MINUTE N° 25/00213

DOSSIER : N° RG 25/00162 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOPD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [K] épouse [V]

née le 05 Août 1936 à MALLEMORT (13370)

865 chemin de Salon

13370 MALLEMORT

représentée par M^e Christine GUERIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Léna GONZALES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE :

Madame [N] [G]

3 bis rue de Lamanon

13370 MALLEMORT

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [V] a donné à bail à Mme [N] [G], née le 25 mars 1966, un appartement à usage d’habitation situé 3, route de Lamanon à Mallemort (13370), par contrat du 30 septembre 2010 prenant effet le 15 octobre suivant, moyennant un loyer mensuel de 465 euros, y compris une provision de 15 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 28 février 2024, Mme [V] a assigné en référé Mme [G] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était doublement acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [G] et de tout occupant de son chef,

— la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation de Mme [G] à verser à Mme [V] la somme provisionnelle de 14 475 euros, arrêtée au 28 février 2024 et représentant les loyers et charges impayés,

— la condamnation de Mme [G] à payer, à titre provisionnel, à Mme [V], une somme égale au montant du dernier loyer avec charges, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [G] à payer à Mme [V] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [G] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : la bailleresse y est dûment représentée et la locataire absente, bien que régulièrement assignée à comparaître.

A la barre, la demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, produit un état à jour du compte locatif de Mme [G], qui montre que celle-ci a cessé de payer ses loyers depuis le mois d’août 2021 et que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a cessé de verser son aide au logement à compter du mois de mai 2023 : ainsi, la dette locative s’élève, au 31 mai 2025, à la somme de 15870 euros.

Par conséquent, elle demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés ; le tout sous exécution provisoire.

D’autre part, elle rappelle que par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2024, elle a exigé, auprès de sa locataire, la justification de l’assurance du logement contre les risques locatifs, sous peine de la résiliation du bail au bout d’un mois : elle n’a obtenu aucune réponse de la part de Mme [G].

Par ailleurs, elle réclame la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice qu’elle subit en raison de la défaillance persistante de sa locataire.

Enfin, elle réclame la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) de Salon-de-Provence, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que l’intéressée vit séparée et sans enfant encore à charge et qu’elle perçoit le RSA. Celle-ci considère que son logement est insalubre et qu’elle n’a pas à payer ses loyers tant que des travaux n’auront pas été réalisés. Le recours à une mesure ASELL renforcée est envisagé par la MDST.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, Mme [V] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [G], par acte de commissaire de justice déposé à étude le 20 août 2024.

Par acte déposé à étude le même jour et conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 précitée, Mme [V] a fait délivrer à Mme [G] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance du logement contre les risques locatifs.

Conformément à l’article 24-I susvisé, Mme [V], par courrier reçu le 21 août 2024, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de Mme [G], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 28 février 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 3 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de Mme [V] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation subsiste même s’il estime être en litige avec son bailleur.

En l’espèce, Mme [V] produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 31 mai 2025, qui montre que Mme [G] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 15 870 euros.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas sérieusement contestable, il convient, à titre provisionnel, de condamner Mme [G] à payer cette somme à Mme [V], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 11 685 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 2790 euros et à compter de la date de la présente décision pour un montant de 1 395 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Mme [G] n’a pas comparu à l’audience de référé pour faire part de sa situation et l’enquête sociale et financière ne met pas le Juge en mesure de déterminer si l’intéressée pourrait apurer sa dette locative tout en conservant son logement actuel, hypothèse fort improbable compte tenu du montant élevé de ladite dette. Quoi qu’il en soit, elle ne remplit pas la condition exigée d’avoir repris le versement de ses loyers avant l’audience de référé.

Dans ces conditions, il convient de ne pas accorder de délais de paiement à Mme [G].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 7- g de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que " le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ".

En l’espèce, le commandement délivré le 20 août 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue du mois qui a suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du logement, contenue dans le bail du 30 septembre 2010, sont réunies à la date du 20 septembre 2024 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de Mme [G] et de tout occupant de son chef et d’autoriser Mme [V] à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 21 septembre 2024 et Mme [G] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant et des charges, et de condamner Mme [G] à son paiement mensuel à compter du 1er juin 2025 (la période comprise entre le 21 septembre 2024 et le 31 mai 2025 étant déjà incluse dans les 15 870 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, la demanderesse n’apporte aucun élément pouvant justifier un préjudice allant au-delà du manque à gagner lié à la non-perception de sa créance d’argent, déjà compensée par l’attribution d’intérêts moratoires.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [G] sera condamnée aux seuls dépens engagés dans le cadre de la présente instance, en ce compris les coûts des deux commandements du 20 août 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé du 28 février 2025, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [G] à payer à Mme [V] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Juge.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de Mme [S] [V],

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [N] [G] à payer à Mme [S] [V], la somme provisionnelle de 15 870 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 pour un montant de 11 685 euros, à compter du 28 février 2025 pour un montant de 2790 euros et à compter du 30 juin 2025 pour un montant de 1 395 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 21 septembre 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 30 septembre 2010,

DISONS que Mme [N] [G] et tout occupant de son chef devra (devront) libérer les lieux situés 3, route de Lamanon à Mallemort (13370), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

Passé ce délai, ORDONNONS son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS Mme [S] [V] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsée(s),

CONDAMNONS Mme [N] [G] à payer à titre provisionnel à Mme [S] [V] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [N] [G] à payer à titre provisionnel à Mme [S] [V] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [N] [G] aux seuls dépens engagés dans le cadre de la présente instance, en ce compris les coûts des deux commandements du 20 août 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé du 28 février 2025, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES