RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00024 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAVE

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société INVESTCAPITAL LTD VENANT AUX DROITS DE LA SA BNP PERSONAL FINANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e HKH AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [B] est propriétaire des lots n°14, 27 et 175 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, le syndicat des copropriétaires « SDC LES TILLEULS » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (« le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de paiement des sommes suivantes :

3434,95 euros au titre des charges courantes et frais impayées (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse),la capitalisation des intérêts, 2000 euros à titre de dommages et intérêts 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il demande enfin de voir juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Monsieur [V] [B], cité selon les modalités des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par mention au dossier, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats, pour communication du contrat de syndic afin de justifier du mandat à la date de la clôture des débats et de l’assemblée générale de l’année 2025.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 27 janvier 2026. Le syndicat des copropriétaires et Monsieur [V] [B] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 mai 2024 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 15 mai 2024 indiquant l’absence de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale communiqué, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2803,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 17 septembre 2024, à hauteur de 128,86 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir les frais de mise en demeure imputés à hauteur de 40 euros le 3 mai 2024, l’envoi du courrier n’étant pas démontré.

Il convient également de déduire les frais de “transmission huissier” imputés à hauteur de 300 euros le 11 septembre 2024 et les frais de “transmission avocat” imputés à hauteur de 480 euros le 1er avril 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 128,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par le copropriétaire, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [B] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires SDC [Localité 3] [Adresse 5] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 4], la somme de 2803,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires SDC [Localité 3] TILLEULS de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 128,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires SDC [Localité 3] [Adresse 5] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires SDC [Localité 3] TILLEULS de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT