N° RG 25/00426 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTZF

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[Z] [X]

[L] [X]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

(RCS PARIS n°824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 postulant de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [X]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [X]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 63 bis rue du Souvenir Français – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Décembre 2025 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 31 août 2020, [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], a consenti à Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé 63bis rue du Souvenir Français à CHARTRES 28000, moyennant le paiement mensuel de la somme de 862,92 euros hors charges locatives.

Par un autre acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance des locataires dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés des mois de décembre 2021 à décembre 2024, a été réalisée le 26 février 2025 pour le loyer impayé du mois de février 2025.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 20 mars 2025 pour une somme en principal de 2 388,27 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] le 21 mars 2025.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

1 938,60 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025,Une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 908,20 euros. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X], convoqués par remise de l’assignation à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

L’article 2240 du Code civil dispose que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

Il ressort de la jurisprudence que le fait de solliciter un aménagement de la dette constitue une reconnaissance de la créance.

En l’espèce, l’assignation du 25 juin 2025 n’a pas été délivrée dans le délai triennal puisque les sommes réclamées au titre des loyers remontent au mois de décembre 2021. Cependant, il ressort des pièces fournies par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] se sont rapprochés de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable le 09 mars 2022, puis le 23 décembre 2022. L’assignation du 25 juin 2025 a bien été délivrée dans le nouveau délai triennal courant à compter du 23 décembre 2022.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 1er septembre 2020 et 2 quittances subrogatives en date du 26 février 2025 et du 25 août 2025.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 26 février 2025 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre ses locataires défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 969,30 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte d’huissier du 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délais.

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article VIII intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2025 pour un principal de 2 388,27 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Par ailleurs, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mai 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article X du contrat de bail intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE – ELECTION DE DOMICILE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] s’élève à la somme de 1 938,60 euros représentant les loyers et charges impayés au 13 juin 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail à l’article X intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE – ELECTION DE DOMICILE », il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 938,60 euros représentant les loyers et charges impayés au 13 juin 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 date du commandement de payer sur la somme de 2 388,27 euros.

Cette dette sera apurée par mensualités de 55,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X], partie perdante, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 21 mai 2025 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail signé entre d’une part [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], et d’autre part Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] le 31 août 2020 et portant sur un logement situé 63bis rue du Souvenir Français à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de [U] [D] [S], mandataire de Madame [R] [T], la somme de 1 938,60 euros (mille neuf cent trente-huit euros et soixante centimes) au titre des loyers et charges impayés au 13 juin 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 date du commandement de payer sur la somme de 2 388,27 euros ;

AUTORISE Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de cinquante-cinq euros (55,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 21 mai 2025 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [L] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 10 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION