J], tant au paiement des arriérés de loyers que de l’indemnité d’occupation.

Or, il résulte de ces deux cautionnements que ceux-ci sont limités dans le temps puisqu’il est ainsi indiqué : “ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable, par dérogation à l’article 1740 du Code Civil, jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé ou tacitement reconduit deux fois pour la même durée”.

Il s’agit donc de deux cautionnements limités dans le temps à deux reconductions de baux. Le bail ayant été conclu le 30 août 2013 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, et prenant effet le 3 septembre 2013, le premier renouvellement par tacite reconduction a eu lieu le 3 septembre 2016 jusqu’au 2 septembre 2019 et le second renouvellement par tacite reconduction a eu lieu du 3 septembre 2019 jusqu’au 2 septembre 2022.

Ainsi, au regard des stipulations des deux cautionnements, ceux-ci n’étaient valables que jusqu’au 2 septembre 2022, ce qui implique que la CAMBTP n’est pas en mesure de réclamer la condamnation solidaire de Monsieur [F] [X] et de Madame [Y] [J] en leur qualité de caution.

En outre, il sera également relevé que la CAMBTP ne démontre pas que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2024 ait été signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification de celui-ci aux locataires.

Il appartiendra à la CAMBTP de produire cette signification ou d’en tirer toutes les conséquences, à savoir l’absence de paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats pour permettre à la CAMBTP de se prononcer sur l’arrivée à échéance du cautionnement et produire la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2024 aux cautions ou d’en tirer toute conséquence.

Les droits et prétentions des parties seront réservés, y compris les dépens.

Il sera également rappelé aux locataires, Monsieur [E] [X] et Monsieur [I] [X], que s’ils souhaitent se prévaloir de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire, ils doivent avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer courant ainsi que de la provision sur charges et venir le solliciter à l’audience.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu avant-dire droit :

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et arguments sur la validité des deux cautionnements en raison de leur durée qui serait arrivée à échéance ;

INVITE la CAMBTP, si elle maintient que les cautionnements sont toujours valables et sollicite toujours la condamnation solidaire des deux cautions à justifier de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juillet 2024 aux deux cautions dans un délai de quinze jours à compter dudit commandement et, dans l’impossibilité de production des pièces justificatives, d’en tirer toutes les conséquences ;

RAPPELLE à Monsieur [E] [X] et à Monsieur [I] [X], que s’ils entendent solliciter des délais de paiement et solliciter la suspension de la clause résolutoire, ils doivent avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer courant ainsi que des provisions sur charges avant l’audience et venir solliciter de telles demandes en personne ou représentés lors de l’audience ;

DIT que le présent jugement vaut convocations des parties à l’audience du 15 juin 2026 à 9 heures 30 salle 100 ;

et que le présent jugement ainsi que les nouvelles conclusions et pièces seront signifiés par la partie demanderesse aux parties défenderesses ;

RESERVE les droits et prétentions des parties, y compris les dépens.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur BASTOS présidant l’audience, assistée de Monsieur le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS