TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01633 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRKK

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. KVA QUADRANT 2 C/ S.A.S. NEVERHACK

DEMANDERESSE

S.A.S. KVA QUADRANT 2, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 844 549 253, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lalia Mir, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 551, M^e Aurélie Hervé, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0235

DEFENDERESSE

S.A.S. NEVERHACK, anciennement dénommée PR0PH3CY, au capital de 4 521 397,60 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 901 790 170, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aliénor De Broissia, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 135, M^e Yaëlle Molho, avocat au barreau de Paris

Débats tenus à l’audience du 3 juillet 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte seing privé en date du 28 septembre 2022, la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 a consenti au profit de la société Neverhack, anciennement dénommée PR0PH3CY, immatriculée sous le numéro 901 790 170, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 1], à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023 moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 158 190,50 € hors taxes et hors charges par an, payable trimestriellement et par avance.

Le 17 mars 2023, les parties ont conclu un avenant substituant un lot à un autre et portant le montant du loyer annuel à la somme de 162 065,00 €.

Le 22 juillet 2024, la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 a fait signifier à la société Neverhack un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 145 376,05 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par courrier de son conseil en date du 8 novembre 2024, la société Neverhack a indiquer souhaiter une résiliation urgente et amiable du bail.

Elle indique avoir quitté les lieux le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 a fait assigner la société Neverhack devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à l’audience du 13 février 2025 à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 28 mai 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 juillet 2025 aux fins de signification des conclusions en demande à la partie défaillante, le cas échéant, constitution d’un avocat par la société Neverhack, anciennement dénommée PR0PH3CY, immatriculée sous le numéro 901 790 170, et de recueil des observations des parties sur les fins de non-recevoir tirées d’un défaut d’intérêt et de qualité à défendre de la société Neverhack France, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 327 086 435, relevées d’office en application des articles 122 et 125 du code de procédure civile ; et a réservé les dépens.

La cause a été entendue le 3 juillet 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 demande au juge de :

— condamner la société Neverhack à lui payer, à titre de provision, la somme de 432 992,93 €, outre intérêts au taux Euribor 3 mois majoré de cinq cents points, à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la société Neverhack à lui payer, à titre de provision, la somme de 43 299,29 €, à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la société Neverhack à lui payer la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Elle conteste tout dol, au motif que les moyens invoqués par la société Neverhack sont de simples allégations et que cette dernière n’a pas saisi le juge du fond pour faire annuler le contrat, alors que les annonces produites n’émanent pas du bailleur et que les services revendiqués ne sont pas prévus par le bail.

Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, ne reconnaissant qu’une simple fuite localisée, qui n’a pas privé le locataire d’utiliser des locaux de plus de 700 m2, le contrat ne comportant aucun engament quant à la présence d’un réceptionniste ou d’un restaurant d’entreprise. Elle estime que la défenderesse a quitté les lieux par convenance personnelle.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Neverhack, immatriculée sous le numéro 901 790 170, demande au juge des référés de :

à titre liminaire,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non recevoir ;

à titre principal,

— débouter la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de la dette locative ;

en tout état de cause,

— condamner la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle précise être la seule société constituée en défense dans ce dossier, un numéro d’immatriculation au RCS et une dénomination erronés ayant été mentionnés par erreur dans de précédentes écritures.

Elle soutient en substance que les demandes formées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses, au motif que le bailleur a fait usage de manœuvres dolosives pour amener le preneur a signer le bail, ce qui la conduit à en soulever la nullité, que le défaut d’entretien des locaux et l’absence du moindre services au sein de l’immeuble constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, exception d’inexécution qui fait obstacle aux demandes de paiement de la dette locative, dont elle conteste en outre le montant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Compte tenu de la régularisation des dernières conclusions de la société Neverhack et de l’absence de constitution d’un conseil par la société Neverhack France, il n’y a plus lieu de statuer sur la fin de non-recevoir mise dans le débat.

Sur la demande de provision au titre de loyers impayés :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l’exception d’inexécution (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

En l’espèce, si elle se prévaut d’une nullité du bail pour dol, la société Neverhack ne justifie pas avoir saisi la juridiction compétente d’une action pour en obtenir l’annulation et ne verse aux débats au soutien de sa démonstration que des annonces non datées ou postérieures à la conclusion du contrat, qui ne sont pas de nature à justifier des manœuvres dolosives qu’elle invoque. La contestation opposée apparaît ainsi dépourvue de sérieux.

La société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 établit un décompte de dette locative de la société Neverhack arrêté à la somme de 432 992,93 € au 1er juillet 2025, échéance du troisième trimestre 2025 incluse.

Après déduction des pénalités de retard à hauteur de 20 476,20 € et des intérêts de retard à hauteur de 68 086,36 €, et compte tenu des provisions pour charges et de la refacturation d’un prorata de la taxe sur les bureaux, de la taxe foncière et de la taxe sur les surfaces de stationnement dont il est justifié en demande, la créance n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant total de 344 430,35 €.

La société Neverhack ne produit aucun justificatif de paiement d’aucune somme depuis la conclusion du bail, opposant à la demanderesse une exception d’inexécution, invoquant des infiltrations dans les locaux et l’absence de tout service.

Or, elle ne produit à cet égard que les seules pièces suivantes : un courriel du 10 novembre 2022 mentionnant « Nous venons de voir ce jour qu’il y a une fuite. Pouvez-vous passer voir cela ? » et une photographie adressée par messagerie accompagnée du message suivant « Je reviens vers vous concernant la climatisation. Nous avons des soucis de fuite du système de climatisation. Merci d’avance pour vos actions. » en date du 18 août 2023. Ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer que le dégât des eaux invoqué ait été d’une ampleur telle qu’il ait rendu les locaux impropre à l’usage auquel il sont destinés. De même, les allégations concernant l’absence de service de réception et l’absence de restaurant d’entreprise ne sont justifiées par aucune stipulation contractuelle.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la société Neverhack à titre provisionnel à payer la somme de 344 430,35 € à la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 121 550,04 €, à compter du 21 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 63 054,50 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 au titre de pénalités et intérêts de retard et d’une indemnité forfaitaire de 10 % s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut prononcer une condamnation à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la somme demandée apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiées de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il n’y a lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société Neverhack, partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner la société Neverhack à payer à la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Condamnons la société Neverhack à payer à la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 la somme provisionnelle de 344 430,35 € à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, échéance du troisième trimestre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur un montant de 121 550,04 €, à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 63 054,50 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société Neverhack à payer à la société par actions simplifiée KVA Quadrant 2 la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Neverhack au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre