Référé N° RG 25/00382 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DPCE – Page -

Expéditions à :

UMEDCAAP

Grosse et expédition à :

— M^e TOURNAIRE-CHAILAN

— M^e Estelle SANTAMARIA

— ME BAYARD

Délivrées le : 03/10/2025

ORDONNANCE DU : 03 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00382 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DPCE

AFFAIRE : [U] [P] / [D] [W] [CE] [R] [O], [A] [S] [W] [O], [W] [X] [J] [O] épouse [HV], [K] [H] [O] épouse [C], [XU] [W] [FL] [F], [E] [I] [X] [O] épouse [EN], [Z] [W] [O] épouse [Y], [J] [B] [V] [N] veuve [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 03 OCTOBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDEUR

M. [U] [P]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 26], demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Estelle SANTAMARIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

M. [D] [W] [CE] [R] [O]

né le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 31], demeurant [Adresse 15]

non comparant ni représenté

M. [A] [S] [W] [O]

né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 31], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

Mme [W] [X] [J] [O] épouse [HV]

née le [Date naissance 13] 1951 à [Localité 23], demeurant [Adresse 20]

représentée par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

Mme [K] [H] [O] épouse [C]

née le [Date naissance 11] 1953 à [Localité 23], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e FORTUNET substituant M^e Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON, M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON

M. [XU] [W] [FL] [F]

né le [Date naissance 9] 1958 à [Localité 29], demeurant [Adresse 19]

non comparant ni représenté

Mme [E] [I] [X] [O] épouse [EN]

née le [Date naissance 10] 1960 à [Localité 29], demeurant [Adresse 25]

représentée par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

Mme [Z] [W] [O] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 29], demeurant [Adresse 17]

représentée par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

Mme [J] [B] [V] [N] veuve [M] [T]

née le [Date naissance 12] 1959 à [Localité 22], demeurant [Adresse 27] [Adresse 14]

représentée par M^e Véronique TOURNAIRE-CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 28 Août 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 03 OCTOBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 août 2024 reçu par Maître [WW] [G], notaire à [Localité 28], Monsieur [D] [O], Monsieur [A] [M] [T], Madame [W] [M] [T], madame [K] [M] [T], Monsieur [XU] [T], madame [E] [M] [T], Madame [Z] [M] [T], Madame [J] [N] ont promis de vendre à Monsieur [U] [P] une maison d’habitation en mauvais état, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec jardin et dépendances située à [Adresse 30], figurant au cadastre section C numéro [Cadastre 8].

Faisant valoir qu’il a découvert que le bien était occupé, Monsieur [U] [P] a, par exploit du 2 juin 2025, fait citer Monsieur [D] [M] [T], Monsieur [A] [M] [T], Madame [W] [M] [T] épouse [NS], Madame [K] [O] épouse [C], Monsieur [XU] [T], Madame [E] [O] épouse [EN], Madame [Z] [O] épouse [Y], Madame [J] [N] veuve [M] [T] devant le président du tribunal judiciaire de céans aux fins d’ordonner la levée du séquestre pour un montant de 18000 € actuellement séquestré au sein de l’étude de Maître [WW] [G] représentant l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée, de condamner solidairement les consorts [M] [T] à lui verser la somme de 5000€ au titre de dommages et intérêts pour préjudice subi outre 1700 € en remboursement de frais de notaire ainsi que la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 août 2025.

Monsieur [P] poursuit le bénéfice de son exploit.

Monsieur [A] [M] [T], Madame [J] [N] veuve [M] [T], Madame [E] [M] [T] épouse [EN], Madame [Z] [M] [T] épouse [Y], Madame [W] [M] [T] épouse [HV] soulèvent l’incompétence du juge des référés et demandent de renvoyer Monsieur [P] à mieux se pourvoir. A titre subsidiaire, ils concluent au débouté de l’ensemble de ses demandes et sollicitent de juger que l’indemnité d’occupation doit être réglée par le notaire aux consorts [M] [T]. Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [P] à leur régler la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [K] [O] épouse [C] conclut au débouté des demandes de Monsieur [L] et demande d’ordonner le versement de l’indemnité d’immobilisation aux promettants. Elle demande de condamner le demandeur à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens.

Monsieur [D] [O] et Monsieur [XU] [T], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des demandes de « constater », « déclarer » ou de « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires.

Il convient également de relever que le moyen de défense soulevé relatif à l’incompétence du juge des référés relève plus précisément d’un défaut de pouvoir ne permettant pas au juge des référés, faute d’urgence et d’évidence, de faire droit à la demande. Il sera donc répondu à ce moyen sous cet examen.

Sur la demande de levée du séquestre

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1104 de ce même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce la promesse de vente précitée comporte une clause intitulée « INDEMNITE FORFAITAIRE D’IMMOBILISATION » qui stipule :

« En contrepartie de la promesse faite par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE, ce dernier s’engage à verser, la somme de DIX HUIT MILLE EUROS (18000 €), à titre d’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera versée :

A concurrence de NEUF MILLE EUROS (9000 €), au plus tard dans les 8 jours de la signature des présentes ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire soussignéQuant au solde d’un montant de NEUF MILLE EUROS (9000 €), le BENEFICIAIRE s’engage à le payer au PROMETTANT au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le BENEFICIAIRE ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. (…)En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s’imputera sur le prix.

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse.

L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet d’aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le BENEFICIAIRE de ne pas réaliser les présentes.

Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

Si le BIEN se révélait faire l’objet : (…)D’une location ou occupation non déclarée aux présentes. »Il résulte des pièces produites que le demandeur a versé l’indemnité d’occupation d’un montant de 18 000 € ce qui n’est contesté par les défendeurs.

Il expose avoir découvert, à l’occasion de la contrevisite du bien qu’il a effectuée le 23 novembre 2024, que le bien était occupé de façon illicite puisque des couchages et des déchets étaient présents dans l’une des chambres, lesquels n’étaient pas présents lors de sa première visite.

Il indique avoir alors refusé de procéder à la signature de l’acte définitif le 26 novembre 2024 soit avant la fin du délai d’option qui expirait le 29 novembre 2024. Il communique ainsi un courriel en ce sens adressé au notaire le 26 novembre 2024 et aux défendeurs le 29 novembre 2024.

Ainsi, la vente ne s’est pas réalisée.

L’indemnité d’occupation est depuis séquestrée en l’étude de Maître [G] notaire en charge de la vente.

A l’appui de ses dires, le demandeur produit une photographie montrant une pièce vide de la maison et une seconde photographie montrant la présence de tissus au sol dans l’une des pièces de la maison. Il communique également une attestation de son épouse qui indique qu’en arrivant le jour de la contrevisite un des carreaux était cassé, que le propriétaire a eu des difficultés pour ouvrir la porte d’entrée, que des draps se trouvaient dans une pièce qui n’étaient pas présents le jour de la première visite, que la propriétaire avait indiqué que la maison avait été squattée et que cela devait de nouveau être le cas. La mère de cette dernière confirme également ces propos.

Toutefois, il sera tout d’abord relevé que l’urgence alléguée par le demandeur n’est pas établie dès lors que ce dernier se contente d’indiquer qu’une somme de 18 000 € est séquestrée chez le notaire. Ce seul élément ne saurait caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

En outre, l’occupation du bien n’apparaît pas avec l’évidence requise devant le juge des référés. Tout d’abord, la seule présence de draps dans une pièce et de carreaux cassés ne permettent pas d’établir de manière évidente une occupation illicite au moment de la visite. De même, les pièces produites ne démontrent pas que des squatters étaient présents dissimulés dans la maison comme le demandeur l’allègue.

Enfin, à supposer qu’une occupation illicite soit caractérisée encore est-il nécessaire d’interpréter la notion d’ « occupation non déclarée » visée par l’acte authentique, et notamment de déterminer si une telle occupation devait être connue par les vendeurs qui se seraient abstenus volontairement de porter à la connaissance de l’acquéreur cette information. Si tel devait être le cas, ce point n’apparaît de manière évidente au vu des pièces produites.

Dans ces conditions, la demande se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu’il n’apparaît pas de manière évidente que les circonstances caractérisent l’hypothèse contractuelle où l’indemnité d’immobilisation ne serait pas acquise au promettant et que la somme versée devrait être restituée au bénéficiaire en raison d’une occupation non déclarée lors de la promesse de vente.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de levée du séquestre.

Sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement de frais

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation doit être sérieuse et donc paraître susceptible de prospérer au fond. Plus précisément, la contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le demandeur sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice qu’il a subi du fait de l’absence de restitution de l’indemnité d’occupation et le remboursement des frais de notaire qu’il a supportés seuls.

Il résulte de ce qui précède que ces demandes se heurtent à une contestation sérieuse. Par ailleurs, ces sommes ne sont pas sollicitées à titre provisionnel de sorte que ces demandent excèdent les attributions du juge des référés.

Il n’y a donc pas davantage lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de versement de l’indemnité d’occupation aux promettants

Madame [K] [O] épouse [C] sollicite que soit ordonné le versement de l’indemnité d’occupation aux promettants.

Elle ne démontre pas l’existence d’une situation d’urgence.

En outre, s’il apparaît que l’occupation illicite n’apparaît pas avec l’évidence requise devant le juge des référés, elle ne saurait davantage être exclue de manière évidente. En d’autres termes, l’examen de ce point relève d’un débat au fond. Enfin, comme cela a été précédemment évoqué, une interprétation de la clause figurant au contrat sur le caractère volontaire ou non de l’absence de déclaration d’une telle occupation est nécessaire.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de versement de l’indemnité d’occupation aux promettants tant sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile que de l’article 835 du code de procédure civile.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge, peut à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

Malgré les positions respectives des parties, des possibilités de résolution du litige dans le cadre d’une médiation judiciaire ne sont pas à exclure, les parties ayant un intérêt, au-delà du présent litige, à préserver des relations entre elles, au regard de leurs relations de voisinage. Elles sont engagées dans un conflit judiciaire et il est opportun qu’elles puissent rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution négociée dans un cadre confidentiel.

Ainsi, il y a lieu d’enjoindre aux parties, parallèlement aux opérations d’expertise, de rencontrer un médiateur.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. Il n’y a dons pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de mainlevée du séquestre d’un montant de 18000€ en l’étude de Maître [WW] [G] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais de notaire formulée par Monsieur [U] [P] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation aux promettants ;

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer un médiateur qui sera désigné par l’UMEDCAAP – Union des médiateurs près la Cour d’appel d'[Localité 21] – [Adresse 16] – mail : [Courriel 24] – tél : [XXXXXXXX02];

DISONS que l’UMEDCAAP informera le juge des référés, du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci;

RAPPELLONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, la présence des conseils étant recommandée ;

RAPPELLONS que la séance d’information est gratuite ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [U] [P] supportera provisoirement les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE