N° RG 25/05451 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/05451 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Le 19 mars 2026

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” sis [Adresse 4], [Localité 3],

agissant poursuites et diligences par son syndic,

la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA,

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° B 305 218 232,

[Adresse 5],

[Localité 4],

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [R]

né le 09 Septembre 1978 à [Localité 1]

Madame [Z] [B]

demeurant ensemble [Adresse 6]

[Localité 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Février 2026 prorogé au 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] sont copropriétaires d’un appartement (lot n°45), d’une cave (lot n°84) et d’une place de parking (lot n°93) dans la résidence [Adresse 7] [Localité 1], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] ont été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juillet 2024 avisée le 25 juillet 2024 d’avoir à régler la somme de 1 989 euros. Une seconde mise en demeure leur fut adressée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 23 août 2024, pour la somme actualisée de 2 022,60 euros.

Par acte de commissaire de justice remise au domicile de Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] le 16 décembre 2024, le syndicat agissant par son syndic a signifié à Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] une sommation de payer les charges de copropriété, à savoir la somme en principal de 5 114,30 euros.

Par assignation délivrée le 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] 67100 [Adresse 10] représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de les voir solidairement condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  7.173,25 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024,

—  1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive au paiement des charges

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les entiers dépens

Il demande en outre qu’il soit dit et jugé en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure AR, exposés par le syndicat demandeur, seront exclusivement à la charge des défendeurs.

Il fait valoir que les copropriétaires n’ont pas régularisé leur dette malgré plusieurs relances et ajoute avoir accompli des diligences exceptionnelles aux fins de recouvrement de sa créance, diligences dont il ne faudrait avoir une interprétation restrictive au risque de vider de leur sens les dispositions qui les visent.

À l’audience du 16 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 11], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] n’ont pas comparu bien qu’assignés à personne.

Il sera statué à leur encontre par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, puis prorogée au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Localité 5] [Adresse 10], représenté par son syndic, produit :

— un relevé de compte des défendeurs en date du 17 juin 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 4 juin 2024 et 24 avril 2025 ayant notamment approuvé les comptes, augmenté les budgets provisionnels pour l’exercice N+1 et adopté les budgets prévisionnels pour l’exercice N+2, et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer des travaux

— les appels de fonds du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025

— le décompte de charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024

— deux contrats de mandat de syndic en date des 04 juin 2024 et 24 avril 2025

— la mise en demeure du 19 juillet 2024 adressée par lettre recommandée avisée le 25 juillet 2024, avec accusé réception revenu avec la mention « pli avisé non réclamé »

— la mise en demeure du 09 août 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé réception signé par les défendeurs le 23 août 2024

— la sommation de payer du 16 décembre 2024, réceptionnée par Madame [Z] [B] pour elle et son époux

— l’extrait du Livre Foncier en date du 16 décembre 2025

— un décompte transmis par le syndic à l’avocat le 17 juin 2025

Il ressort des pièces produites que Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] ne s’acquittent plus en partie de leurs obligations de copropriétaires.

Défaillants dans le cadre de la présente instance, Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] ne justifient d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Les appels de fonds, le dernier relevé de compte et l’acte de transmission à avocat produits mettent en évidence que Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] restent redevables au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 5 894,60 euros (7 173,25 euros – 1 278,65 euros).

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, il résulte de l’extrait du Livre Foncier produit aux débats que les lots objets de la présente procédure font partie de la communauté de biens des époux défendeurs.

Par conséquent, Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA, la somme de 5 894,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024, date de la notification, contre signature, de la mise en demeure, valant interpellation suffisante au titre des charges de copropriété, pour la somme de 1 989 euros, et, pour le surplus, à compter de l’assignation, soit du 26 juin 2025.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

—  91,20 euros (2 x 45,60) au titre des mises en demeure du syndic

—  67,20 euros (2 x 33,60) au titre des relances après mises en demeure

—  160,25 euros au titre des frais de sommation de payer

—  960 euros (2 x 480) au titre des frais de contentieux

Soit un montant total de 1 278,65 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concernent des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de la sommation étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros TTC, et celle d’une relance après mise en demeure est de 33,60 euros TTC.

Si le syndicat des copropriétaires justifie de deux courriers de mise en demeure et relance, en date des 19 janvier 2024 et 09 août 2024, et des accusés de réception de ces courriers, force est de constater qu’il ne produit pas les autres courriers de mise en demeure et relance. Il y a dès lors lieu de faire droit à sa demande pour les deux courriers dont il justifie, et de le débouter du surplus.

En conséquence, Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 11], représenté par son syndic, la somme de 79,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10], représenté par son syndic, ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement des défendeurs et qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation au paiement de la somme due avec octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 11], représenté par son syndic, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B], succombant, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 3], représenté par son syndic, une somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] représenté par son syndic la somme de 5 894,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 pour la somme de 1 989 euros, et à compter du 26 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10] représenté par son syndic, la somme de 79,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 10] représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [Z] [B] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Mathieu MULLER