N° RG 25/01215 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N376

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/01215 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N376

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [F] [N]

Mme [W] [S]

☐ Copie c.c. à la préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

[Adresse 9]

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 552 046 484

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Typhaine ELSAESSER, susbtituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [F] [N], muni d’un pouvoir

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[J] [Z], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 juin 2017 ayant pris effet le 9 juin 2017, la S.N.I. Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [F] [N] et Mme [W] [S] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation de type 5 appartement 0103, rez-de-jardin sis [Adresse 1] moyennant un loyer de 580,35 € et une provision pour charges de 170,81 €.

Les parties ont également signé le 9 juin 2017 un contrat de location pour un garage sis à la même adresse référence 019316 – 13 Charmille [Localité 10] 007196 N° de porte 5001 moyennant un loyer de 54,62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [F] [N] et Mme [W] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 mai 2025 pour les sommes en principal de 2 262,24 € et 185,04 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 12 mai 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, M. [F] [N] et Mme [W] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence d’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

o condamner M. [F] [N] et Mme [W] [S], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 500 €, charges en sus, à compter du 1er août 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

o les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

o les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 9 juillet 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 3 495,19 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

o les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;

o dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle indique que la dette atteint 4 831,29 €, les paiements ayant repris. Elle n’est pas opposée aux délais de paiement.

M. [F] [N] et Mme [W] [S] ont comparu, Madame représentée par Monsieur. Il expose que la dette est soldée et produit le relevé de compte CDC HABITAT au 20 novembre 2025 faisant état d’un solde nul après deux paiements respectivement de 1025 € et 4831,29€.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 5/14 des conditions générales et un commandement de payer a été signifié le 9 mai 2025 pour un montant en principal de 2 262,24 € et 185,04€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux paiements de 996,25 € et 150 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2025 à 24 heures.

Il ressort du décompte en date du 28 juillet 2025 produit aux débats que les locataires ne règlent pas régulièrement leurs loyers et charges. Toutefois, le décompte du 20 novembre 2025 établit que la dette locative est soldée par deux versements respectivement des 13 et 19 novembre 2025 pour 1 025 € et

4 831,29 €.

Leur compte serait désormais créditeur alors que des frais de contentieux leur ont été imputés en infraction avec les dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour 172,54 € et 184,99 €.

En conséquence, M. [F] [N] et Mme [W] [S] seront réputés avoir bénéficié des dispositions protectrices de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au commandement en cause.

Ainsi, la clause de résiliation de plein droit dont il a été constaté l’acquisition est réputée ne pas avoir joué.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les prétentions subséquentes à la résiliation de plein droit du contrat de location.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [F] [N] et Mme [W] [S] rapportent la preuve de ce que leur dette locative est soldée et qu’ils ont en outre réglé des frais qui relèvent par définition des dépens.

En conséquence, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande de condamnation à paiement.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [N] et Mme [W] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens à l’exception des coûts du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture déjà imputés et réglés par les locataires en infraction avec les dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [F] [N] et Mme [W] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150,0€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

DÉCLARE que la clause résolutoire figurant aux contrats de locations conclus les 2 et 9 juin 2017 avec effet au 9 juin 2017 entre S.A. CDC HABITAT SOCIAL et M. [F] [N] et Mme [W] [S] pour une durée de six ans portant sur un logement à usage d’habitation de type 5 appartement 0103, rez-de-jardin et un garage sis [Adresse 2], acquise le 9 juillet 2025, est réputée ne pas avoir joué ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [N] et Mme [W] [S] aux dépens à l’exclusion des coûts du commandement de payer et de l’assignation déjà réglés ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [N] et Mme [W] [S] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN