Référé N° RG 25/00321 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO5M – Page -

Grosse et expédition à :

— M^e Fanny ESCARGUEL

— M^e Romain CHAREUN

Délivrées le : 03/10/2025

JUGEMENT DU : 03 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00321 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO5M

AFFAIRE : S.D.C. ATELIER [Localité 5] / [K] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

RENDU LE 03 OCTOBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Aurélie DUCHON, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « ATELIER [Localité 5] » situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, SAS enregistrée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 487530099, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son agence de [Localité 8] demeurant en ses bureaux situés au [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [K] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 28 Août 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 03 OCTOBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ATELIER D’ARLES situé à [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, a assigné, par exploit du 29 avril 2025, devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON selon la procédure accélérée au fond Madame [K] [M] pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4241,34 € € correspondant à des charges de copropriété échues et impayées, des cotisations du fonds de travaux et des frais de recouvrement impayés comptes arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure datée du 22 avril 2024 et capitalisation, la somme de 1057,20 € correspondant aux provisions trimestrielles à échoir pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires poursuit le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à la demande de sursis à statuer formulée par Madame [K] [M].

Madame [K] [M] demande in limine litis d’ordonner un sursis à statuer avec la procédure au fond numéro RG 25/00344.

A titre principal, elle conclut au débouté des demandes du syndicat de copropriétaire. A titre subsidiaire, elle demande de minorer la créance des dépenses non nécessaires et la retenir à la somme de 3518,98 € et d’ordonner des délais de paiement sur une période de deux années. En tout état de cause de débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de juger que la décision à intervenir ne sera pas exécutoire de plein droit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Madame [K] [M] demande de surseoir à statuer dans l’attente de la décision au fond dans l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général RG 25/00344 à la suite de l’assignation qu’elle a délivrée au syndic tendant à mettre en cause sa responsabilité en raison de plusieurs manquements graves dans sa gestion des sinistres et de son inertie fautive alors que des travaux urgents devaient être prescrits. Elle ajoute qu’à titre subsidiaire elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires.

Il sera tout d’abord relevé que l’issue de la décision au fond dans l’affaire RG 25/00344 n’a pas d’incidence sur le fond de la présente affaire. La demande de sursis à statuer est uniquement motivée par une possible compensation des créances s’il devait être fait droit à sa demande subsidiaire dans le cadre de l’affaire RG 25/00344.

Dans ces conditions, il ne saurait être considéré que la bonne administration de la justice justifie de sursoir à statuer dans le cadre de la présente affaire dès lors que l’affaire RG 25/00344 n’a pas d’incidence sur l’issue du présent litige mais seulement sur les modalités de paiement des sommes pécuniaires qui seraient mises à la charge de Madame [M] dans le cadre de la présente instance et du syndicat des copropriétaires, dans le cadre de l’instance au fond.

Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que chaque année le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses d’entretien courant et de maintenance, dont les copropriétaires s’acquittent par provision trimestrielle ou selon la périodicité fixée en l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 14-2 de la loi prévoit que les sommes afférentes aux travaux votés en assemblée générale des copropriétaires sont exigibles selon les modalités prévues et votées par cette même assemblée.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 15 de la même loi prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires.

L’article 18 ajoute que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la même loi.

Enfin, l’article 19-2 prévoit qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre des articles 14-1 ou 14-2 et, après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions encore non échues en application de ces mêmes dispositions ainsi que les sommes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté selon les cas l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel et des travaux, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions et/ou des sommes exigibles.

Conformément aux dispositions de l’article10-1de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

A l’appui de sa demande, le syndicat communique notamment :

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 9 mai 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue 21 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 juin 2023, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble qui s’est tenue le 20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, actualisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

plusieurs lettres simples de mise en demeure ;

plusieurs avis de réception ;

des appels de fonds pour les années 2022-2025 ;

une lettre de mise en demeure par lettre recommandée présentée le 8 juin 2024 portant réclamation de la somme de 2655, 14 € ;

un commandement de payer en date du 12 juillet 2024 la somme en principal de 2924,14 € comptes arrêtés au 1er juillet 2024 ; *

une lettre de mise en demeure datée présentée le 27 février 2025 portant réclamation de la somme de 3929,04 € au titre des charges de copropriété dues au 24 février 2025 outre la somme de 264,30 € au titre du 3ème appel de provision de charges 2024-2025;

un relevé de compte daté du 31 mars 2025 comptes arrêtés au 31 mars 2025 comportant un solde débiteur de 4241,34 €.

Pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires Madame [M] soutient que la créance n’est pas certaine, liquide et exigible dès lors que le syndicat ne justifie pas de de la cohérence des sommes réclamées.

Il sera tout d’abord relevé que s’agissant des charges d’eau pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 figurant sur le décompte des charges futures de juillet 2025 à juin 2026, le syndicat fournit une explication qui apparaît justifiée en indiquant que les compteurs d’eau n’ont pas pu être relevés lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2024 de sorte qu’ils seront votés lors de l’assemblée générale de 2025 et figurent dès lors sur le relevé des charges futures pour chaque trimestre. Il ne saurait ainsi en être déduit un défaut de caractère certain des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires a justifié le décompte pour la période du 1er mai 2022 au 30 juin 2023 résultant du décompte individuel de charges soit 13 appels de charges (9x66,78+3x66,87+66,88) auxquels s’ajoute la répartition des charges pour cette période (304,03) soit la somme de 1172,547 € correspondant au compte individuel de charges en date du 26 décembre 2023. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a fourni des explications suffisantes pour justifier des 13 appels de fonds pour cette période pour un budget de 14 mois au motif d’une part qu’il n’y avait pas eu d’appel de fonds pour le mois de mai, la copropriété ayant été livrée en mai 2022 et d’autre part, que le mois de mai avait été comptabilisé informatiquement ce qui expliquait que l’appel de fonds du mois de juin était intitulé « 2ème appel de provision de charges 2022-2023 ». Aucune incertitude la créance ne saurait davantage être déduites de ces éléments.

Toutefois, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le différentiel entre le montant des charges à répartir de 210 966,74 € figurant sur le compte individuel de charges du 26 décembre 2023 renvoyant aux comptes approuvés le 21 décembre 2023 (pièce n°6) et le budget voté pour la période de mai 2022 à juin 2023 d’un montant de 171391,80€ lors de l’assemblée générale qui s’est tenue à cette date.

Or, il apparaît nécessaire pour statuer sur sa demande et déterminer si sa créance est certaine de de recueillir ses explications sur ce point.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, et en premier ressort ;

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par Madame [K] [M] ;

Et avant dire droit, ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2025 à 10h00 salle D afin de permettre au conseil du syndicat des copropriétaires de présenter ses observations sur le différentiel entre le montant des charges à répartir de 210 966,74 € figurant sur le compte individuel de charges du 26 décembre 2023 (pièce n°6) et le budget voté lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 pour la période de mai 2022 à juin 2023 d’un montant de 171391,80€ et permettre au conseil de la défenderesse de répliquer ;

DISONS que la notification du présent jugement aux parties vaut convocation ;

RESERVONS les dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE