MINUTE N° 25/00210

DOSSIER : N° RG 25/00183 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOVG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par Maîtres MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [E]

né le 16 Mars 1973 à LE HAVRE (76600)

Cité Saint Eloi Bat B esc 4 appt 26

Rue Claude Debussy

13160 CHATEAURENARD

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 JUIN 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 JUIN 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à M. [W] [E], né le 16 mars 1973, un appartement à usage d’habitation au bâtiment B de la cité Saint-Eloi, situé rue Claude Debussy à Châteaurenard (13160), par contrat du 19 octobre 2023 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 338.54 euros.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 7 mars 2025, 13 HABITAT a assigné en référé M. [E] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [E] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de M. [E] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1 098.49 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 25 février 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de M. [E] à payer, à titre provisionnel à 13 HABITAT, une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [E] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [E] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 juin 2025 : les deux parties y sont présentes ou dûment représentées.

A la barre, le demandeur, par la voix de son conseil, produit un état à jour du compte locatif de M. [E], qui remonte jusqu’en juin 2024 et qui montre l’absence de paiements de loyer en juin, juillet et décembre 2024 ; depuis l’échéance de septembre 2024 et exclusion faite du mois de décembre mentionné supra, tous les loyers ont été payés, majorés, avec l’accord de 13 HABITAT, de 50 euros par mois afin de résorber la dette locative constituée en juin et juillet : ainsi, au 26 mai 2025, la dette locative s’élève à la somme de 1 017.82 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens.

Pour sa défense, M. [E], célibataire, indique qu’une dépense importante et imprévue l’a amené à ne pas payer ses loyers de juin et juillet 2024 et que dès le mois d’août suivant, il s’est mis d’accord avec son bailleur pour résorber sa dette à raison de 50 euros versés en plus tous les mois. Il affirme vouloir conserver son logement et pour ce faire, il a mis en place un virement automatique pour le paiement des loyers. Enfin, il précise être en recherche d’emploi.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par le Centre communal d’action sociale (CCAS) de Châteaurenard, a été reçu au greffe avant l’audience : en plus des informations données de vive voix par M. [E] à la barre, le rapport chiffre à 1 200 euros les ressources mensuelles de l’intéressé.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 25 novembre 2024, a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation de loyers impayés de M. [E], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ce dernier devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 7 mars 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [E], par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 11 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 juin 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de son locataire, qui montre qu’au 26 mai 2025, M. [E] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 859.01 euros de loyers et charges, échéance de mai 2025 non comprise.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par M. [E], il convient de condamner celui-ci à payer cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce et dans les faits, il apparaît que bailleur et locataire se sont accordés sur un plan d’apurement dès le mois d’août 2024, à raison d’un paiement de 50 euros en plus par mois par rapport au loyer courant. Cette entente est opérationnelle depuis neuf mois, à l’exception du mois de décembre 2024, resté totalement impayé.

Dans ces conditions, le bailleur, à la barre, ne remettant pas en cause cette façon de procéder, il conviendra d’autoriser M. [E] à se libérer de ladite dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 19 octobre 2023, sont réunies à la date du 6 janvier 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de bail jusqu’à apurement de la dette. Le locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupant à compter du 1er mai 2025 (la période comprise entre le 7 janvier et le 30 avril 2025 étant déjà incluse dans les 859.01 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

Conformément au premier paragraphe de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, 13 HABITAT a lancé la procédure de résiliation du bail en novembre 2024, alors que, depuis le mois d’août précédent et sans incident, il acquiesçait à l’apurement échelonné de la dette locative de M. [E].

Aucun événement ne venant justifier cet acte de précaution superfétatoire, il serait inéquitable de faire supporter les dépens de l’instance, à commencer par le commandement de payer, à M. [E].

Les entiers dépens seront donc laissés à la charge du demandeur.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu de l’affectation des dépens, le demandeur sera débouté de sa demande de dédommagement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

RECEVONS partiellement l’O.P.H. 13 HABITAT en ses demandes,

CONDAMNONS M. [W] [E] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 859.01 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024.

CONSTATONS l’acquisition, au 7 janvier 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 19 octobre 2023,

AUTORISONS M. [W] [E] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 859.01 euros en 17 mensualités de 50 euros en capital chacune, une 18ème mensualité venant payer le capital restant et les intérêts calculés depuis le 25 novembre 2024 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 7 janvier 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour M. [W] [E], d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef des lieux au bâtiment B de la cité Saint-Eloi, situé rue Claude Debussy à Châteaurenard (13160), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsé(s),

— que M. [W] [E] soit condamné à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé selon les termes du contrat de bail résilié et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mai 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

DEBOUTONS l’O.P.H. 13 HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSONS les entiers dépens de l’instance à la charge de l’O.P.H. 13 HABITAT, en ce compris le commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES