TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [R] [T]

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07995 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2V

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [R] [T]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07995 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2V

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 2017 en dernier lieu, à effet le 1er juillet 2017, [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [E] [R] [T] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 279,03 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024 un commandement de payer la somme de 12131,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [E] [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [E] [R] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 20 juin 2024, soit la somme de 13414,09 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [E] [R] [T] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [E] [R] [T] perçoit 835,02 euros de ressources et que ses charges sont celles relatives à son logement. La dette locative a été générée par des difficultés de gestion à la suite du départ en retraite, qui a entra^né une baisse des revenus. Il est envisagé avec son assistante sociale que Monsieur [E] [R] [T] sollicite des aides de la Ville de [Localité 6] et bénéficie d’un accompagnement dans la gestion de son budget.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, [Localité 6] HABITAT-OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 13716,68 euros. Il a indiqué que le paiement des loyers était repris depuis octobre 2024 après une longue période sans aucun versement. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement portant sur un échéancier de 200 euros pendant 36 mois et le solde au dernier mois compte tenu du montant de l’arriéré.

Comparant en personne, Monsieur [E] [R] [T] a reconnu le montant de la dette. Il a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Il a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 6] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 12 décembre 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 17 avril 2024 pour la somme en principal de 12131,07 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [R] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [R] [T] restait devoir la somme de 13716,68 euros à la date du 16 décembre 2024, échéance du mois novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 395,08 euros le 10 décembre 2024).

Les frais de poursuite, de 322,86 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [R] [T] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 13393,82 euros arrêtée au 16 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 12131,07 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [R] [T] sera également condamné au paiement à compter du 17 décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement. Au regard de la reprise des versements de puis plusieurs mois, le bailleur a donné son accord, sous réserve que le montant de l’échéncier soit porté à 200 euros par mois compte tenu du niveau de l’arriéré. Cette somme paraît compatible avec le niveau des revenus de Monsieur [E] [R] [T], à supposé qu’il souhaite effectuer les efforts en ce sens dans la gestion de son budget.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités proposées par le bailleur et décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [E] [R] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [R] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2017 à effet le 1er juillet 2017 entre [Localité 6] HABITAT-OPH et Monsieur [E] [R] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [T] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 16 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 395,08 euros le 10 décembre 2024) la somme de 13393,82 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 pour la somme de 12131,07 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [E] [R] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 200 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [E] [R] [T] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [E] [R] [T] sera tenu au paiement à [Localité 6] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 17 décembre 2024,

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [T] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection