TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 juin 2025

MINUTE N° :

FN/ELF

N° RG 22/02952 – N° Portalis DB2W-W-B7G-LOST

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [E] [W]

Madame [J] [R] épouse [W]

C/

Monsieur [G] [M] en sa qualité d’ayant droit de Madame [F] [Z] veuve [M] (décédée)

Madame [V] [M] en sa qualité d’ayant droit de Madame [F] [Z] veuve [M] (décédée)

Madame [F] [Z] veuve [M] (décédée le 5 février 2023)

DEMANDEURS

Monsieur [E] [W]

né le 29 Janvier 1946 à MALAUNAY (76770),

demeurant 53 rue de la Miraie

27310 SAINT OUEN DE THOUBERVILLE

Madame [J] [R] épouse [W]

née le 22 Septembre 1944 à BEAUNE LA ROLANDE (45340),

demeurant 53 rue de la Miraie

27310 SAINT OUEN DE THOUBERVILLE

représentés par Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant,

vestiaire : 36

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [M] ès qualité d’ayant droit de Madame [F] [Z] veuve [M] (décédée)

né le 30 Octobre 1970 à ROUEN (76000),

demeurant 4 allée du Docteur Voranger – 76420 BIHOREL

Madame [V] [M] ès qualité d’ayant droit de Madame [F] [Z] veuve [M] (décédée)

née le 02 Octobre 1973 à ROUEN (76000),

demeurant 3 rue Marion – 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

Madame [F] [Z] veuve [M]

(décédée le 5 février 2023)

née le 13 Mai 1943 à HAUTOT SAINT SULPICE,

demeurant 159 rue de Verdun – Parc de l’Emeraude – 76230 BOIS GUILLAUME

représentés par Maître Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, avocats postulant, vestiaire : 53, substitué par Maître Christophe THERIN, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 28 avril 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 octobre 2017, Monsieur [E] [W] et Madame [J] [R] épouse [W] ont acquis de Monsieur [S] [M] et de Madame [F] [Z] épouse [M] une maison d’habitation sise à SAINT OUEN DE THOUBERVILLE – 53, Résidence La Miraie, cadastrée section B n°782, moyennant un prix de 172.000 euros.

Selon ordonnance de référé du 16 avril 2019, le juge des référés de Rouen a fait droit à la demande d’expertise et désigné M. [I] expert afin d’examiner l’ensemble immobilier considéré et constater la réalité des désordres allégués dans l’assignation et dans les conclusions, indiquer la date d’apparition des désordres, notamment des traces d’humidité dans le garage, s’ils étaient apparents ou cachés lors de la vente du 31 octobre 2017 et si le vendeur en avait connaissance avant la vente.

Par ordonnance de changement d’expert du 8 juin 2020, M. [N] a été désigné.

M. [N] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 3 mai 2021.

Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2022, M. [W] et Mme [R] épouse [W] ont fait assigner Mme [Z] [F] épouse [M], M. [G] [M] et Mme [V] [M] devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 17 décembre 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, M. et Mme [W] demandent au tribunal de bien vouloir :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1644 du Code Civil

Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur [N] le 3 mai 2021

Vu les pièces versées aux débats et plus particulièrement l’acte de vente en date du 31 octobre 2017

Vu le procès-verbal de constat d’huissier

Vu l’article 1137 du Code Civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [V] [M] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [J] [R] épouse [W], sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil :

— À titre de réduction de prix la somme de 18.000,00 €

— À titre de préjudice moral la somme de 12.000,00 €

— À titre de préjudice de jouissance la somme de 6.200,00 €

— Au titre de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 9.000,00 €

Subsidiairement, au visa de l’article 1137 du Code Civil,

DIRE que la dissimulation intentionnelle par les vendeurs constitue un dol et condamner

solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [V] [M] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [J] [R] épouse [W] :

— À titre de dommages et intérêts la somme de 36.000,00 €

— Au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 9.000 €

En tout état de cause,

DÉBOUTER les consorts [M] de toutes leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [V] [M] en tous les dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [I], puis les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [N], outre les frais de la procédure de référé, les frais de la procédure d’incident et de la présente procédure au fond,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [W] relèvent avoir dû emménager le 28 novembre 2017 mais que le 2 novembre 2017, soit deux jours après l’acquisition, ils constataient une infiltration d’eau dans le sous sol après l’utilisation des toilettes et sans aucune pluviométrie.

Ils se fondent sur la garantie légale des vices cachés et soulignent que dans l’acte notarié de vente il est expressément stipulé que « le vendeur déclare que le garage n’a jamais été inondé depuis qu’il est propriétaire jusqu’à ce jour », ce qui pourtant est faux. Ils ajoutent qu’il est apparu en cours d’expertise qu’il était impossible que les consorts [M] aient pu ignorer cette situation. Ils demandent une réduction du prix et indemnisation du préjudice moral, ayant subi régulièrement des infiltrations et inondations d’eau et Mme [W] étant handicapée et lui âgé de 76 ans de sorte que cette situation a justifié une angoisse quasi permanente. Ils demandent également réparation de leur préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, ils se fondent sur un dol, en ce qu’il résulte du rapport que ce sous-sol connaissait des inondations dès avant la vente.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 11 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, M. [G] [M] et Mme [V] [M] demandent au tribunal de bien vouloir :

Vu les dispositions des articles 1137 et 1641 et suivants du Code Civil

Débouter M. [E] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner M. [E] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] au paiement d’une indemnité de 5.000 € pour procédure abusive,Condamner M. [E] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] au paiement d’une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure, outre les entiers dépens,

En réplique, les défendeurs relèvent que postérieurement à l’assignation Mme [F] [Z] veuve [M] est décédée les laissant tous deux, ses enfants, comme héritiers, et intervenant volontairement à la procédure.

Sur la fuite d’eaux usées et eaux vannes, avec un coût à retenir pour la réparation de 949 euros TTC, imputable selon l’expert judiciaire à M. et Mme [M], cela n’entrait selon eux pas dans la mission de l’expert judiciaire, de sorte que les conclusions de l’expert doivent être écartées.

Sur les inondations du sous sol, ils relèvent que l’expert judiciaire a indiqué « Au cours de la période du 1er octobre 2020 au 11 mars 2021, il n’y a pas eu d’inondation significative et les parties et moi-même n’ont pu faire de constat complémentaire ». Ils en concluent que le sous-sol de la maison n’est pas affecté d’inondation. Ils ajoutent que le seul constat d’huissier du 3 décembre 2018 ne saurait caractériser le phénomène dénoncé.

Ils soutiennent que rien n’a été caché aux demandeurs, notamment les traces d’humidité relevées sur les murs n’ont jamais été effacées. Ils ajoutent que la bonne foi des époux [M] peut d’autant moins être remise en cause que ces derniers avaient aménagé avant la vente une partie du sous sol transformant dans les années 2010 une des pièces en bibliothèque, ce qui est incompatible avec une crainte d’inondation.

A titre reconventionnel, ils sollicitent une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2025.

Le délibéré est fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur la demande au titre des vices cachés

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente (p. 20) une clause selon laquelle : « Le vendeur déclare que le garage n’a jamais été inondé depuis qu’il est propriétaire jusqu’à ce jour » et il est rappelé (p. 23) un devoir précontractuel d’information du vendeur.

Or, l’expert judiciaire, dans son rapport, relève que « l’origine de ces désordres est due à une inadaptation des aménagements extérieurs aux abords de la construction en pignon Ouest et façade Nord [sic] provoquant des infiltrations et par fortes pluies des inondations partielles du garage ». « Ces aménagements extérieurs ont été réalisés au fil du temps par M. et Mme [M] ».

Si les défendeurs font état de l’installation d’une bibliothèque dans la cave, les demandeurs produisent plusieurs éléments concordants de la réalité d’inondations partielles du garage et ce, dès leur installation : des photos, des attestations de proches, un constat d’huissier du 3 décembre 2018 avec des photos à l’appui. Certes, il convient de relever que certaines inondations peuvent provenir du problème des eaux usées et eaux vannes mais l’expert les impute aussi aux eaux pluviales. Et il est vrai que l’expert note, vu la construction, que les traces d’humidité sur les murs sont normales car prévisibles vu les dispositions constructives en termes d’étanchéité du sous-sol à l’époque. Mais il souligne que les inondations partielles du garage ne peuvent en revanche pas être qualifiées de normales.

A cet égard, l’expert judiciaire a pu relever qu’au cours de la période du 1er octobre 2020 au 11 mars 2021, il n’y a pas eu d’inondation significative au cours de la période automnale / hivernale 2020-2021. L’expert a ajouté que les journées des 10 et 11 mars 2021 ont été particulièrement pluvieuses et que le 12 mars 2021, il n’a constaté aucune inondation mais cependant « la présence d’une trace d’humidité sur le dallage du garage et des traces d’humidité sur les murs du sous-sol ». Or, cela atteste bien d’infiltrations. Et l’expert judiciaire a confirmé la nécessité de prévoir les travaux de réparation afin de limiter ces infiltrations et leurs conséquences.

L’expert avait par ailleurs relevé « qu’à l’automne 2016, M. et Mme [M] avaient sollicité l’entreprise LETELLIER pour étancher partiellement les murs enterrés afin de neutraliser des fuites existantes. Ces travaux n’ont pas été réalisés ».

Dès lors, il apparaît que le vendeur connaissait les vices, de sorte qu’il en est redevable auprès des demandeurs. Et le vice consistant en des infiltrations partielles du garage, alors que les acquéreurs avaient pris soin de s’assurer de l’absence d’inondation du garage, est suffisamment grave pour avoir influencé leur consentement.

Il convient donc de faire droit dans son principe à la demande tendant à la garantie du vice par le vendeur, dès lors qu’il était censé connaître les problèmes d’humidité et d’inondation partielle du garage mais a cependant stipulé l’absence de toute inondation jusqu’alors.

Les demandeurs sollicitent une réduction de prix d’un montant de 18 000 euros.

Pour les infiltrations d’eaux usées et eaux vannes, remise en état pour un montant de 949 euros, il convient de relever que cela entrait bien dans la mission de l’expert judiciaire se rattachant aux problèmes d’humidité et inondations dont se plaignent les demandeurs. L’expert judiciaire conclut que ce désordre était dû à un défaut d’entretien imputable à M. et Mme [M]. Toutefois, la réparation était d’un montant suffisamment modique pour relever de l’entretien aussitôt à la charge des nouveaux propriétaires, de sorte que cette demande sera rejetée. Etant ajouté que les fuites sont désormais réparées et que ce désordre n’est plus.

S’agissant des travaux destinés à remédier aux infiltrations d’eaux pluviales, ainsi qu’il a été statué supra, l’expert judiciaire a noté des traces d’humidité sur le dallage du garage et confirmé la nécessité de réparations afin de limiter les conséquences de ces infiltrations. L’expert judiciaire a retenu un montant de 11 990 euros TTC avec une durée estimative de ces travaux de deux semaines. L’expert relève que « ces dispositions permettront de limiter la concentration et le volume d’eau au contact des murs enterrés générant des infiltrations récurrentes ». Comme le rappelle l’expert il s’agit de locaux dits non habitables : locaux affectés d’origine au garage et à la cave. Il n’y a pas lieu d’aller au delà du chiffrage de l’expert. De même les autres coûts sollicités, qu’il s’agisse de celui de la recherche de fuite, de colmatages ou d’un déshumidificateur n’entrent pas dans le champ d’une réduction du prix de vente, alors qu’ils peuvent être justifiés par le nécessaire entretien de la maison nouvellement acquise.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, il est à noter que les problèmes d’eau dans le garage ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un préjudice moral, ni l’âge de 76 ans du défendeur ou les problèmes de santé invoqués par la demanderesse. Le préjudice moral n’est pas en l’occurrence établi comme conséquence du vice lié aux infiltrations, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre.

Au titre du préjudice de jouissance, les demandeurs sollicitent une somme de 6 200 euros. Il n’est toutefois pas établi que les problèmes d’humidité dénoncés et la privation de la cave ait entraîné un préjudice de jouissance alors que les acquéreurs ont aussitôt emménagé, ont toujours pu habiter la maison, et que le dommage s’est limité au sous-sol ; et il est à noter que les désordres affectant le dallage extérieur de la terrasse et le pignon de la maison ne sont plus repris dans le cadre de la procédure au fond. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance n’est pas établi et la demande formée à ce titre sera rejetée.

La demande sur le fondement des vices cachés ayant été retenue, il n’y a pas lieu d’envisager les demandes subsidiaires au titre du dol, étant observé qu’il n’est caractérisé en l’espèce aucune intention dolosive, seul pouvant être reproché aux vendeurs la stipulation d’une clause de non garantie des vices cachés tout en certifiant à tort l’absence de tout épisode d’inondation du garage malgré des infiltrations récurrentes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Dans la mesure où il a été fait partiellement droit à la demande de M. et Mme [W], leur demande ne saurait être considérée comme abusive et les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

Les défendeurs, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, en eux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [I] puis de M. [N], outre les frais de la procédure de référé, les frais de la procédure d’incident et de la présente procédure au fond.

Les défendeurs, tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [V] [M] à verser à M. [E] [W] et Mme [J] [W] une somme de 11 990 euros au titre de la réduction du prix de vente, et REJETTE leurs demandes de surplus,

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [V] [M] aux dépens, en eux compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [I] puis de M. [N], outre les frais de la procédure de référé, les frais de la procédure d’incident et de la présente procédure au fond,

CONDAMNE in solidum M. [G] [M] et Mme [V] [M] à verser à M. [E] [W] et Mme [J] [W] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE