TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

N° RG 24/07914 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIJ5

Jugement du 05 Mars 2026

[X] [H]

C/

S.A. ESPACIL HABITAT

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre MOULIERE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre ALLIOUX

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 18 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 05 mars 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par maitre ALLIOUX, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par maitre MOULIERE, substitué par maitre MARTINEAU, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 mars 2020, la société ESPCAIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [H] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 247,74€ ainsi qu’un loyer de 44,82€ concernant le garage parking.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 5 mars 2020.

Monsieur [X] [H] a fait état auprès de son bailleur d’une infiltration d’eau le 5 octobre 2020. Il a également fait état de différentes difficultés en lien avec la VMC, de problèmes d’humidité dans son logement au cours de l’exécution du bail ainsi que la survenue d’un dégat des eaux en novembre 2023.

Une expertise amiable du domicile a eu lieu, en présence du représentant de ESPACIL HABITAT et de Monsieur [H], dont les conclusions ont été déposées le 12 février 2024. Il est mentionné un préjudice matériel de 1700€ et que la responsabilité d’ESPACIL est susceptible d’être recherchée en raison de l’origine des dommages de Monsieur [H].

Le 30 juin 2024, Monsieur [H] a fait état auprès de son bailleur de présence de moisissures toxiques dans le logement et que certaines parties de peintures refaites n’avaient pas tenues.

Par assignation en date du 21 octobre 2024 Monsieur [H] a assigné la société ESPCAIL HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de Rennes et demande de condamner la société ESPACIL HABITAT à la réparation de ses préjudices à la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité, permettant de remédier à l’état d’insalubrité du logement, notamment par la réfection complète des tapisseries intérieures après traitement contre les moisissures.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 03 avril 2025 et le dossier a été renvoyé à 3 reprises pour permettre la mise en état de l’affaire.

A l’audience du 18 décembre 2025, Monsieur [H], par le biais de ses conclusions développées oralement auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— Condamner la société ESPACIL HABITAT à payer à Monsieur [X] [H] la somme correspondant à la réduction du loyer contractuel, loyer, et charges de 80 % depuis le mois d’octobre 2020 (loyer payable à terme échu), soit la somme de 17292,04€ à parfaire au jour du jugement à intervenir

A titre subsidiaire

— Condamner la société ESPACIL HABITAT à payer à Monsieur [X] [H] la somme correspondant à la réduction du loyer contractuel et des charges de 80 % depuis le mois de novembre 2023 (loyer payable à terme échu), soit la somme de 7705,30€ à parfaire au jour du jugement à intervenir

En tout état de cause

— Condamner sous astreinte la société ESPACIL HABITAT à réaliser dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, l’ensemble des travaux de mise en conformité, permettant de remédier à l’état d’insalubrité du logement, notamment par la réfection complète des tapisseries intérieures après traitement contre les moisissures

— Ordonner la réduction du montant du loyer mensuel de 80 % durant le cours de ces travaux jusqu’à la mise en conformité du logement

— Condamner la société ESPACIL HABITAT au paiement de la somme de 1674,19€ au titre du préjudice matériel de Monsieur [H] augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 mai 2024 ;

— Condamner la société ESPACIL HABITAT au paiement de la somme de 10 000€ au titre du préjudice moral de Monsieur [H]

— Condamner la société ESPACIL HABITAT à payer à Monsieur [H] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la société ESPACIL HABITAT au paiement des entiers dépens de l’instance

Au soutien de ses demandes, Monsieur [H] évoque que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent puisque le rapport d’analyse de la société ANALYZAIR démontre la présence de moisissures toxiques,d’infiltration d’eau ancienne et d’une très forte humidité, que le bailleur avait été alerté dès 2020 sans réaction de sa part, que la moisissure dans le logement n’avait pas été traitée en 2023, que les travaux de peinture effectués ne correspondent pas à des travaux de traitement des moisissures, que le traitement par la société ABC en novembre 2023 n’a pas fonctionné. Le locataire énonce que s’il n’était pas établi que le bailleur avait connaissance d’infiltrations d’eau entre octobre 2020 et novembre 2023, la réduction devrait alors s’appliquer à compter de cette date.

Monsieur [H] ajoute que la société ESPACIL HABITAT est responsable du dégât des eaux, qu’il n’a pas été procédé correctement aux réfections des tapisseries et que la société de peinture n’a traité que trois murs sur quatre et qu’il n’a pas été procédé au traitement des moisissures, que les travaux doivent être effectués en ce sens. Il ajoute que la société ESPACIL HABITAT a reconnu être responsable du dégat des eaux en effectuant les travaux d’embellissement et qu’il n’a pas contesté le quantum du préjudice matériel lors de l’expertise amiable, qu’il y a eu des dommages sur ses biens mobiliers et personnels qui sont chiffrés à la somme de 1674,19€ dans le rapport d’expertise. Le locataire énonce que son état de santé s’est aggravé en raison de son logement et qu’il est nécessaire de faire des soins spécifiques, qu’il a eu beaucoup d’inquiétudes en lien avec la moisissure et que la somme de 10 000€ en réparation de son préjudice moral est justifié.

Dans ses conclusions développées oralement auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, ESPACIL HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

— Rejeter les demandes de Monsieur [H]

A titre subsidiaire

— Limiter le préjudice de jouissance invoqué par les demandeurs à la période courant de novembre 2023 à juin 2024 et le ramener à de plus justes proportions ;

— Ramener l’intégralité des demandes financières (préjudice de jouissance, matériel, moral) à de plus justes proportions

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [H] à verser la somme de 2000€ à la société ESPACIL HABITAT

— Condamner Monsieur [H] aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, la société ESPACIL HABITAT précise qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme puisqu’en octobre 2020 ils ont été uniquement prévenus d’un défaut d’étanchéité qui avait été résolue, qu’aucun nouveau désordre n’avait été signalé, que le rapport d’expertise amiable contradictoire conclu expressément à la disparition des désordres et de l’humidité persistante, qu’il n’est pas prouvé que les traces de moisissures d’avril 2024 persisteraient alors qu’elles ont disparu avec les travaux d’embellissement ; qu’à titre subsidiaire il ne pourrait être fait droit aux demandes qu’à compter de novembre 2023 à juin 2024, le temps de réalisation des travaux. Le bailleur ajoute que Monsieur [H] n’apporte pas la preuve que les travaux auraient été incomplets, que les devis sollicités en réparation de son préjudice ne permettent pas d’établir un préjudice réel et certain, qu’il n’est pas établi de lien entre la situation de santé de Monsieur [H] et l’état du logement. ESPACIL HABITAT précise que si les montants des préjudices n’avaient pas été contestés lors de l’expertise c’est parce qu’il s’agissait de « prétentions et non de demandes ».

L’affaire est mise en délibéré au 10 février 2026 , prorogé au 05 mars 2026

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la demande en lien avec la délivrance non conforme du logement

Sur l’existence de troubles

L’article 1719 alinéa 1 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; »

Il ressort de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Le décret du 30 janvier 2002 défini le logement décent comme devant satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

De plus, il est précisé dans l’article 3 du décret que : Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

En l’espèce, Monsieur [H] produit un écrit du 05 octobre 2020, dont le bailleur ne conteste pas la réception, dans lequel il mentionne que « les tôles de protection alus sont largement espacées laissant l’eau s’infiltrer dans le mur. Le radiateur de ma chambre se situant derrière et en dessous, sèche ces infiltrations, ce qui augmente ma consommation de chauffage. En 2020, sans retour d’Espacil, j’ai fini par y faire l’étanchéité moi-même. »

Dans son mail du 19 novembre 2023, Monsieur [H] informe ESPACIL HABITAT d’un dégat des eaux dans son domicile. Il évoque de la moisissure, de l’humidité et que la VMC de l’immeuble est en panne depuis deux mois. Le locataire produit des photographies des murs, des prises, des plinthes, qui démontrent la présence importante de taches d’humidité dans les locaux.

Dans son mail du 2 décembre 2023, Monsieur [H] évoque que la société ABC NET est venue nettoyer les moisissures mais que la VMC était de nouveau en panne.

Il est mentionné dans le rapport d’expertise amiable que le couvreur est intervenu pour refaire le joint des tôles de protection de l’appui de la fenêtre, que l’entreprise LOGISTA est intervenue le 28 et le 29 novembre 2023 pour remplacer le moteur de la VMC, que l’entreprise ABC net a procédé le 29 novembre 2023 au nettoyage de l’appartement et qu’au jour de l’expertise, il n’y avait pas de trace de moisissure relevée ni d’humidité. L’expert conclue « la cause de chaque désordre a été trouvée et réparée » « l’appartement est désormais sain sans trace de moisissures, sans odeur ni humidité » « les embellissements devraient être pris en charge par ESPACIL ».

Il est précisé dans le compte rendu de visite du 23 avril 2024 que la VMC fonctionne, que dans la pièce de vie, « il y a eu des moisissures dans cette pièce, angle de la salle coté fenêtre. Un nettoyage a été réalisé, la peinture du plafond est décollée ». Il est noté que dans la chambre, des moisissures sont visibles à l’angle de la fenêtre, sur le plafond, la porte, des vêtements et sur le cadre de lit.

Enfin, il est indiqué dans le rapport d’analyse du 22 avril 2024 qu’il y a la présence d’une souche de moisissure « stachybotrys chartarum » qui est anormale en environnement intérieur, que cette présence confirme des infiltrations d’eau anciennes et que la présence de colonies bactériennes montre également une trop forte humidité.

Il ressort de ces éléments que si Monsieur [H] avait effectivement signalé une difficulté d’infiltration en octobre 2020, il a pourtant indiqué lui-même qu’il avait résolu le problème d’étanchéité sans jamais informé son bailleur par la suite de présence de moisissure ou autres difficultés qui seraient arrivées en cours de bail avant le dégât des eaux de novembre 2023.

Il n’est donc pas démontré que sur cette période, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme.

A compter de novembre 2023, il ressort des photographies et du rapport d’expertise que le logement a présenté des traces importantes de moisissures, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires n’assuraient donc pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation comme imposé par le décret. Cependant, il ressort de l’expertise et des factures des sociétés ABC net, CES 7/7 que le bailleur est intervenu rapidement pour effectuer les travaux indispensables pour le logement et qu’au jour de l’expertise, il a été conclu que les désordres avaient été résolus.

Alors même que le bailleur a fait procéder à l’intervention de multiples entreprises pour remédier au désordre dans le logement de Monsieur [H] dans un temps court suite à son alerte du dégât des eaux et qu’il a été observé que le résultat était la disparition des difficultés, ce dernier n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme.

Il ressort du compte rendu de la conseillère médicale en environnement intérieur et du rapport d’analyse que des traces de moisissures sont présentes postérieurement au rapport d’expertise. Cependant, le locataire mentionne dans son mail du 30 juin 2024 « après vécu, pendant huit mois, dans un appartement contaminé par la présence de mycotoxines Strachybotys Chartrum, enfin, la société IDISS est venue effectuer des travaux et je vous en remercie ». Il ressort de ce mail que le désordre a donc pris fin par l’intervention de la société IDISS comme le souligne le bailleur, et Monsieur [H] ne produit d’ailleurs pas de photographies ou autres pièces postérieures à l’intervention de la société pour démontrer que des difficultés en lien avec des moisissures dans le logement seraient encore présentes. L’intervention par l’entreprise mandatée par le bailleur a eu lieu quatre mois après le rapport d’expertise. Cette intervention caractérise le fait que la société a agi afin de mettre en conformité le logement et il n’y a donc pas de manquement à l’obligation de délivrance conforme du logement.

Alors même qu’il n’est pas démontré que des travaux seraient encore nécessaires, la demande de réalisation de travaux sollicitée par le locataire sera rejetée.

Sur les préjudices évoqués

L’article 1147 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Alors même qu’il n’a pas été démontré de faute du bailleur dans l’exécution de son obligation de délivrance d’un logement conforme, sa responsabilité ne peut être engagée et les demandes de réparations de préjudice seront écartées.

II. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et du contexte du litige, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de Monsieur [X] [H] de voir condamner la société ESPACIL HABITAT au paiement de sommes au titre d’une réduction de loyer, de réparation de préjudice matériel ou moral ;

REJETTE la demande de Monsieur [X] [H] de voir contraindre la société ESPACIL HABITAT à réaliser des travaux dans son logement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE les demandes des parties formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,