TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e ZERBIB Michael

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07449 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YMK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KJ 4 IMMO, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER (ACTIVE IMMO), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Z] [D]

née le 01 Août 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [R] [N]

né le 17 Février 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2021, la SCI KJ 4 IMMO a donné à bail à Madame [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 580 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 15 juin 2021, Monsieur [R] [N] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire jusqu’à la fin du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI KJ 4 IMMO a fait signifier à Madame [Z] [D] par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2.396 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la SCI KJ 4 IMMO a fait assigner Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 06 février 2025, aux fins de voir :

— condamner solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] à titre provisionnel au paiement de la créance soit 3.669,67 euros,

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié,

En conséquence,

— condamner Madame [Z] [D] à libérer immédiatement les lieux qu’elle occupe [Adresse 4],

— Et dans l’hypothèse où Madame [Z] [D] n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus indiqué, condamner Madame [Z] [D] à en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] à titre d’indemnité d’occupation, au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à libération totale et effective des locaux,

— condamner solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] aux intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble.

Appelée à l’audience du 6 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI KJ 4 IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise, dans ses conclusions déposées à l’audience, sa créance à la somme de 4816,08 euros, selon décompte en date du 26 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI KJ 4 IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 14 mai 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 2.396 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 juillet 2024.

Madame [Z] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 618,89 euros et de condamner Madame [Z] [D] à son paiement.

Il ressort du décompte fourni que Madame [Z] [D] reste devoir la somme de 4.816,08 euros, à la date du 26 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Madame [Z] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.816,08 euros.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [R] [N] qu’il porte sur l’ensemble des sommes dues par le locataire et ce pendant toute la durée du bail.

Le commandement de payer délivré au locataire le 13 mai 2024 lui a été signifié le 15 mai 2024.

En conséquence, Monsieur [R] [N] sera condamné solidairement avec Madame [Z] [D] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] seront également condamnés à payer à la SCI KJ 4 IMMO une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour moitié chacun.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2021 entre la SCI KJ 4 IMMO et Madame [Z] [D] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KJ 4 IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI KJ 4 IMMO ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] à verser à la SCI KJ 4 IMMO, à titre provisionnel, la somme de quatre mille huit cent seize euros et huit centimes (4.816,08 euros), décompte arrêté au 26 mars 2025 incluant la mensualité de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] à verser à la SCI KJ 4 IMMO, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit six cent dix-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes (618,89 euros), à compter du 14 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [R] [N] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] à verser à la SCI KJ 4 IMMO la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] à verser à la SCI KJ 4 IMMO la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION