CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01087 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DFOY

MINUTE N° 25/121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 20 JUIN 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [D] [J],

né le 02 Avril 1979 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

marié à la mairie de [Localité 2] le 6 août 2015 sous le régime de la séparation de biens pure et simple défini par les articles 1536 et suivants du Code civil aux termes du contrat de mariage reçu par Maître [M], notaire à [Localité 3], le 25 mai 2015. De nationalité Française

représenté par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant et M^e Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant

DEFENDERESSE

Madame [R] [C]

née le 24 Février 1984 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Assesseur : Mathilde LIOTARD

Assesseur : Sylvie DACREMONT

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 20 juin 2025

à

Maître Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS

M^e Damien FAUPIN

M^e Olivier MEFFRE

PROCEDURE

Clôture prononcée : 08 janvier 2025

Débats tenus à l’audience publique du 21 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 juin 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 25 février 2020 reçu par Maître [L] [O], notaire à [Localité 1], Madame [R] [C] a acquis de la société ASKATA, un plateau à aménager dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2], constituant le lot n°4 au 1er étage du bâtiment A de la copropriété d’une superficie de 56,07 m² ainsi qu’un parking extérieur constituant le lot n°8.

Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2020, Madame [R] [C] a consenti, au profit de Monsieur [S] [J], associé de la société ASKATA, une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°4 et n°8 de ladite copropriété moyennant le prix de 86 159 euros hors frais.

La promesse a été consentie sans condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, le délai de la promesse expirant le 15 février 2021.

Reprochant à Madame [R] [C] de ne pas avoir réitéré par acte authentique la promesse de vente, Monsieur [S] [J] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir ordonner la réalisation forcée de la vente, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 08 octobre 2024, Monsieur [S] [J] demande au tribunal, au visa de l’article 1124 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondée en son action Monsieur [S] [J],

— ordonner la réalisation forcée de la vente portant sur l’ensemble immobilier susvisé ayant fait l’objet de la conclusion de la promesse de vente du 27 novembre 2020 entre Monsieur [S] [J] et Madame [R] [C],

— juger parfaite la vente entre Monsieur [J] et Madame [C],

— ordonner le transfert de propriété à Monsieur [J] et ordonner la publication de la décision à intervenir valant vente définitive aux services des hypothèques avec la description suivante :

I/- VOLUME numéro 1 dont la description est la suivante :

Volume 1 : tréfonds et cavité sous roche, sur une base de 53 m² figurée en teinte jaune sur la vue en plan délimitée par les points 7 à 11 ; sans limitation de profondeur et jusqu’à l’horizontal situé à la côte NGF 24,78 dont l’assiette est : section n° lieudit surface [Cadastre 1] [Localité 4] 00 ha 00 a 53 ca

II/ – Autres parcelles assises de la copropriété (hors assise volume :

section n° lieudit surface

[Cadastre 2] [Adresse 2] 00 ha 05 a 48 ca

[Cadastre 3] [Adresse 2] 00 ha 00 a 84 ca

[Cadastre 4] [Adresse 2] 00 ha 02 a 61 ca

[Cadastre 5] [Adresse 2] 00 ha 00 a 69 ca

Total surface : 00 ha 09 a 62 ca

Les lots de copropriété suivants :

— lot numéro quatre (4)

au 1er étage du bâtiment A, cage d’escalier A, porte face, un appartement comprenant un salon, deux chambres, une salle d’eau et un WC

et les neuf cent quatre-vingt-huit /dix millièmes (988/10000ièmes) des parties communes générales,

et les mille cinq cent quatre-vingt-treize /dix millièmes (1593/10000ièmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.

— lot numéro huit (8) un parking extérieur et les soixante-six /dix millièmes (66/10000ièmes) des parties communes générales.

— débouter Madame [R] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [R] [C] à verser au demandeur la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [C] aux entiers dépens.

Monsieur [S] [J] affirme que la réitération de la promesse de vente du 27 novembre 2020 en la forme authentique prévue initialement le 15 février 2021 a été reportée de huit jours à la demande de Madame [R] [C]. Il souligne avoir procédé pour cette raison, le 23 février 2021, au versement de la somme de 90 159 euros correspondant au prix de vente et aux frais auprès de l’étude notariale démontrant son intention d’acquérir l’immeuble. Il soutient, dès lors, que les conditions de la levée d’option permettant la réalisation de la promesse de vente sont réunies.

En réponse aux écritures adverses, il argue de la mauvaise foi de Madame [R] [C] et lui reproche de vouloir profiter de la situation en se maintenant dans les lieux maintenant qu’il a finalisé et payé les travaux de l’appartement. Il fait valoir qu’elle a également saisi le juge de l’exécution en liquidation d’une astreinte dans le cadre d’une procédure judiciaire à l’encontre de la société ASKATA dont il est associé, et portant sur la démolition du débordement d’un escalier présent dans son lot n°4 et servant à relier les deux niveaux du lot n°5 du bâtiment A, alors que l’escalier n’appartient plus à la société ASKATA et que sa destruction porterait atteinte à la solidité du bâtiment.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 22 janvier 2024, Madame [R] [C] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [S] [J] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner reconventionnellement Monsieur [S] [J] à payer à Madame [R] [C] une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudicie subi,

— condamner Monsieur [S] [J] à payer à Madame [R] [C] une somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [S] [J] aux entiers dépens d’instance,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

Madame [R] [C] fait valoir que Monsieur [S] [J] est déchu du bénéfice de la promesse de vente aux motifs que l’acte authentique de vente n’a pas été signé avant le 15 février 2021 et que Monsieur [S] [J] n’a pas levé l’option ni versé le prix de vente dans ce même délai prévu contractuellement.

Elle prétend que les parties avaient abandonné leur projet en soutenant que Monsieur [S] [J] a attendu plus de deux années pour la faire citer en justice. Elle lui reproche d’agir par intérêt en raison du contentieux existant avec la société ASKATA dont il est associé en soutenant que la vente de ses biens permettrait à la société ASKATA d’échapper à l’exécution de sa condamnation.

A titre reconventionnel, elle explique que Monsieur [S] [J] est un professionnel de l’immobilier et qu’il a sciemment engagé une procédure judiciaire vouée à l’échec. Elle explique que cette procédure lui cause un préjudice certain eu égard à sa situation familiale et sollicite des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Enfin, elle considère que la nature de l’affaire n’est pas compatible avec une exécution provisoire de la décision dans la mesure où il s’agit de son domicile et qu’une restitution du bien en cas d’infirmation de la décision en appel s’avérerait complexe surtout si Monsieur [S] [J] procède à la revente du bien.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience collégiale du 21 février 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 21 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

I) Sur l’exécution forcée de la vente

En application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ai pas encore été livrée ni le prix payé.

M. [S] [J] sollicite la réalisation de la vente qu’il considère conclue avec Mme [R] [C].

En l’espèce, il n’est pas contesté la signature entre les parties, par acte authentique du 27 novembre 2020, d’une promesse unilatérale de vente portant un bien immobilier situé à [Adresse 2] désigné comme les lots n° 4 et n° 8 d’une copropriété.

Selon les termes de la promesse, le promettant, Mme [R] [C] confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir les biens désignés. Le bénéficiaire, M. [S] [J] accepte la promesse de vente mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. Il s’agit bien d’une promesse unilatérale de vente.

Les conditions de réalisation de la promesse sont expressément prévues en ces termes :

Il est prévu un délai d’expiration : « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 février 2020, à seize heures.

En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait de prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’extirpation du délai ci-dessus fixé ».

« La réalisation de la promesse aura lieu :

* Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faire de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas.

* Soit par la levée d’option faite par le BÉNÉFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendants, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté exprimée par le BÉNÉFICIAIRE.

Cette levée d’option sera effectuée par le BÉNÉFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précise que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds ou d’une offre de prêt acceptée),

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas (…) ».

Sauf à noter l’erreur matérielle figurant sur l’année de la date dans l’acte notarié, les parties reconnaissent que le délai d’expiration était fixé à la date du 15 février 2021 à 16 heures. Ce délai dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente est accordé au bénéficiaire pour lever l’option et conclure la vente de façon définitive.

La promesse prévoit donc les conditions de réalisation de cette levée d’option soit par la signature de l’acte authentique de vente accompagné du versement du prix par le bénéficiaire, soit par son versement direct de ce prix de vente sur le compte du notaire dans le délai imparti.

En l’espèce la signature de l’acte authentique n’est pas intervenue dans ce délai.

M. [S] [J] soutient que Mme [R] [C] ne s’est pas présentée à la convocation chez le notaire.

Afin d’établir la défaillance de la promettante il produit un procès-verbal de constat dressé par la SCP Y. SIBUT BOURDE – P. LEVY, huissiers de justice, constatant des échanges de mails entre Mme [C] et M. [J] antérieurs, concomitants ou postérieurs à la signature de la promesse de vente dans lesquels ils évoquent la vente et Mme [C] lui adresse diverses factures de travaux entrepris au sein de l’appartement.

Dans un mail du 29 décembre 2020, Mme [C] informe M. [J] de sa prise de contact avec l’office notariale afin de fixer une date de signature définitive pour la « revente de l’appartement » en lui demandant de la tenir au courant afin de procéder à cette réalisation au plus vite.

M. [S] [J] s’appuie sur la copie d’un courrier rédigé par Me [L] [O], notaire rédacteur de la promesse de vente, lui confirmant le rendez-vous pour la signature de la vente au 15 février 2021 à 11 heures à l’office notariale et lui demandant de faire établir par sa banque un « virement d’un montant de 90 159, 00 euros à porter au crédit de son compte au minimum quarante-huit heures avant la date de signature (trois jours s’il y a un week-end) ».

Il produit en outre un ordre de virement émanant de la SAS ASKATA à l’ordre de la caisse des dépôts et consignations/PARIS SCP MARTINEL SASOS GIGDI exécuté à la date du 23 février 2021 et identifiée vente [C]/ASKATA pour la somme réclamée de 90 159, 00 euros.

Force est de constater, comme le souligne la défenderesse, que le versement a été effectué le 23 février 2021 soit 8 jours après la date d’expiration de la promesse et que selon les conditions posées expressément par l’acte, seul le paiement du prix à l’initiative du bénéficiaire pouvaient valablement constituer la levée d’option.

M. [S] [J], allègue sans en rapporter la preuve, que Mme [R] [C] ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé le 15 février pour la signature de l’acte authentique de vente.

Les seuls échanges de mail précités ou encore la convocation audit rendez-vous à défaut de constat de carence établi par le notaire, ne permettent pas de vérifier les raisons de cette absence de signature.

Les moyens développés dans les conclusions de M. [S] [J] relatifs à la réalisation de travaux sur la copropriété ayant conduit Mme [R] [C] à se maintenir dans les lieux sont inopérants, les termes de ladite promesse ne souffrant d’aucune équivoque sur les engagements réciproques des parties.

En tant que bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente il lui appartenait de lever l’option en opérant le versement du prix de vente dans le délai imparti comme lui rappelle le notaire dans son courrier de convocation.

Dans ces conditions, il convient de considérer, en l’absence de cette levée d’option par le bénéficiaire dans le délai prévu, que la promesse de vente est caduque libérant le promettant de son engagement à vendre son bien.

M. [S] [J] sera débouté de sa demande visant à voir ordonner la réalisation forcée de la vente portant sur l’ensemble immobilier susvisé et le transfert de propriété à son profit.

II) Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit mais dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsque la demande est faite dans l’intention de nuire.

En l’espèce, Mme [C] soutient que M. [J], professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que son action était vouée à un échec certain et dénonce le délai pour engager cette procédure.

Elle expose être salariée élevant seule un enfant de sorte que l’engagement d’une telle procédure a sur elle un préjudice certain.

Il apparaît que les parties ont en effet d’autres litiges en lien avec des travaux réalisés sur la copropriété. Néanmoins, Mme [C] ne rapporte pas la preuve de la seule intention de lui nuire par l’engagement de cette procédure ou encore d’un préjudice autre que celui des frais exposés pour lesquelles elle réclame une autre indemnisation telle que prévue forfaitairement par le code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

III) Les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens, M. [S] [J], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens ; il conviendra en conséquence de condamner M. [S] [J] à payer la somme de 1 500 € à Mme [R] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [S] [J] de sa demande de voir ordonner la réalisation forcée de la vente signée le 27 novembre 2020 avec Mme [R] [C] et portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 6] comprenant les lots n° 4 et 8 ;

DÉBOUTE M. [S] [J] de ses demandes subséquentes visant à voir ordonner le transfert de propriété du bien susvisé de Mme [R] [C] à son profit et la publication de la décision aux services des hypothèques ;

DÉBOUTE Mme [R] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [R] [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [S] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Président