TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00057

DOSSIER : N° RG 25/00485 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOUF

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [R] [Y] [P] [D]

née le 06 Novembre 1947 à AVIGNON (84000)

921 chemin du Grès – Mas des Gachons

13550 NOVES

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [I] [L]

Appartement 4 – Mas des Courges – 1er étage

1136 petit chemin de Saint Remy

13550 NOVES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 05 juin 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 05/06/2025

à M^e DALMET + 1 ccc à la défenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [D] a donné mandat à la S.A.R.L. ACCENT IMMOBILIER de donner à bail à Mme [I] [L], née le 3 mai 1970, un appartement à usage d’habitation au Mas des Courges, situé 1136, petit chemin de Saint-Rémy à Paluds-de-Noves (13350), par contrat du 29 mai 2020 prenant effet le 5 juin suivant, moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 24 janvier 2025, Mme [D] a assigné Mme [L] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir, avec exécution provisoire :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [L] et de tous occupants de son chef,

— la condamnation de Mme [L] à verser à Mme [D] la somme de 3 622.72 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 15 janvier 2025, des loyers,

— la condamnation de Mme [L] à payer à Mme [D] une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [L] à payer à Mme [D] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation de Mme [L] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de location,

— la condamnation de Mme [L] à payer à Mme [D] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [L] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des contentieux de la protection du

24 avril 2025 : les deux parties y ont été présentes ou dûment représentées.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif qui montre qu’entre août et décembre 2024, Mme [L] n’a pas respecté ses échéances mensuelles, puisqu’elle n’a payé que le mois d’octobre et une partie du mois de novembre ; en février 2025, alors que le versement de l’APL a été suspendu par la CAF à compter de janvier 2025, elle a payé les deux premiers loyers de l’année ; et depuis mars 2025, elle paye son loyer avec une majoration d’environ 200 euros.

Malgré ces efforts, une dette locative subsiste et s’élève, au 1er avril 2025, à la somme de 2 150.33 euros.

Par conséquent, la bailleresse demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Tribunal, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Elle demande également des dommages et intérêts pour résistance abusive et l’application d’une clause pénale.

Enfin, elle réclame la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Pour sa défense, Mme. [L], célibataire sans enfant, déclare que, masseur-kinésithérapeute exerçant à titre libéral pendant 25 ans, des problèmes de santé chroniques l’ont contrainte à des arrêts maladie et à des hospitalisations à partir de 2022, qui l’ont mise en difficulté financière et ont entraîné la liquidation judiciaire de son activité en juillet 2024.

Sa dette locative a démarré en août 2024 et ce n’est qu’à partir de février 2025 qu’elle a pu payer à nouveau ses loyers courants, mais aussi commencer à apurer sa dette, à raison de 200 euros par mois.

En effet, elle a pris un emploi salarié de kinésithérapeute dans un cabinet depuis janvier 2025 et perçoit un salaire net de 3 000 euros par mois. Grâce à cette reprise d’activité, son intention est de résorber sa dette et si elle perçoit à nouveau l’APL, elle pourrait ajouter 100 euros à sa mensualité de remboursement de 200 euros.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par l’Association Maison d’Accueil, a fait l’objet d’un compte rendu, reçu au greffe avant l’audience : il confirme les propos de Mme [L] à la barre et précise qu’elle bénéficie d’une mesure ASELL depuis octobre 2024. Elle a par ailleurs fait une demande de logement social.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, Mme [D] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [L], par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024.

Conformément à l’article susvisé, Mme [D], par courrier reçu le 12 novembre 2024, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX), la situation de loyers impayés de Mme [L].

Le 24 janvier 2025, Mme [D] a assigné Mme [L] devant le Juge des contentieux de la protection, par acte de commissaire de justice déposé à étude.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception: celui-ci est daté du 27 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 avril 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de Mme [D] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [D] produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 1er avril 2025, qui montre que Mme [L] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 2 150.33 euros de loyers, échéance d’avril 2025 incluse.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté, il convient de condamner Mme [L] à payer cette somme à Mme [D], en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Mme [L], par sa présence à l’audience et ses déclarations à la barre et par la reprise du paiement de ses loyers depuis janvier 2025, a montré son souci de rétablir sa situation et de conserver son logement : le fait d’avoir trouvé un emploi stable dans son métier et de percevoir un salaire lui permettant d’assurer ses charges de logement permet d’envisager un maintien dans les lieux, pour peu que l’intéressée prenne conscience qu’une dette locative doit être traitée en priorité.

L’implication de l’AMA dans le dossier, au travers de la mesure ASELL, est également un atout en faveur de Mme [L].

C’est pourquoi, bien que le conseil de la bailleresse ait fait part de son opposition à une telle mesure, Mme [L] sera autorisée à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Par contre, celle-ci doit comprendre qu’un bailleur, surtout lorsqu’il est un particulier, est fondé à percevoir les loyers prévus au contrat de location et dans les délais prescrits : par conséquent, l’autorisation qui lui est consentie ne l’est qu’à la condition qu’elle respecte les échéances contractuelles à l’avenir.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le bail du 29 mai 2020, sont réunies à la date du 8 janvier 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants dans les délais contractuels.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 9 janvier et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 2 150.33 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur la résistance abusive de Mme [L]

Le fait de ne pas honorer ses loyers ou de ne pas satisfaire à un commandement de payer ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.

Mme [D] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur une clause pénale

Mme [D] demande l’application de la clause pénale contenue dans le bail.

Hormis le fait que depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, toute clause pénale introduite dans un bail d’habitation est interdite, le contrat de location, en l’espèce, ne contient pas de clause pénale.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [L] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [L] à payer à Mme [D] la somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Mme [R] [D],

La RECOIT partiellement en ses demandes,

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer à Mme [R] [D] la somme de 2 150.33 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,

CONSTATE l’acquisition, au 9 janvier 2025, de la clause résolutoire figurant au bail du 29 mai 2020,

AUTORISE Mme [I] [L] à s’acquitter, outre le loyer, de la dette de 2 150.33 euros en 10 mensualités de 200 euros chacune, une 11ème mensualité venant solder la dette en principal et payer les intérêts calculés depuis le 8 novembre 2024, sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, aux échéances contractuellement convenues, ce à compter du premier mois qui suivra la signification du présent jugement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DIT que si les conditions de remboursement et les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 9 janvier 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [I] [L], d’avoir volontairement libéré les lieux au Mas des Courges, situé 1136, petit chemin de Saint-Rémy à Paluds-de-Noves (13350), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [R] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsée(s),

— que Mme [I] [L] soit condamnée à verser à Mme [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETTE le surplus des demandes de Mme [R] [D],

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer à Mme [R] [D] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT