MINUTE N° : 25/01155

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/02366

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE HABITAT

ET :

[R] [U]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [U]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 7] METROPOLE HABITAT(ex [Localité 7] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a donné à bail à Monsieur [X] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 1er juillet 1970, bail dont Madame [N] [U] deviendra titulaire, avec avenant au contrat de bail en date du 29 novembre 1995, suite au décès de son conjoint.

Par courrier du 29 février 2025, Monsieur [R] [U] informait le bailleur du décès de Madame [N] [U] survenu le 14 octobre 2024 et demandait le transfert du bail à son nom. [Localité 7] METROPOLE HABITAIT adressait un courrier de refus le 24 février 2025 au motif que Monsieur [R] [U] ne remplissait pas les conditions requises pour un transfert de bail. Monsieur [R] [U] se maintenant dans les lieux, [Localité 7] METROPOLE HABITAT lui adressait une mise en demeure le 2 avril 2025, avec injonction de quitter les lieux, sans que celle-ci soit suivie d’effet.

Constatant son maintien dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, L’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours pour voir :

— juger que Monsieur [R] [U] ne peut prétendre au transfert du bail concernant le logement situé [Adresse 4],

juger que Monsieur [R] [U] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 14 octobre 2024, date du décès de sa mère,Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,Le condamner à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au loyer et aux charges locatives, à compter du 14 octobre 2024 jusqu’à libération définitive des lieux et restitution des clefs,Le condamner à payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Le condamner à tous les dépens de l’instance.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT, par la voix de son Conseil, précise que Monsieur [R] [U] continue d’occuper ce logement, alors qu’il ne peut pas prétendre au transfert du bail à son profit dès lors que le transfert au profit d’un descendant est subordonné à la preuve de ce que le bénéficiaire remplit les conditions d’attribution d’une habitation à loyer modéré, et donc que la taille du logement est adaptée à la composition familiale. Or, Monsieur [R] [U] occupe seul ce logement.

Monsieur [R] [U] explique que ce logement est occupé par 3 personnes (sa soeur, son frère handicapé et lui-même) et que sa mère ne les a pas déclaré auprès du bailleur par crainte de devoir payer des impôts. Il ne dispose d’aucun document pour confirmer ses déclarations.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil,

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Monsieur [R] [U] ne justifie pas d’une durée d’occupation d’au moins un an à la date du décès de sa mère. Les documents produits par le bailleur – enquêtes ressources et occupation du patrimoine pour les années 2022 à 2025 complétées par Madame [N] [U] attestent de sa seule présence dans le logement et de ses seules ressources.

L’article 40 I de cette même loi prévoit par ailleurs que ce transfert de bail est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. ..Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 précise que « les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables… supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale »

En l’espèce, le transfert du bail à la date du décès ne peut avoir lieu que si le bénéficiaire du transfert remplit les conditions rappelées ci-dessus. Monsieur [R] [U] n’a aucunement justifié auprès du bailleur de ses ressources. Il occupe actuellement un logement de type 4, avec une surface de 86 M2, soit une sous-occupation d’un logement de 4 pièces habitables pour un seul occupant.

Monsieur [R] [U] n’a justifié auprès du bailleur ni de ses ressources ni des modalités d’occupation du logement.

A défaut de satisfaire à aucune des conditions propres au transfert du bail, Monsieur [R] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à compter du 14 octobre 2024. Son expulsion sera prononcée selon les modalités ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [R] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [R] [U] comprenant notamment le coût de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que Monsieur [R] [U] ne remplit pas les conditions de transfert du bail consenti à Madame [N] [U] pour le logement situé [Adresse 4] ;

Dit que Monsieur [R] [U] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 14 octobre 2024;

Ordonne à Monsieur [R] [U] de libérer les locaux situés situé [Adresse 4] sous huit jours à compter du présent jugement ;

Dit qu’à défaut d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Condamne Monsieur [R] [U] à verser à [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges courants, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

Déboute l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, par la juge et la greffière susmentionnées le 21 novembre 2025,

La greffière, La juge des contentieux de la protection,