TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00707 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWUH

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Y], [N], [H] [F], née le 26 Avril 1970 à [Localité 8] ([Localité 10]), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 54

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [L], né le 29 Octobre 1997 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

Madame [S] [W] épouse [L], née le 04 Septembre 1976 à [Localité 13] (TURQUIE), demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

en présence d'[J] [B], auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, Madame [Y], [N], [H] [F] (ci-après Madame [Y] [F]) a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [W] épouse [L] sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision pour charges de 170 euros.

Monsieur [U] [L] s’est porté caution selon acte de cautionnement du 1er juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, Madame [Y] [F] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 505 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2023 inclus. Ledit commandement a également été dénoncé au cautionnaire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2024, Madame [Y] [F] a fait assigner Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L], respectivement en qualité de locataire et de caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 septembre 2024 et après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue lors de l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, Madame [Y] [F], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions en date du 6 novembre 2025 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Condamner Madame [S] [W] épouse [L] à produire l’attestation d’assurance locataire pour les années 2024 et 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 2 505 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023, outre le montant de 1 740 euros correspondant aux loyers et charges pour la période du 1er décembre 2023 au 31 janvier 2024, le tout représentant une somme de 4245 € ;

— Condamner en outre Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L] conjointement et solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à savoir 870 € par mois, outre l’application de l’indexation telle que stipulée dans le contrat de bail et ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la restitution effective des clés, le compte étant arrêté au 5 juillet 2025 au montant de 18740,74 – 4245 soit 14495,74 € ;

— Condamner Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L] conjointement et solidairement aux dépens, y compris les frais d’huissier pour la somme de 238,03 euros et les frais de l’assignation ;

— Condamner Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L] conjointement et solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’irrecevabilité de sa demande soulevée par les défendeurs, elle fait valoir que la saisine de la CCAPEX a été effectuée par le commissaire de justice et que conformément à l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la commission vaut notification au préfet. De plus, elle ajoute que le commissaire de justice a communiqué au préfet la notification de l’assignation en expulsion le 14 avril 2024.

Pour s’opposer à la demande de nullité de l’acte de cautionnement, elle fait valoir que Monsieur [U] [L] s’est porté caution solidaire et indivisible par un document complet qui mentionne la durée du contrat, le montant du loyer, la portée de l’engagement, l’identité des parties, la date d’effet du bail.

Au soutien de sa demande en paiement des arriérés de loyers, elle expose que les loyers et avances sur charges ne sont plus réglés depuis août 2023, à l’exception du mois d’octobre 2023 et celui de décembre limité au montant du loyer hors charges. Elle précise que les versements effectués par la caisse d’allocations familiales ne suffisent pas à apurer la dette locative et ne justifient pas un maintien du bail.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnel, elle explique que la locataire n’a jamais émis la moindre protestation à son égard sur l’état du logement et qu’il lui revenait de la prévenir de problèmes de moisissures. Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée donne l’image d’un logement en bon état. Elle précise que Madame [S] [W] épouse [L] est seule responsable de la situation en raison d’une absence d’aération et d’une obturation des réglettes de fenêtres ayant engendré un excès d’humidité, aggravé par le séchage de son linge à l’intérieur du logement et de la vapeur d’eau des cinq personnes présentes au domicile.

Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions du 21 avril 2025 et demandent du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— A titre principal, déclarer irrecevable la demande présentée par Madame [Y] [F] compte tenu de l’absence de notification au préfet ;

— A titre subsidiaire, déclarer nul l’acte de cautionnement signé par Monsieur [U] [L] ;

En conséquence,

— Déclarer l’acte de cautionnement signé entre les parties nul et de nul effet,

— Constater que le logement de Madame [S] [W] épouse [L] est indécent et ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989,

— Constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,

En conséquence,

— Condamner Madame [Y] [F] à verser à Madame [S] [W] épouse [L] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, sauf à parfaire,

— Condamner Madame [Y] [F] à leur payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les dépens.

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité et au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils font valoir qu’ils n’ont pas été destinataires de la notification de l’assignation au préfet.

Pour répondre à la demande en paiement au titre des arriérés locatifs, Madame [S] [W] épouse [L] explique avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement, dont une décision est attendue et qu’un rappel de la caisse d’allocations familiales a été régularisé le 24 janvier 2025 pour un montant de 6 060 euros.

A l’appui de sa demande subsidiaire en nullité de l’acte de cautionnement, Monsieur [U] [L] fait valoir, sur le fondement des articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux cautionnements signés avant 2022 et 2297 du code civil, que la mention obligatoire du montant du loyer et des conditions de sa révision devant figurer de façon manuscrite est absente. De plus, il indique que le montant de l’engagement de caution n’a pas été complété par le bailleur.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [W] épouse [L] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. En effet, elle expose qu’elle vit dans un logement avec la présence d’une forte condensation ayant engendré la présence de moisissure. Elle précise qu’elle l’a signalé à Madame [Y] [F] qui s’était engagée à réaliser des travaux qui n’ont jamais été faits. Elle sollicite ainsi 250 euros par mois pour la période de janvier 2023 au mois d’avril 2025 compte tenu de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024. La notification au représentant de l’Etat n’a pas à être transmise au locataire contrairement à ce que soutiennent Madame [S] [W] épouse [L] et Monsieur [U] [L].

La bailleresse justifie également avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 décembre 2023.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

— Sur le défaut de paiement et les sommes dues

L’obligation de s’acquitter des loyers et des provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.

En effet, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit du 30 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 505 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2023.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.

Madame [S] [W] épouse [L] invoque avoir déposé un dossier de surendettement. Néanmoins, le tribunal constate à la lecture de l’annexe 1 qu’il n’est pas justifié d’un dépôt d’un dossier auprès de la commission de surendettement. La production d’un formulaire de déclaration de surendettement est insuffisante à le démontrer et cela d’autant plus que la présente procédure a été introduite le 14 mars 2024 et que Madame [S] [W] épouse [L] pouvait produire à la présente juridiction à tout le moins l’accusé de réception de sa demande.

La charge de la preuve des paiements pèse sur Madame [S] [W] épouse [L] laquelle ne produit aucun justificatif en ce sens, le rappel émanant de la caisse d’allocations familiales est insuffisant à le démontrer et cela d’autant plus qu’il est postérieur au délai de deux mois prévu par le commandement de payer. Néanmoins, cette dernière soulève l’exception d’inexécution.

— Sur l’exception d’inexécution

Pour faire obstacle à l’action en paiement et en constat de la résiliation du bail, Madame [S] [W] épouse [L] oppose à son bailleur une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, étant rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Il est de principe que le locataire qui invoque l’exception d’inexécution, le fait à ses risques et périls, à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l’utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d’équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, Madame [S] [W] épouse [L] soutient que son logement présente « une condensation importante » entrainant une « moisissure importante ». Elle ajoute que le « logement présente un danger pour la sécurité et pour la santé de Madame [L] et ses habitants ».

Si cette dernières dans le cadre de son annexe 4 produit des photographies, ces dernières ne sont pas identifiables et le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer s’il s’agit bien du logement donné à bail, ni dans quelles circonstances et à quelle date elles ont été prises. Dans le cadre de son annexe 5, Madame [S] [W] épouse [L] produit un échange de messages, mais le tribunal ne peut vérifier avec certitude, faute d’éléments probants, qu’il s’agit d’un échange entre d’une part Madame [S] [W] épouse [L] et d’autre part Madame [Y] [F]. Dès lors, les documents produits ne permettent pas d’établir la preuve des faits allégués.

Au surplus, le tribunal constate que Madame [S] [W] épouse [L] ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure à sa propriétaire ni d’avoir sollicité le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Mulhouse ou un commissaire de justice pour établir un procès-verbal de constat de l’état de son logement.

Par conséquent, Madame [S] [W] épouse [L] ne peut soulever l’indécence de son logement pour justifier l’exception d’inexécution. Elle sera déboutée de sa demande et par voie de conséquence de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

— Sur les effets de la clause résolutoire

Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 31 janvier 2024.

La clause résolutoire ayant produit ses effets, Madame [S] [W] épouse [L] est depuis cette date, déchue de tout droit d’occuper les locaux loués.

Madame [Y] [F] sollicite la production sous astreinte de l’attestation d’assurance, cette demande est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient d’une part de juger que ces lieux doivent être libérés par Madame [S] [W] épouse [L] et par tous occupants de son chef.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [W] épouse [L], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, il convient de condamner Madame [S] [W] épouse [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 870 € (700€ au titre du loyer et 170 € au titre de la provision sur charges) à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluant selon les conditions de l’ancien bail.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant.

Il n’y a donc pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et charges

Madame [Y] [F] sollicite dans ses conclusions la somme de 4245 €, échéance de janvier 2024 incluse.

Madame [S] [W] épouse [L], comparante, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par Madame [Y] [F]. Cette dernière dans le cadre de ses décomptes justifie avoir pris en compte les versements effectués par la locataire dont le dernier en date du 2 décembre 2023 pour un montant de 700 € et des versements effectués par la caisse d’allocations familiales dont le dernier le 27 septembre 2023 pour la somme de 105 €.

Madame [S] [W] épouse [L] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux cautionnements souscrits entre le 25 novembre 2018 et le 1 janvier 2022, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’acte de cautionnement ayant été souscrit le 1er juillet 2020, il est soumis aux dispositions postérieures à la Loi ELAN, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, et antérieures aux dispositions de l’ordonnance du 15 septembre 2021.

En l’espèce, deux exemplaires de l’acte de cautionnement sont produits aux débats. Dans celui produit par la bailleresse figure le montant du loyer écrit en lettre et en chiffre, ainsi que la valeur de l’indice de référence des loyers figurant sur le bail, signé par Madame [Y] [F] et Monsieur [U] [L].

Monsieur [U] [L] ne conteste pas avoir écrit de sa main les mentions conformes aux prescriptions légales sur l’exemplaire original détenu par Madame [Y] [F].

Le cautionnement étant un acte unilatéral, un seul original est requis. Ainsi, dès lors que la mention manuscrite prévue par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est régulièrement apposée sur l’original fourni par le bailleur, le cautionnement demeure donc valable, nonobstant le fait que la caution détiendrait un autre original dans lequel la même mention serait irrégulière (Cass, com, 2 juin 2021, n°20.10.690).

La mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte n’avait pas à être rédigé de façon manuscrite, la Loi ELAN ayant supprimé cette exigence, qui n’a été réintroduite que par l’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés en consacrant un nouveau formalisme à l’article 2297 du code civil. Ainsi, contrairement à ce que prétend Monsieur [U] [L], cette mention figure à l’acte de cautionnement de façon dactylographié comme suit « J’ai connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement ». En outre, l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 est également reproduit sur l’acte de cautionnement.

Néanmoins, il convient de relever que le montant initial de l’engagement n’est pas indiqué. Si le montant du loyer annuel est indiqué (8400 €), la durée de l’engagement de la caution n’est pas complétée par le cautionnaire.

Par conséquent, ces omissions sont de nature à modifier la perception de Monsieur [U] [L] concernant la connaissance qu’il a eu de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il a ainsi contractée.

Il convient donc de juger que l’acte de cautionnement du 1er juillet 2020 concernant Monsieur [U] [L] est nul.

Madame [Y] [F] sera donc déboutée de ses prétentions à l’encontre de Monsieur [U] [L].

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [Y] [F] n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens,

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [W] épouse [L] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’issue du litige, Madame [S] [W] épouse [L] sera condamnée au versement de la somme de 900 € au titre de l’article précité. La demande présentée par cette dernière sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de Madame [Y] [F] tendant à la résiliation du bail ;

DEBOUTE Madame [S] [W] épouse [L] de ses prétentions fondées sur l’indécence du logement ;

DEBOUTE Madame [S] [W] épouse [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2020 entre Madame [Y] [F] et Madame [S] [W] épouse [L] concernant le logement et ses annexes situés [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [W] épouse [L] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [W] épouse [L] au montant qui aurait été dû au titre du loyer et de la provision sur charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 870 € (huit cent soixante-dix euros) (700 € au titre du loyer et 170 € au titre de la provision sur charges) par mois complétée des charges récupérables sur justification de la dépense ;

CONDAMNE Madame [S] [W] épouse [L] à payer à Madame [Y] [F] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluant selon les conditions de l’ancien bail ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [S] [W] épouse [L] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 4245 € (quatre mille deux cent quarante-cinq euros) au titre de l’arriéré de loyers et de la provision sur charges incluant l’échéance de janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [Y] [F] de sa demande de production sous astreinte de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution signé le 1er juillet 2020 par Monsieur [U] [L] en garantie des engagements contractés par Madame [S] [W] épouse [L] à l’égard de Madame [Y] [F] ;

DEBOUTE Madame [Y] [F] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U] [L] en sa qualité de caution ;

DEBOUTE Madame [Y] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [W] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [S] [W] épouse [L] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 900 € (neuf cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [S] [W] épouse [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,