MINUTE N° 25/00207

DOSSIER : N° RG 25/00216 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO2Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [D]

né le 13 Février 1971

33 rue Marius Allard

Bat G Appt 10

13200 ARLES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [M] [D], né le 13 février 1971, un appartement à usage d’habitation au bâtiment G de la cité Trébon, situé 33, rue Marius Allard à Arles (13200), par contrat du 3 décembre 2009 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 269.53 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 5 mars 2025, 13 HABITAT a assigné en référé M. [D] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [D] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [D] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 844.38 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 25 février 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [D] à payer, à titre provisionnel à 13 HABITAT, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [D] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [D] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dûment représentées.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif de M. [D], qui remonte jusqu’au mois d’août 2024 et qui montre d’importants impayés jusqu’au mois de novembre 2024. Après un mois de décembre correctement payé, plus aucun loyer n’a été payé jusqu’au jour de l’audience, l’APL continuant cependant à être versée au bailleur ; ainsi, au 30 avril 2025, la dette locative s’élève à la somme de 3 001.99 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [D] indique que divorcé, il vit seul et n’a plus d’enfants à charge ; il est actuellement sans emploi depuis un accident du travail survenu en mars 2024, qui a entraîné son licenciement pour inaptitude professionnelle et sa reconnaissance en qualité de travailleur handicapé en décembre 2024, ce pour deux années. Il perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) pour un montant de 1 030 euros par mois.

La perte de son emploi lui a causé des difficultés financières, se concrétisant par de nombreuses dettes, dont celle relative à son logement. Dans ce contexte, il a déposé un dossier de surendettement le 22 avril 2025. Concernant son logement, il a déposé une demande pour changer de logement car le sien est mal isolé et moins adapté à sa situation : en attendant, il souhaite conserver l’actuel et obtenir de 13 HABITAT un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 90 euros par mois. Dans cette optique, il a payé, une semaine avant l’audience de référé, l’échéance de loyer du mois d’avril 2025.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles, a été reçu au greffe avant l’audience : le rapport confirme les déclarations de M. [D] à la barre et précise que celui-ci a l’intention de retrouver du travail.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 26 novembre 2024, a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation de loyers impayés de M. [D], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 5 mars 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [D], par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 10 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de son locataire, qui montre qu’au 26 mai 2025, M. [D] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 3 001.99 euros de loyers et charges, non comprise l’échéance de mai. Ce solde ne tient donc pas compte du versement de 446.79 euros que M. [D] affirme avoir effectué entre le 26 et le 30 mai. Ce dernier ayant remis à la barre l’ensemble des références du virement effectué, le Juge accepte de déduire la somme en question de la dette locative, laquelle passe à 2 555.20 euros, soit à 2 430.93 euros après exclusion des frais de procédure.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par M. [D], il convient de condamner celui-ci à payer cette somme de 2 430.93 euros à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 1 386.87 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 333.24 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 710.82 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, les explications fournies par l’intéressé et par le diagnostic social et financier rendent plausible le retour à des versements réguliers du loyer et le remboursement, en parallèle, de la dette locative.

Dans ces conditions, il conviendra d’autoriser M. [D] à se libérer de ladite dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 3 décembre 2009, sont réunies à la date du 4 février 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 5 février et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 2 430.93 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. [D] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des sommes engagées par lui et non comprises dans les dépens ; dès lors, il lui sera alloué la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

RECEVONS partiellement l’O.P.H. 13 HABITAT en ses demandes,

CONDAMNONS M. [M] [D] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 2 430.93 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 pour un montant de 1 386.87 euros, à compter du 5 mars 2025 pour un montant de 333.24 euros et à compter du 30 juin 2025 pour un montant de 710.82 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 5 février 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 3 décembre 2009,

AUTORISONS M. [M] [D] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 2 430.93 euros en 35 mensualités de 65 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant payer le capital restant et les intérêts calculés depuis le 24 décembre 2024 ou les 5 mars ou 30 juin 2025 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 5 février 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [M] [D], d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef des lieux au bâtiment G de la cité Trébon, situé 33, rue Marius Allard à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsé(s),

— que M. [M] [D] soit condamné à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé selon les termes du contrat de bail résilié et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS M. [M] [D] à verser à titre provisionnel à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES