N° RG 25/05449 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/05449 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVFT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

Le 20 mars 2026

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4],

représenté par son syndic

la SAS CITYA RUHL-SEGESCA,

inscrite au RCS de [Localité 1]

sous le n B 305 218 232,

[Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

La S.C.I. FONCIERE COLOCATIM

inscrite au RCS de [Localité 1]

sous le numéro 905 286 753

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 février 2026 prorogé au 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE COLOCATIM est propriétaire d’un appartement (lot n°13) et d’une cave (lot n°63) dans la [Adresse 3], sise [Adresse 4], géré par le syndicat des copropriétaires de ladite résidence représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024 à personne habilitée, le syndicat agissant par son syndic a sommé la SCI FONCIERE COLOCATIM de payer les charges de copropriété à savoir la somme en principal de 3.648,22 euros.

Par assignation délivrée le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, a fait citer la SCI FONCIERE COLOCATIM devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  5.606,47 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2024,

—  1.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa résistance abusive,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les entiers dépens y compris les frais de sommation de payer.

Il demande en outre qu’il soit dit en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure AR, exposés par le syndicat demandeur seront exclusivement à la charge de la SCI FONCIERE COLOCATIM.

Il fait valoir que la SCI FONCIERE COLOCATIM n’a pas régularisé sa dette malgré plusieurs relances et ajoute avoir accompli des diligences exceptionnelles aux fins de recouvrement de sa créance, diligences dont il ne faudrait avoir une interprétation restrictive au risque de vider de leur sens les dispositions qui les visent.

À l’audience du 16 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI FONCIERE COLOCATIM n’a pas comparu ni été représentée bien qu’assignée à personne habilitée à recevoir l’acte, à savoir Monsieur [X] [V], son directeur administratif et financier.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, puis prorogée au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4] représenté par son syndic produit :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2024 ayant notamment approuvé les comptes, augmenté les budgets provisionnels pour l’exercice N+1 et adopté les budgets prévisionnels pour l’exercice N+2, et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds pour financer des travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2025 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice N du 1er janvier au 31 décembre 2024

— les appels de fonds du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025

— deux contrats de mandat de syndic en date des 28 mai 2024 et 5 mai 2025

— la mise en demeure du 14 novembre 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé réception signé mais dont la date est illisible,

— la sommation de payer du 18 décembre 2024, réceptionnée par Monsieur [X] [V], habilité à recevoir l’acte, accompagnée d’un décompte

— l’extrait du Livre Foncier en date du 16 décembre 2025

— un décompte transmis par le syndic à l’avocat le 13 juin 2025.

Il ressort des pièces produites que la SCI FONCIERE COLOCATIM ne s’acquitte plus de ses obligations de propriétaire.

La SCI FONCIERE COLOCATIM ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

En outre, l’illisibilité de la date de distribution sur l’accusé de réception de la mise en demeure empêche la juridiction de céans de connaître avec certitude la date à laquelle le courrier a bien été réceptionné par le défendeur. Sa réception est toutefois certaine au vu de la signature de l’avis de réception produit.

Les appels de fonds et les derniers décomptes produits mettent en évidence que la SCI FONCIERE COLOCATIM reste redevable au titre des charges de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement et de procédure, de la somme de 4.491,15 euros (5.606,47 euros – 1.115,32 euros).

Par conséquent, la SCI FONCIERE COLOCATIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA, la somme de 4 491,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 23 juin 2025.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

—  45,60 euros au titre de la mise en demeure

—  155,32 euros au titre des frais de sommation de payer

—  960 euros (2 x 480) au titre des frais de contentieux

Soit un montant total de 1.160,92 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concernent des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de la sommation étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 9.1 des contrats de mandat de syndic versés à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un courrier de mise en demeure accompagné de son accusé de réception signé par la SCI FONCIERE COLOCATIM.

En conséquence, la SCI FONCIERE COLOCATIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 45,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement de la défenderesse et qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation au paiement de la somme due avec octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI FONCIERE COLOCATIM, succombant, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, une somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE COLOCATIM à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 4 491,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE COLOCATIM à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 45,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE COLOCATIM à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 4] représenté par son syndic, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE COLOCATIM aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assistée de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge

Nathalie PINSON Mathieu MULLER