MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00081 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN6V

AFFAIRE : Société ICF NORD EST VENANT AUX DROITS DE ARTOIS LOGEMENT, SA D’HLM / [N] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société ICF NORD EST

VENANT AUX DROITS DE ARTOIS LOGEMENT, SA D’HLM,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mylène LEFEBVRE CHAPON de la SCP RECTILIGNE AVOCATS, avocats au barreau d’ARRAS

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y],

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 1997 ayant pris effet au 1er août 1997, la SA d’HLM ICF NORD-EST, venant aux droits de la SA d'[Adresse 4], a donné à bail à monsieur [N] [Y] un local à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer dont le montant actualisé s’élève à 840.18 euros charges comprises.

Monsieur [N] [Y] ne s’étant pas acquitté régulièrement de son loyer, la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d’HLM ARTOIS LOGEMENT lui a fait délivrer le 21 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Il mentionnait un montant dû au titre des loyers arrêtés au 12 août 2024, de 2 060,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] a fait assigner monsieur [N] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE.

Elle demande au juge du contentieux de la protection de :

Constater et à défaut prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des article 1728 et 1741 du code civil,Ordonner l’expulsion de monsieur [N] [Y] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger que monsieur [N] [Y] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de monsieur [N] [Y] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner monsieur [N] [Y] au paiement de la somme de 2 055,61 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour ; le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner monsieur [N] [Y] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Condamner monsieur [N] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant des augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner monsieur [N] [Y] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner monsieur [N] [Y] au paiement des frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile,

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 mai 2025.

La SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance ; elle actualise le montant de sa créance à la somme de 3 202,72 euros arrêtée au 20 mai 2025 frais de justice déduits.

Monsieur [N] [Y] a été régulièrement citée à étude ; il n’est ni présent ni représenté.

L’enquête sociale est parvenue au tribunal.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les conséquences de la non comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

La SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] justifie avoir notifié le commandement de payer, à la CCAPEX le 22 août 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience du 23 mai 2025, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence, être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.

La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.

La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail sous seing privé du 18 mars 1997 est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 7 § 6.5

Un commandement de payer la somme de 2 060,05 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 12 août 2024, a été délivré le 21 août 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 21 octobre 2024.

Dès lors depuis cette date, monsieur [N] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il est condamné à restituer les lieux loués situés [Adresse 2].

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Par ailleurs, monsieur [N] [Y] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 21 octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit actuellement 840,18 euros, soit huit-cent-quarante euros et dix-huit cents.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 21 octobre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de avril 2025 inclus.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que monsieur [N] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Il convient de condamner monsieur [N] [Y] au paiement de la somme de 3 054,96 euros (trois mille cinquante-quatre euros et quatre-vingt seize cents), frais de justice déduits, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mai 2025.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [N] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu des sommes dues par monsieur [N] [Y], de la vocation de bailleur social de la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d’HLM ARTOIS LOGEMENT, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] recevable ;

CONSTATE l’acquisition à la date du 21 octobre 2024, de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] et monsieur [N] [Y] et portant sur le logement avec garage situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l’expulsion de monsieur [N] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE monsieur [N] [Y] à payer à la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] la somme de 3 054,96 euros (trois mille cinquante-quatre euros et quatre-vingt seize cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 20 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Y], en tant que de besoin, à payer à la SA d’HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges, et ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par monsieur [N] [Y] est de 840,18 euros (huit-cent-quarante euros et dix-huit cents) ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

DÉBOUTE la SA de HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE monsieur [N] [Y] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA de HLM ICF NORD-EST venant aux droits de la SA d'[Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 18 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION