TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/02506 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKAZ

N° de Minute : 25/00312

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2025

[U] [M]

C/

[T] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [M], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Guillaume BOUREUX, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2023, M. [U] [M] a donné à bail à M. [T] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 490 euros, outre une provision sur charges de 10 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, M. [U] [M] a fait signifier à M. [T] [F] :

un commandement de payer la somme principale de 1.500 euros dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

un commandement de produire l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989,

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 avril 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, M. [U] [M] a fait assigner M. [T] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du Monsieur [U] [M] quant au bail consenti à Monsieur [T] [F] et par voie de conséquence la résiliation de plein droit de l’engagement de location liant les parties et portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6],

Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique,

Autoriser Monsieur [U] [M] à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L 433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamner Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [U] [M] le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme provisionnelle de 2500,00 euros sauf à parfaire,

Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme 1500,00 euros et à compter de la présente assignation en justice pour le surplus,

Fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation, de la même façon que le loyer si le bail n’avait pas été résilie.

Condamner Monsieur [T] [F] à payer à titre de provision une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,

Condamner Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [U] [M] une somme provisionnelle de 250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.,

Condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] [F] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 4 octobre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle la caducité a été prononcée en l’absence du demandeur. Après relevé de caducité du 17 mars 2025, les parties ont été renvoyées à l’audience du 5 mai 2025.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, M. [U] [M], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8.000 euros au 4 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non incluse. Le locataire ne serait plus dans les lieux mais il maintient ses demandes au titre de l’expulsion.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Par ailleurs, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire n’a pas produit une attestation d’assurance, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [T] [F] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [F], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 4 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience du 5 mai 2025.

L’action de M. [U] [M] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit qu’à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.

M. [U] [M] a fait signifier à M. [T] [F] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

M. [T] [F] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 18 avril 2024, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Il convient par suite, de condamner M. [T] [F] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 12].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 500 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusqu’à la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail du 1er octobre 2023 stipule un loyer initial de 490 euros et prévoit une provision sur charge de 10 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur que M. [T] [F] reste redevable de la somme de 8.000 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non incluse.

En conséquence, M. [T] [F] sera condamné à payer à M. [U] [M] la somme de 8.000 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.500 euros, à compter du 2 octobre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.000 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

En outre, M. [T] [F] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros à compter du 18 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’au terme du 4 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non incluse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [T] [F] aux entiers dépens de l’instance.

Concernant la demande en paiement des suites de l’instance, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [T] [F], condamné aux dépens, devra verser à M. [U] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 250 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [U] [M] et M. [T] [F], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour M. [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [U] [M] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à M. [U] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 17 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à M. [U] [M] la somme de 8.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.500 euros, à compter du 2 octobre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1.000 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [T] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à M. [U] [M] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE M. [T] [F] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 10]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 15] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,