MINUTE N° 25/00204

DOSSIER : N° RG 25/00213 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO2R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 boulevard de Tournai

CS 10430

59664 VILLENEUVE D ASCQ CEDEX

représentée par M^e Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [S]

né le 08 Août 1966

Le Viguerat Churchill n°307

33 rue Winston Churchill Bat 123

13200 ARLES

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.E.M. du Pays d’Aix (SEMPA) a donné à bail à M. [M] [S], né le 8 août 1966, un appartement à usage d’habitation au Viguerat, situé 33, rue Winston Churchill à Arles (13200), par contrat du 18 décembre 2017 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 267.98 euros, y compris une provision de 58.72 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 5 mars 2025, la S.A. d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la SEMPA, a assigné en référé M. [S] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [S] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [S] à verser à VILOGIA la somme provisionnelle de 2911.57 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 10 février 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [S] à payer à titre provisionnel à VILOGIA, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [S] à payer à VILOGIA la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [S] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dûment représentées.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, produit un relevé du compte de son locataire qui remonte jusqu’au mois de décembre 2019 et qui montre cinq loyers mensuels impayés en 2020, deux en 2021 et un seul en 2022 ; puis, alors que l’année 2023 a été honorée sans incident, huit échéances mensuelles sur douze sont restées impayées en 2024, les paiements se faisant par chèques et non plus par prélèvements. Sur les quatre premiers mois de l’année 2025, seul le loyer de février a été payé. Dans ce contexte, la dette locative s’élevait, au 30 avril 2025, à la somme de 3 516.43 euros.

Quinze jours avant l’audience de référé, M. [S] a remis à sa bailleresse un chèque de 1 500 euros, ramenant la dette à la somme de 2 318.86 euros atteinte le 31 mars 2025, après ajout de l’échéance de mars 2025.

Par conséquent, VILOGIA demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, elle réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [S] indique qu’il a retrouvé du travail en CDD, comme cuisinier. A la barre, il remet à VILOGIA un nouveau chèque de 1 500 euros et affirme que dans un mois, il versera le solde de la dette, à savoir 818.86 euros, en même temps que son loyer de juin 2025.

Malgré le signalement du commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) en décembre 2024, malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en mars 2025, aucun diagnostic social et financier n’est présent au dossier.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, VILOGIA a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [S], par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024.

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, VILOGIA, par courrier reçu le 11 décembre 2024, a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de M. [S], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 5 mars 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 6 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de VILOGIA est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, VILOGIA produit un état récapitulatif du compte de son locataire, arrêté au 31 mai 2025, qui montre que M. [S] reste devoir la somme de 2 318.86 euros.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner M. [S] à payer la somme réclamée par VILOGIA, en deniers ou quittance dans la mesure où le débiteur a remis un chèque de 1500 euros à la barre du tribunal et annonce un chèque de 818.86 euros pour le solde de la dette, à la fin du mois en cours.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il apparaît que M. [S] a choisi l’option d’apurer sa dette sans tarder, en effectuant trois versements sur mai et juin 2025.

Dans ces conditions, il convient de prendre acte de ce choix, qui ne peut que satisfaire le créancier, mais qui ne doit pas faire croire au locataire qu’il est possible de gérer son compte locatif de façon aussi irrégulière.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 18 décembre 2017, sont réunies à la date du 21 janvier 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses remboursements de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er juin 2025 (la période comprise entre le 22 janvier et le 31 mai 2025 étant déjà incluse dans les 2 318.10 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [S] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée, et en ce non compris le coût du commandement de payer, déjà inclus dans le compte locatif et donc dans les chèques de régularisation établis par M. [S].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. [S] à payer à VILOGIA la somme de 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM VILOGIA,

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS M. [M] [S] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 2 318.86,

CONSTATONS l’acquisition, au 22 janvier 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 18 décembre 2017,

AUTORISONS M. [M] [S] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 2 318.86 euros en un chèque de 1 500 euros remis à l’audience et en un second chèque d’un montant de 818.86 euros, à remettre début juillet 2025, en même temps que le loyer de juin 2025,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire jusqu’à la remise du second chèque,

DISONS que si le délai de la remise de ce second chèque est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, si le solde de la dette locative n’est pas apuré dans le délai imparti ou si le loyer de juin 2025 n’est pas versé dans le même délai, et que l’impayé subsiste sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, il sera justifié :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 22 janvier 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef des lieux au Viguerat, situé 33, rue Winston Churchill à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsé(s),

— que M. [M] [S] soit condamné à verser à la S.A. d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er juin 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS M. [M] [S] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA la somme provisionnelle de 200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [M] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée, et en ce non compris le coût du commandement de payer, déjà inclus dans le compte locatif et donc dans les chèques de régularisation émis par M. [S].

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES