TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Dossou ADJACOTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nadia BELAID

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MK3

N° MINUTE :

11

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Nadia BELAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2253

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 1] et actuellement [Adresse 4]

représenté par M^e Dossou ADJACOTAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/03227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MK3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 21/02/2014, [L] [E] a consenti un bail d’habitation non meublé à [J] [T] sur un appartement sis [Adresse 2], 5ème étage porte face gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 760 euros et d’une provision pour charges mensuelles de 40 euros.

Par courrier recommandé remis en date du 18/07/2016, [L] [E] donnait congé à [J] [T] pour reprise personnelle des lieux avec effet au 20/02/2017.

Elle faisait délivrer à son locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 04/02/2020 et 31/03/2021 pour des impayés locatifs (loyers indexés, charges et régularisation des charges) respectivement de 687,76 euros et 875,08 euros.

Par courrier daté du 25/11/2021, [J] [T] donnait congé avec préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22/12/2023, [L] [E] a assigné [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation au remboursement de la dette locative et des dégradations locatives.

L’affaire était appelée à l’audience du 05/04/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avec calendrier de procédure avant d’être examinée à l’audience du 04/12/2024.

[L] [E], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— condamner [J] [T] au paiement des sommes suivantes :

1131, 30 euros au titre de l’indexation du loyer de 2017 à 2021, déduction faite du surplus payé par le défendeur à hauteur de 3 euros de janvier 2017 à février 2019 puis de 10 euros jusqu’en novembre 2020 soit 168 euros ;1208,03 euros au titre de la régularisation des charges de 2017 à 2021 ;834,50 euros au titre du dernier mois de loyer impayé de décembre 2021, outre les intérêts légaux de retard à compter du 1er janvier ;306 euros au titre du reliquat de loyer et des charges de janvier 2021 compte tenu de la remise des clés le 11/01/2021 ;172,23 euros au titre des frais exposés au titre des deux commandements de payer ; 3513,45 euros au titre des travaux de cuisine, outre les intérêts légaux de retard à compter du jour de la signification de l’assignation ; 211 euros au titre de l’indemnisation payée au Syndic du fait des dégâts causés par le défendeur aux parties communes ; 1000 euros au titre du manquement à l’obligation contractuelle de bonne foi ; – condamner le défendeur à payer les intérêts de retard au taux légal sur l’ensemble des sommes à compter du courrier de mise en demeure du conseil de [L] [E] ;

— juger que [L] [E] conservera le dépôt de garantie de 760 euros ;

— débouter le défendeur de ses demandes ;

— condamner le même au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement des dépens.

[J] [T], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience et au visa des articles 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989, 14 de la loi du 10 juillet 1965, le décret 2016-382 du 30 mars 2016, de voir :

— constater qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles ;

— dire et juger que le contenu de l’avenant portant modification du bail est contraire à la procédure normale de régularisation des charges locatives ;

— débouter [L] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater que celle-ci n’a pas respecté la procédure de régularisation des charges et que l’augmentation des charges est irrégulière et non valable ;

— ordonner le remboursement du surplus de loyers et charges versé depuis janvier 2017, soit 428 euros ;

— prononcer la mauvaise exécution du bail par [L] [E] et sa mauvaise foi de n’avoir pas inséré dans le contrat les éléments relatifs à IRL ;

— condamner [L] [E] à versement la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera référé aux écritures des parties soutenues oralement et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/12/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Sur l’indexation du loyer

Selon l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, et comme le soulève le défendeur, [L] [E] ne démontre pas avoir informé son locataire de l’application de la clause d’indexation du loyer incluse dans le bail (indice de référence 124,83). Les commandements de payer délivrés en 2020 et 2021 actent l’application immédiate de cette clause d’indexation du loyer et ne peuvent constituer une information donnée au locataire de la volonté d’appliquer cette clause.

Ainsi, [L] [E] ne peut se prévaloir du paiement des sommes de 1131,30 euros à ce titre et sa demande sera rejetée.

Sur le montant et la régularisation des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, [L] [E] produit un avenant au bail signé le 30/12/2015 stipulant l’augmentation de la provision sur les charges récupérables de 40 euros à 80 euros. Or, cette augmentation des charges correspond à l’application du mécanisme de la régularisation du montant des charges récupérables. La signature d’un avenant aux fins de modifications du montant des charges doit respecter les conditions légales posées par l’article susvisé.

[L] [E] ne justifie pas de la mise à disposition à son locataire des documents relatifs au montant des charges avant l’année 2017. En effet, au cours de la présente procédure, [L] [E] produit le décompte des charges fixé par le Syndic concernant l’eau froide, les charges d’ascenseur et les charges communes générales avec la part du locatif concernant le logement occupé par [J] [T].

Ainsi, [L] [E] justifie de la régularisation annuelle des charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 selon le calcul effectué dans ses écritures, déduisant les versements effectués par le défendeur.

Par conséquent, [J] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1208,03 euros à ce titre.

La demande reconventionnelle de condamnation au remboursement des charges provisionnelles versées sera dès lors rejetée.

Sur la dette locative de décembre 2021 et janvier 2022

En l’espèce, il n’est pas contesté par [J] [T] qu’il a restitué les clefs le 11/01/2022 entre les mains du commissaire de justice saisi pour effectuer l’état des lieux de sortie, et que le loyer du mois de décembre 2021 et de la période du 01/01/2022 au 11/01/2022 n’a pas été réglé. Le défendeur produit ses relevés de compte jusqu’à novembre 2021, ne justifiant donc pas du règlement des loyers postérieurs.

Il convient de relever que le défendeur indique dans ses écritures que le loyer a été renégocié à 720 euros en lieu et place de 760 euros, sans produire aucune pièce au soutien de ces dires.

[L] [E] est ainsi bien fondée à solliciter le règlement de la somme 760 au titre du loyer du mois de décembre 2021 échu impayé et 274 euros au titre du loyer de janvier 2022 impayé. Elle est également créancière de la somme de 14 euros au titre des charges du mois de janvier 2022.

Par conséquent, [J] [T] sera condamné à verser la somme de 1048 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11/01/2022.

Sur la demande en remboursement des dégradations locatives

Sur les réparations locatives dans le logement

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient de rappeler que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives. Cette obligation ne s’étant pas à la remise à neuf des plafonds, peintures et revêtements de sol, atteints pat la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il est constant et non contesté que [J] [T] a occupé les lieux pendant huit ans.

[L] [E] verse aux débats :

— le contrat de bail ;

— l’état des lieux d’entrée de [Y] [I] par procès-verbal de commissaire de justice contradictoire du 14/01/2013 :

— l’état des lieux de sortie de [J] [T] par procès-verbal de commissaire de justice contradictoire du 19/01/2022 ;

— la facture de SMARTY COMPANY du 01/06/2023 de pose d’une cuisine et peinture pour 2376 euros, et le bon de livraison associé avec le descriptif des éléments de cuisine ;

— la facture du 25/04/2023 de LEROY MERLIN pour l’achat d’un rangement de cuisine pour 139 euros ;

— un courrier de mise en demeure par le conseil de [L] [E] avisé au défendeur le 27/07/2023.

[J] [T] conteste le principe et le montant des sommes réclamées, estimant avoir bien entretenu le logement, que la demanderesse ne justifie pas d’une transformation du bien nécessitant la réfection de la cuisine. Il ajoute qu’un coefficient de vétusté doit être appliqué sur l’ensemble des demandes en raison de l’occupation de huit années, et que des dégâts des eaux ont eu lieu dans le bien sans réparation de la part de la bailleresse.

Il verse aux débats un constat amiable de dégât des eaux du 19/08/2016.

En l’espèce, les parties ne produisent pas d’état des lieux d’entrée, mais la demanderesse transmet celui effectué avec une précédente locataire un an avant l’entrée dans les lieux du défendeur. Ce constat ne relève aucune observation sur l’état de la cuisine, confirmant ainsi la présomption de bon état.

A la sortie, le commissaire de justice relève un vestige de dégât des eaux dans la cuisine et la salle d’eau, avec application « grossière » d’une peinture. Il mentionne le bois très dégradé de la cuisine, un évier descellé, deux plaques usagées, deux placards de cuisine dont les portes ont reçu une application de peinture « d’aspect assez grossier ».

Il est également mentionné dans le procès-verbal que « M. [T] est disposé à refaire à ses frais le plan de travail de la cuisine, le parquet dont la latte est griffée ainsi que la peinture du mur, à droite du coin cuisine entre la cuisine et la salle d’eau ».

Il convient dès à présent de relever que cette mention ne peut être assimilée à un engagement du défendeur à régler les sommes demandées par [L] [E] au titre de la réfection de la cuisine.

Les photographies annexées ne sont pas probantes, en ce qu’elles sont imprimées en noir et blanc, et sont particulièrement sombres sans possibilité de distinguer le moindre détail.

Il résulte de l’analyse de ces éléments que la demanderesse ne démontre pas de l’existence de dégradations locatives à la charge du défendeur. En effet, la seule mention d’une peinture grossière sur un mur portant les traces d’un sinistre non réparé par la bailleresse, et sur deux portes de cuisine ne peuvent pas fonder la réfection d’une cuisine. Aussi, après huit ans d’occupation, l’état du bien s’est nécessairement dégradé, dans les mêmes conditions que si la propriétaire avait elle-même occupé le bien. L’effet du temps sur les éléments de la cuisine, tels que les plaques et le frigo, qui n’étaient pas neufs à l’entrée des lieux, ne peut être mis à la charge du locataire.

S’agissant du bois du plan de travail de la cuisine, le commissaire de justice note de l’humidité et la présence d’une « verrue ». Ces éléments corroborent les dires du défendeur sur la dégradation de ce meuble par l’effet d’un dégât des eaux.

Enfin, il convient de relever que la demanderesse produit une facture de pose de cuisine de juin 2023, soit près d’un an et demi après le départ du locataire des lieux. Cette pièce démontre de la possibilité d’utiliser la cuisine pendant plus d’un an après le départ de [J] [T].

Par conséquent, la demande de [L] [E] au titre du remboursement des réparations locatives sera rejetée.

Sur les dégradations dans les parties communes

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, et comme le soutient [L] [E], celle-ci est bien fondée à solliciter la réparation de son préjudice financier subi du fait d’une dégradation causée par son ancien locataire.

En effet, [L] [E] justifie du règlement de la somme de 211 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires, représenté par le Syndic en exercice, afin de remettre en état la cage d’escalier. Elle produit également l’attestation du 23/01/2022 de [V] [P], demeurant au 7ème étage du [Adresse 2], qui déclare avoir constaté des traces du 5ème étage jusqu’au rez-de-chaussée dans la cage d’escalier le 10/12/2021, jour du déménagement de [J] [T], alors même qu’aucune trace n’était présente le matin. Il indique qu’un occupant de 1er étage lui a expliqué que le défendeur a descendu sa machine à laver dans les escaliers en l’appuyant contre le mur et les marches des escaliers.

Les impacts constatés par le commissaire de justice le 19/01/2022 sont compatibles avec la déclaration du témoin.

Dans ces conditions, [L] [E] démontre de la responsabilité de [J] [T] dans la survenance du dommage, ce dernier n’ayant pas jouit paisiblement des lieux et ayant causé des nuisances dans les parties communes de l’immeuble.

[J] [T] sera condamné à verser la somme de 211 euros au titre de l’indemnisation financière due à [L] [E].

Sur la demande de non restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, [J] [T] est condamné au règlement d’une somme totale de 2256,03 euros au titre de la dette locative. Le dépôt de garantie, de 760 euros, pourra dès lors être conservé par la bailleresse en compensation des sommes dues selon les modalités prévues au dispositif.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation compte tenu de la décision.

Sur la demande de condamnation au titre du préjudice

[L] [E] sollicitent les sommes de 1000 euros au titre du manquement à l’obligation contractuelle de bonne foi.

Toutefois, il ressort de la présente décision que le défendeur a contesté à raison l’augmentation du loyer et la réfection de la cuisine de l’appartement. Aussi, la demanderesse ne produit aucun décompte locatif permettant de démontrer des retards répétés et graves au paiement du loyer. L’absence de départ des lieux après la délivrance du congé par la bailleresse ne peut également être constitutif d 'une mauvaise foi, en ce que [L] [E] ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait du maintien dans les lieux, ou avoir cherché à faire exécuter son congé.

Il ne peut être retenu une mauvaise foi du défendeur, ayant entraîné un éventuel préjudice, du seul fait que le dernier mois de loyer n’a pas été réglé et que les clefs ont été restituées au jour de l’état des lieux de sortie. Ces éléments ayant par ailleurs déjà été analysés et ont fait l’objet d’une indemnisation par la présente décision.

[L] [E] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de remboursement des frais de commandement de payer

Cette demande s’apparente à des dépenses compris dans les frais de procédure et dépens, qu’il convient d’analyser au titre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

[J] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure les commandements de payer, qui ne sont pas des actes nécessaires pour la présente procédure.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [L] [E] concernant les frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [J] [T] à payer à [L] [E] la somme de 1496,03 au titre de la dette locative et des charges arrêtés au 11/01/2022, déduction faite du dépôt de garantie de 760 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [J] [T] à payer à [L] [E] la somme de 211 euros au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE [J] [T] à payer à [L] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [T] aux dépens, n’incluant pas les deux commandements de payer ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le greffier La juge des contentieux de la protection