N° RG 25/05966 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWFO

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/05966 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWFO

Minute n°

copie le 03 février 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 03 février

2026 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— M. [S] [K]

pièces retournées

le 03 février 2026

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [K]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 4] (KOSOVA)

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[I] [U], Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 avril 2021, la société civile immobilière EMIVA 341 a donné à bail à Monsieur [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (bâtiment C – 3ème étage) à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 590 € et 60 € de provision sur charges. Par contrat de cautionnement conclu en date du 15 avril 2021, la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution de Monsieur [S] [K] pour le paiement des loyers et charges. Ce contrat de cautionnement a été conclu dans le cadre de la convention conclue entre l’Etat et l’UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE.

Le bailleur, suite à des incidents de paiement (non-paiement en tout ou partie des loyers de juillet 2024, des mois de septembre à novembre 2024 ainsi que du mois de janvier et février 2025), a actionné la caution, et cette dernière a réglé à la société civile immobilière EMIVA 341 plusieurs montants.

La caution est également intervenue pour le paiement des loyers des mois de mars 2025 à mai 2025.

La caution ayant tenté de récupérer auprès du locataire les montants versés, en vain, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 mars 2025, pour un montant de 2 557,28 €, puis a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le Juge des contentieux la protection de [Localité 2], par acte de Commissaire de justice du 21 juin 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 2 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

De constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, et à défaut de prononcer la résiliation du contrat de bail au tort du preneur ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] ;De condamner ce dernier au paiement de la somme de 3 442,03 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 sur la somme de 2 557,28 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;De condamner Monsieur [S] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de le condamner à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;De le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir, notamment, que, conformément aux termes de la convention conclue pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, elle bénéficie de la subrogation dans les droits du bailleur, y compris pour obtenir la résiliation du contrat de bail au lieu et place du bailleur.

Le Conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique être favorable à des délais de paiement à hauteur de 162 €, payable le 5 de chaque mois, ces délais devant être assorti d’une clause cassatoire.

Monsieur [S] [K] comparaît en personne, et reconnaît la dette. Il sollicite des délais de paiement et propose effectivement le règlement de la somme mensuelle de 162 €. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé. Il indique avoir deux enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Il ressort de l’article 2306 du Code civil : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

L’article 7.1 de la convention conclue entre l’Etat et l’UESL stipule que, conformément à la disposition précitée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recueille de la part du bailleur tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et également qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, y compris pour la mise en œuvre d’une procédure de résiliation de bail.

SUR LA RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au contrat de bail conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 avril 2021 contient une clause résolutoire (page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 2 557,28 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience un décompte démontrant que Monsieur [S] [K] reste devoir, hors frais de poursuite, la somme de 4 852,25 € à la date du 26 novembre 2025.

Monsieur [S] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4 852,25 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « … V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 13443-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation … ».

Monsieur [S] [K] sollicite des délais de paiement et le Conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES accepte ces délais, les parties étant accordées pour un montant mensuel de 162 € payable le 5 de chaque mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [S] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [S] [K] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2021 entre la société civile immobilière EMIVA 341 et Monsieur [S] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (bâtiment C – 3ème étage) à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 852,25 € (au titre, en tout ou partie, des loyers des mois de juillet 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, ainsi que sur la période du mois de janvier 2025 au mois d’octobre 2025 inclus, déduction faite des montants déjà versés par Monsieur [S] [K]), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

AUTORISE Monsieur [S] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 162 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Monsieur [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [S] [K] soit condamné à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à verser à la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge