REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

1ère chambre – Procédure orale

JUGEMENT

Du : 18 Mars 2026

Affaire :

N° RG 25/02385 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUDN

Syndic. de copro. RESIDENCE SOLEIL D’AURE

contre,

[P], [O],, [G], [A] épouse, [O]

Prononcé le 18 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mars 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. RESIDENCE SOLEIL D’AURE représenté par son Syndic en exercice la SAS SGIT RCS B331813451 dont le siège social est 655 rue René Descartes CS 80412 13591 AIX EN PROVENCE CEDEX 003, dont le siège social est sis 14 Rue des Coudères – 65170 SAINT-LARY

représentée par M^e Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEURS :

,

[P], [O], demeurant 10 lotissement des Cerisiers de la Belle Epine Redoute – 97200 FORT DE FRANCE

non comparant, ni représenté

,

[G], [A] épouse, [O], demeurant 10 lotissement des Cerisiers de la Belle Epine Redoute – 97200 FORT DE FRANCE

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] sont propriétaires des lots n°52 et 95 dépendants d’un ensemble immobilier sis 14 rue de Coudères à SAINT LARY SOULAN (65170), représentant 220 dix millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE, représenté par son syndic la SAS SGIT, a fait assigner Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] devant le Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir ces derniers solidairement condamnés au payement des sommes suivantes :

—  1 530,21 € au titre des charges de copropriété du 1er avril 2024 au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  360 € au titre des frais de dossier contentieux prévus au contrat de Syndic,

—  3 200 € à titre de dommages et intérêts,

—  800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE – représenté par Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’Aix en Provence – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE fait valoir que Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] n’ont pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 31 octobre 2025 malgré diverses relances.

*

En défense, Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] ne sont ni présents, ni représentés à l’audience, bien que régulièrement cités à domicile par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

Sur la demande en payement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En outre, en vertu de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l’immeuble (ou selon des échéances différentes arrêtées par l’assemblée générale), chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE sollicite la condamnation solidaire au payement des débiteurs de la somme de 1 530,21 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Au soutien de sa demande, il verse aux débats :

— l’attestation notariée de vente du bien immobilier litigieux en l’état futur d’achèvement à Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] (pièce 1 demandeur),

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er mai 2024 au 31 octobre 2024, du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025 et du 1er mai au 31 octobre 2025 (pièce 6 demandeur),

— les relevés individuels de charges des exercices 2022-2023 et 2023-2024 (pièce 6 demandeur),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des :

* 16 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice courant du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025 et adoptant le budget travaux (pièce 4 demandeur),

* 14 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice courant du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025-2026 et adoptant le budget travaux (pièce 5 demandeur),

— le décompte de la créance pour la période du 2ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 (pièce 3 demandeur),

— la mise en demeure du 18 juin 2025 (pièce 7 demandeur), distribuée le 26 juin suivant,

— le contrat de syndic signé le 19 avril 2024 (pièce 2 demandeur).

La somme réclamée par le Syndicat des copropriétaires dans son dernier décompte contient cependant des frais qu’il convient de retrancher du principal :

— frais de mise en demeure du 10 septembre 2024 : 20 €,

— frais de relance après mise en demeure du 09 octobre 2024 : 48 €,

— frais de mise en demeure du 18 juin 2025 : 20 €,

— ouverture dossier contentieux : 360 €.

Il ressort de ce qui précède que Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] restent devoir la somme de 1 442,21 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de distribution de la mise en demeure (pièce 7 demandeur).

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire,

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE produit (pièce 7 demandeur) :

— la mise en demeure du 10 septembre 2024, distribuée le 20 septembre suivant,

— la relance après mise en demeure en date du 09 octobre 2024, distribuée le 17 octobre suivant,

— la mise en demeure du 18 juin 2025, distribuée le 26 juin suivant.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 88 €.

Sur les frais de constitution d’ouverture dossier contentieux

Les frais d’ « ouverture de dossier contentieux » d’un montant de 360 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais d’ « ouverture de dossier contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

*

En conséquence, Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE la somme totale de 88 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L’article 1231-6, alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier à la fois de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des débiteurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur la solidarité

En vertu des articles 1309 et 1310 du Code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation au payement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au payement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (pièce 8 article 44 demandeur). Monsieur et Madame, [O] seront ainsi condamnés solidairement au payement des sommes susmentionnées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O], condamnés aux dépens, devront verser in solidum au Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SOLEIL D’AURE sis 14 rue de Coudères à SAINT LARY SOULAN (65170), représenté par son syndic la SAS SGIT, la somme de 1 442,21 € (mille quatre cent quarante deux euros et vingt-et-un centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 2ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence SOLEIL D’AURE, représenté par son syndic la SAS SGIT, la somme de 88 € (quatre-vingt-huit euros) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [P], [O] et Madame, [G], [A] Épouse, [O] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOLEIL D’AURE, représenté par son syndic la SAS SGIT la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 18 Mars 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe .

Le greffier, Le juge,

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.