MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 25/00561 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DQ5C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [J]

né le 26 Mars 1952 à AVIGNON

Chemin de Cervières et de Cadenière

13210 SAINT-REMY-DE-PROVENCE

représenté par M^e Elodie ROSENZWEIG, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [W] [C] épouse [T]

née le 29 Mars 1968 à COUTANCES

3 avenue Gabriel Peri

Appartement 36

13630 EYRAGUES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 décembre 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 09 JANVIER 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JANVIER 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [J], représenté par la SARL MH IMMO GESTION, a donné à bail à Mme [W] [T], née [C] le 29 mars 1968, un appartement à usage d’habitation situé 3, rue Gabriel Péri à Eyragues (13630), par contrat du 24 juillet 2020 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 450 euros, y compris une provision de 25 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 11 août 2025, M. [J] a assigné en référé Mme [T] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [T] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [T] à verser à M. [J] la somme provisionnelle de 1 569.54 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 7 juillet 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de Mme [T] à payer à titre provisionnel à M. [J] une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [T] à payer à M. [J] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [T] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 1er décembre 2025 : la bailleresse y a été dûment représentée et la locataire absente.

A la barre, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a produit des états du compte locatif qui remontent jusqu’à la prise de possession des lieux par Mme [T] et qui montrent que celle-ci verse imperturbablement la somme de 450 euros tous les mois depuis juillet 2020 (exception faite de l’échéance de janvier 2025), sans se préoccuper de la révision annuelle du loyer aux mois de juillet, prévue au contrat de location. Or, le loyer est passé de 425 euros en juillet 2020 à 477.43 euros en juillet 2025, la provision pour charges locatives étant, quant à elle, restée constante depuis le début de la location. La dette locative s’est ainsi progressivement constituée pour atteindre la somme de 1 780.53 euros au 8 novembre 2025, déduction faite de quelques virements de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) entre octobre 2024 et juin 2025.

Dans ces conditions, M. [J] demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, il réclame la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Malgré la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) en septembre 2024, malgré la dénonce de l’assignation en référé aux autorités préfectorales en août 2025, aucun diagnostic social et financier sur la situation de Mme [T] n’est parvenu au tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, M. [J] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [T], par actes de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 et du 4 mars 2025.

Conformément à l’article 24-II de la loi susvisée, M. [J], par courrier reçu le 9 septembre 2024, a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de Mme [T], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 11 août 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 12 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er décembre 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de M. [J] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 8 novembre 2025, qui montre que Mme [T] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 1 690.44 euros de loyers et de charges, échéance de novembre 2025 incluse.

Compte tenu de la tenue singulière des comptes avant 2025 et du changement de gestionnaire du bien en janvier 2025, il serait utile de vérifier si Mme [T] a bien omis de payer son loyer du mois de janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où, après vérification du paiement ou non de l’échéance de janvier 2025, le montant de la dette locative n’est pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [T] à payer cette somme à M. [J], en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du premier commandement de payer pour un montant de 1 196.25 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 283.20 euros et à compter de la date de la présente décision pour un montant de 210.99 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la situation d’endettement de Mme [T] est assez particulière : depuis juillet 2020, celle-ci vire, entre le 1er et le 5 de chaque mois avec le gestionnaire MH IMMO GESTION et entre le 7 et le 10 de chaque mois depuis janvier 2025 avec le gestionnaire ACCENT IMMOBILIER, le même montant que celui d’origine. La non comparution de l’intéressée et l’absence de diagnostic social et financier ne permettent pas d’éclairer le Juge sur la raison de la persistance de cette situation et donc sur la probabilité que les paiements mensuels finissent par correspondre aux appels de fonds. Un recours simple aux prélèvements automatiques mensuels suffirait peut-être à résoudre la question.

Quoi qu’il en soit, la raison commande de donner une chance à Mme [T] d’adapter ses versements à ses obligations contractuelles, faute de quoi le bailleur sera autorisé à rompre le bail sans recours à une nouvelle instance.

Dans ce contexte, Mme [T] sera autorisée à se libérer de sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 6 septembre 2024 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 24 juillet 2020, sont réunies à la date du 6 novembre 2024 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants dans les délais contractuels.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er décembre 2025 (la période comprise entre le 7 novembre 2024 et le 31 novembre 2025 étant déjà incluse dans les 1 690.44 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [T] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer de septembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [T] à payer à M. [J] la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de M. [L] [J],

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [W] [T] à payer à M. [L] [J] la somme provisionnelle de 1 690.44 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 pour un montant de 1 196.25 euros, à compter du 11 août 2025 pour un montant de 283.20 euros et à compter du 9 janvier 2026 pour un montant de 210.99 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 7 novembre 2024, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 24 juillet 2020,

AUTORISONS Mme [W] [T] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 1 690.44 euros en 35 mensualités de 45 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant solder le capital et payer les intérêts calculés depuis le 6 septembre 2024, ou le 11 août 2025 ou bien encore le 9 janvier 2026, sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les conditions de remboursement et les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 7 novembre 2024,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [W] [T], d’avoir volontairement libéré les lieux situés 3, rue Gabriel Péri à Eyragues (13630), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) l’expulsée(s),

— que Mme [W] [T] soit condamnée à verser à M. [L] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er décembre 2025 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

CONDAMNONS Mme [W] [T] à payer à M. [L] [J] la somme provisionnelle de 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [W] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 septembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES