N° RG 25/08952 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4XO

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/08952 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4XO

Minute n°

copie le 07 avril 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 07 avril

2026 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [J] [U]

pièces retournées

le 07 avril 2026

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [J] [U]

[Adresse 3] [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier lors des débats

Benjamin WUCHER, Attaché de justice lors des débats

Evadné CHAPUS, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Evadné CHAPUS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 17 mai 2017, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (ci-après OPHEA), bailleur social, a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [U] portant sur le logement n° 05010196 situé au [Adresse 4] (7ème étage – porte 73) à [Localité 5] et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 303,36 euros et d’une provision sur charges de 123,87 euros.

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception (en date des 17 mars 2025 et 1er avril 2025), la bailleresse a mis en demeure Mme [J] [U] de régler la dette locative.

Face à sa défaillance, l’OPHEA lui a notifié un congé pour le 31 juillet 2025, suivant lettre recommandée avec accusé réception du 25 avril 2025. Le motif mentionné par le congé est le « non paiement de loyers et accessoires ». Signification de la lettre de congé au défendeur a été effectuée le 17 juin 2025, suivant exploit de commissaire de Justice déposé à l’étude.

Mme [J] [U] étant demeurée dans les lieux après la date du 31 juillet 2025, l’OPHEA l’a assignée devant le tribunal de proximité de Schiltigheim, par acte de Commissaire de justice signifié le 17 septembre 2025, aux fins, notamment, de validation du congé délivré, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2026. Lors de cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire de :

— valider le congé délivré à la locataire

— prononcer la déchéance de Mme [J] [U] de tout droit au maintien dans les lieux, et condamner celle-ci, ainsi que tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés

— prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail

— condamner le défendeur à payer la somme de 849,75 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience.

En tout état de cause, de :

— condamner Mme [J] [U] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers

— condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 602,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du contrat de bailleresse

— condamner le locataire au paiement d’une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’OPHEA indique également que la dette locative actualisée au 31 janvier 2026 est de 1 560,02 euros et précise être favorable à l’octroi de délais de paiement.

Mme [J] [U], défenderesse, comparait en personne à l’audience. Elle reconnaît la dette locative, tant dans son principe que dans son montant, et sollicite des délais de paiement. La locataire propose de verser chaque mois en plus du loyer courant la somme de 70 euros afin de régler l’arriéré locatif. Mme [U] précise être en CDI et percevoir une rémunération mensuelle de 750 euros, hors prestations sociales. Elle a un enfant de 10 ans à charge.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 28 novembre 2025 et ses conclusions ont été remises au greffe du tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de validation du congé

En l’espèce, un congé pour le 31 juillet 2025 a été notifié à Mme [J] [U] par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2025.

Toutefois, le pli a été retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

C’est pourquoi l’OPHEA a fait signifier la lettre de congé à la défenderesse, suivant acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, déposé à l’étude.

Ainsi, il y a lieu de constater que le congé délivré à la locataire ne respecte pas un délai raisonnable et de le déclarer nul et de nul effet.

En conséquence, la demande formée par l’OPHEA tendant à la validation du congé délivré à Mme [J] [U] sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Aussi, aux termes de l’article 24 IV de cette même loi, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Bas-Rhin par voie électronique le 17 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la date d’audience.

De plus, l’OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il est établi que le locataire est obligé (…) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Il ressort de ces dispositions que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du contrat de bail. Le défaut de paiement, qui ne peut être caractérisé lorsque le locataire ne paie que partiellement les sommes dues, pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment sérieux et grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le montant de l’arriéré locatif s’est élevé à 849,75 euros au jour de l’assignation et n’a cessé d’augmenter depuis pour atteindre la somme de 1 560,02 euros au 31 janvier 2026 (suivant décompte produit par l’OPHEA).

En effet, depuis le mois d’avril 2025, seuls trois versements ont été effectués par Mme [J] [U] (185 euros en juillet 2025 ; 50 euros en octobre 2025 et 196 euros en janvier 2026) et n’ont pas tous couvert le montant total de l’échéance locative due.

Aussi, ces défauts de paiement sont intervenus malgré plusieurs lettres de mise en demeure, restées sans réponse de la part de la locataire.

Dès lors, en s’abstenant de régler les loyers et charges dus à plusieurs reprises, cette dernière s’est rendue coupable de manquements répétés et suffisamment graves aux obligations découlant du bail qui justifient la résiliation du contrat à ses torts exclusifs. Cette résiliation prendra effet à compter du prononcé du présent jugement.

Par conséquent, Mme [J] [U] devient occupante des lieux sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision. Son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le jour de l’audience, l’OPHEA produit un décompte actualisé de l’arriéré locatif qui s’élève désormais à 1 560,02 euros au 31 janvier 2026.

Mme [J] [U] comparait en personne le 03 février 2026 et reconnaît la dette locative, tant dans son principe que dans son montant.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 560,02 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, aux termes de l’article 1343-5 du même code, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [J] [U], reconnaissant la dette locative, sollicite des délais de paiement à l’audience du 03 février 2026. Elle propose le versement chaque mois en plus du loyer et des charges courants d’une somme de 70 euros afin de rembourser l’arriéré locatif.

L’OPHEA affirme à l’audience être favorable à l’octroi de tels délais de paiement au profit de la défenderesse.

Dès lors, il y a lieu de constater l’accord des parties sur ce point et d’autoriser Mme [J] [U] à se libérer de sa dette locative dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Il convient également de préciser que la résiliation du bail ne sera alors prononcée qu’à défaut de respect des modalités fixées pour les délais de paiement accordés.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais liés à l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [J] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’OPHEA au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE nul et de nul effet le congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) à Madame [J] [U] s’agissant du logement n°05010196 situé au [Adresse 5]) à [Localité 5], à effet au 31 juillet 2025 ;

REJETTE, en conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) tendant à faire valider le congé et à prononcer la déchéance du droit de Madame [J] [U] au maintien dans les lieux ;

N° RG 25/08952 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4XO

CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) la somme de 1 560,02 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2026 (loyer du mois de janvier 2026 inclus) ;

AUTORISE Madame [J] [U] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 23 mensualités de 65 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 17 mai 2017 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) et Madame [J] [U], uniquement pour le cas où une échéance mensuelle, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse où la résiliation serait prononcée,

CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) le solde restant de la dette locative ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 4] (logement n°05010196 – 7ème étage – porte 73) à [Localité 5];

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra être effectuée avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [J] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (OPHEA) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge