MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 25/00173 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOUY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. FAMILLE & PROVENCE

LE DECISIUM B1

BP 556-1 RUE MAHATMA GANDHI

13097 AIX EN PROVENCE CÉDEX 2

représentée par M^e Stéphanie BAGNIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [E]

née le 10 Avril 1966 à DESERTINES (53190)

Le nostradamus Porte 23 Bat A

37 avenue Léon Blum

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. d’H.L.M. FAMILLE & PROVENCE a donné à bail à Mme [Z] [E], née le 10 avril 1966, un appartement à usage d’habitation et un garage au bâtiment A de la résidence Le Nostradamus, situé 37, avenue Léon Blum à Saint-Martin-de-Crau (13310), par contrat du 18 mai 2017 prenant effet le même jour, moyennant un loyer global mensuel de 561.42 euros, en ce compris une provision de 75 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 3 mars 2025, FAMILLE & PROVENCE a assigné en référé Mme [E] devant le Juge des contentieux de la protection, pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [E] et de tous occupants de son chef,

— la condamnation de Mme [E] à verser à FAMILLE & PROVENCE la somme provisionnelle de 3 405.15 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 31 janvier 2025, des loyers, indemnités d’occupation et charges,

— la condamnation de Mme [E] à payer, à titre provisionnel à FAMILLE & PROVENCE une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [E] à payer à FAMILLE & PROVENCE la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [E] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dument représentées.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte de Mme [E], qui remonte jusqu’en novembre 2023 et qui montre, sur les 18 mois qui ont suivi, que 7 échéances n’ont pas été honorées entre décembre 2023 et janvier 2025; par contre, sur les 11 autres paiements mensuels, 6 ont été supérieurs aux échéances appelées et ont pu limiter l’accroissement de la dette locative qui, au 27 mai 2025, s’élève à la somme de 3 226.03 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu’à la libération des lieux.

Enfin, elle réclame la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Pour sa défense, Mme [E] indique que divorcée depuis 2016, elle vit seule, tout en hébergeant et ayant à sa charge son fils de 24 ans. Elle travaille en CDI à temps partiel et perçoit environ 1 400 euros par mois. Elle explique sa dette locative par des dépenses qu’elle a du engager pour régler des problèmes familiaux. Elle souhaite conserver son logement et pour cela, elle a respecté les échéances de loyer depuis février 2025. Elle propose d’échelonner le paiement de sa dette à raison de 100 euros par mois.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par le Centre communal d’action sociale (CCAS) de Saint-Martin-de-Crau, a été reçu au greffe avant l’audience : en complément aux déclarations de l’intéressée à la barre, il est précisé que le fils de Mme [E] a récemment signé un CDI et travaille à temps plein. Il est également précisé que l’intéressée, au vu de ses ressources, n’a pas accès aux aides sociales au logement.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, FAMILLE & PROVENCE a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [E], par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024.

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, FAMILLE & PROVENCE, par courriel reçu le 25 juin 2024, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de Mme [E], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en référé de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 3 mars 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de FAMILLE & PROVENCE est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, FAMILLE & PROVENCE produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 25 mai 2025, qui montre que Mme [E] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 2 938.86 euros de loyers ou indemnités et charges.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par Mme [E], il convient de condamner celle-ci à payer cette somme à FAMILLE & PROVENCE, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 2 442.64 euros et à compter de la date de l’assignation pour un montant de 496.22 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, et par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Mme [E] invoque des problèmes familiaux l’ayant contrainte à des dépenses extraordinaires, selon le terme utilisé dans le diagnostic social et financier : le fait que les impayés de loyer se produisent entre décembre 2023 et janvier 2025 et en ordre dispersé, semble présumer une raison plus structurelle, liée à un défaut de maîtrise budgétaire de la part de l’intéressée. Cela ne concourt pas à envisager un maintien du bail et un échelonnement de l’apurement de la dette, sauf accompagnement social rapproché.

La voie qu’il convient d’emprunter pour envisager le maintien dans les lieux est la participation du fils majeur de Mme [E] aux dépenses du foyer, puisqu’il a trouvé un travail en CDI. Lui demander de verser 100 euros par mois pour son hébergement chez sa mère ne paraît pas exagéré. En agissant ainsi, un raccourcissement du plan d’apurement rendrait celui-ci plus acceptable par la bailleresse, qui a fait connaître, à la barre du tribunal, son opposition à l’obtention de délais à sa locataire.

Réflexion faite, et dans la mesure également où elle a repris le paiement intégral de ses loyers depuis le mois de février 2025, il conviendra d’autoriser Mme [E] à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 24 juin 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 18 mai 2017, sont réunies à la date du 24 août 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII précité de la loi du 6 juillet 1989 précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 25 août 2024 et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 2 938.86 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [E] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des sommes engagées par elle et non comprises dans les dépens ; dès lors, il lui sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM FAMILLE & PROVENCE,

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [Z] [E] à payer à la S.A. d’HLM FAMILLE & PROVENCE la somme provisionnelle de 2 938.86 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 pour un montant de 2 442.64 euros et à compter du 3 mars 2025 pour un montant de 496.22 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 25 août 2024, de la clause résolutoire figurant au bail du 18 mai 2017,

AUTORISONS Mme [Z] [E] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 2 938.86 euros en 14 mensualités de 200 euros en capital chacune, une 15ème mensualité venant payer le capital restant et les intérêts calculés depuis le 24 juin 2024 ou le 3 mars 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les conditions sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute échéance restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 25 août 2024,

— qu’à défaut, pour Mme [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM FAMILLE & PROVENCE puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux au bâtiment A de la résidence Le Nostradamus, situé 37, avenue Léon Blum à Saint-Martin-de-Crau (13310), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsée(s),

— que Mme [Z] [E] soit condamnée à verser à la S.A. d’HLM FAMILLE & PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [Z] [E] à verser à titre provisionnel à la S.A. d’HLM FAMILLE & PROVENCE la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES