TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 23/02221 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EJH5

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 2] prise en la personne de son maire en exercice, Madame [E] [D], dûment habilité par délibération du 23 mai 2020 et par arrêté du 7 novembre 2023, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[C] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé du 31 mars 2017, la Commune de [Localité 2] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [C], un logement sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 550€, avec clause d’indexation.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé en date du 1er avril 2017.

Par acte en date du 2 octobre 2023, la Commune de [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [F] [C], un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire pour la somme de 3 693,42€.

Le décompte correspondant à la somme visée dans le commandement de payer n’est pas annexé au commandement de payer

Le commandement visait le délai de DEUX mois pour régularisation de la situation d’impayés.

Par acte de Commissaire de justice du 4 décembre 2023, la Commune de [Localité 2] a fait assigner Monsieur [F] [C] pour l’audience du 13 février 2024 aux fins de :

— constater la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2023

— condamner Monsieur [F] [C] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 2 860,42€ au titre des arriérés de loyer et de charges, arrêtés au 14 novembre 2023,

— condamner Monsieur [F] [C] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 570,86€ par mois au titre de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre du logement à compter du 13 novembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés.

— A défaut de libération spontanée, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamner Monsieur [F] à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 et la dénonciation de cet acte.

— ordonner que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024.

A cette audience, la Commune de [Localité 2] a été représentée par Maître SOULIE substitué par M^e VIGNES.

Monsieur [F] [C] a comparu en personne et a sollicité le renvoi pour constituer avocat, dans le cadre d’une demande de l’aide juridictionnelle. Il a montré à l’audience un courrier de saisine et indiqué ne pas être en mesure de régler.

La juridiction a soulevé plusieurs points concernant notamment le fondement du commandement de payer et le délai de rigueur applicable. Il a été évoqué aussi l’existence d’une saisie à tiers détenteur dont le montant n’a pas été précisé par la bailleresse, et qui va avoir un impact sur le montant de l’impayé.

Il a été donné lecture du DFS à l’audience.

Un renvoi contradictoire a été accordé pour l’audience du 28 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024.

A cette audience, la Commune de [Localité 2] a été représentée par Maître SOULIE, qui indiqué que le locataire avait libéré les lieux et que l’état des lieux de sortie contradictoire avait été réalisé, le 26 mars 2024 par Maîtree [Y], commissaire de justice.

Un renvoi a été demandé pour établir un décompte précis de la créance en tenant compte des réparations locatives.

Monsieur [F] [C] a été représenté par Maître CHEVALLIER FILLASTRE.

Un renvoi contradictoire a été accordé pour l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, la Commune de [Localité 2] et Monsieur [F] [C] ont été représentés par leur Conseil respectif.

Le renvoi a été demandé par les parties pour conclure suite au départ du locataire sur le décompte et il a été précisé que des pourparlers étaient en cours.

Un renvoi contradictoire a été accordé pour l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, la Commune de [Localité 2] et Monsieur [F] [C] ont été représentés par leur Conseil respectif.

Le renvoi a été à nouveau demandé par les parties pour conclure sur le nouveau décompte.

Un renvoi contradictoire a été accordé pour l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la Commune de [Localité 2] et Monsieur [F] [C] ont été représentés par leur Conseil respectif.

Il a été indiqué que suite à son départ du logement en mars 2024, Monsieur [F] a fait l’objet d’une saisie sur les rémunérations par le biais d’un avis à tiers détenteur et que les comptes devaient être vérifiés.

Un ultime renvoi a été accordé pour l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la commune de [Localité 2] a été représentée par Maître SOULIE substitué par Maître VIGNES, qui a demandé le renvoi ; et Monsieur [F] [C] a été représenté par Maître CHEVALLIER FILLASTRE, qui a indiqué que depuis le départ du locataire les interrogations étaient les mêmes.

Un ultime renvoi a été accordé pour l’audience du 1er juillet 2025, avant radiation.

L’affaire appelée à l’audience du 1er juillet 2025 a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

* * * * *

La Commune de [Localité 2], représentée par Maître SOULIE, fait valoir des conclusions additionnelles N°2 régulièrement notifiées par RPVA, y précisant que la demande d’expulsion est désormais sans objet, puisque le locataire a quitté les lieux.

La Commune de [Localité 2], représentée par Maître SOULIE, sollicite de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2023,

— condamner Monsieur [C] [F] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 218,61€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— condamner Monsieur [C] [F] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 3 885,21€ au titre des travaux de remise en état,

— débouter Monsieur [C] [F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [C] [F] à verser à la Commune de [Localité 2], la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] [F] aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 et la dénonciation de cet acte,

— ordonner que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans.

La Commune explique avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2023 au locataire qui n’a pas été régularisé, dans les délais de rigueur.

Elle fait valoir que l’arriéré locatif représentait 3060,28€ au 31 octobre 2023 et 2860,42€ au 14 novembre 2023 suivant décomptes produits à la procédure.

Suite à l’assignation, le locataire a décidé de quitter les lieux et un état des lieux contradictoire par huissier de justice a été réalisé le 26 mars 2024.

Elle fait valoir que compte tenu de l’état du logement lors de la reprise des lieux, de nombreux travaux ont du être réalisés et notamment le ménage de l’entier logement laissé en état de saleté important, le meuble sous évier à remplacer, outre la réparation de l’ensemble des portes de placards et des travaux de peinture dans l’ensemble du logement qui ont été imposés par le défaut d’entretien par Monsieur [F].

Elle estime que l’imputabilité des dégradations n’est pas contestable puisque l’état dégradé du logement a été établi dans le constat d’huissier réalisé au contradictoire du locataire, lors de la reprise des lieux. Elle conclut que la responsabilité du locataire est engagée en raison du défaut d’entretien et de son manquement à ses obligations contractuelles.

Concernant l’arriéré locatif, elle explique que la demande a diminué au cours de la procédure en raison des règlements intervenus, puisque plusieurs avis à tiers détenteur ont été réalisés et que selon le dernier décompte du 24 juin 2025, la dette locative représente désormais 125,69€.

Compte tenu des délais de la procédure déjà exposés, la Commune s’oppose à toute demande de délais de paiement formulée par le défendeur.

Monsieur [F] [C], représenté par son Conseil, soutient des conclusions récapitulatives N° 3, et sollicite de voir :

— juger que Monsieur [F] a quitté les lieux loués par la Commune de [Localité 2] en date de mars 2024

— Débouter la Commune de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— juger que Monsieur [F] a soldé les sommes dues au titre des loyers impayés

— juger que Monsieur [F] est redevable de la somme de 97€ au titre des frais de peinture

— si par impossible, Monsieur [F] était condamné à payer au titre des travaux de remise en état, une indemnité supérieure,

— allouer à Monsieur [F] un délai de 1 an pour régler sa dette.

En conséquence,

— débouter la Commune de [Localité 2] de ses demandes en résiliation de bail, Monsieur [F] ayant quitté les lieux, en paiement au titre de l’arriéré locatif de la somme de 218,61 € et de 125,69€, en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 570,86€, en paiement des travaux de remise en état de 3885,13€, en paiement de la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, et au paiement des intérêts sur les sommes dues avec capitalisation des intérêts.

— condamner la Commune aux entiers dépens.

Monsieur [F], par la voix de son Conseil, fait valoir qu’il a quitté les lieux depuis le 12 mars 2024 et que la Commune a déjà reloué le logement. Dès lors, il estime que la demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation est sans objet.

Il explique avoir tenu à solder les loyers dus et s’étonne de l’incohérence des demandes au titre des loyers dans les conclusions n° 2 puisque la Commune sollicite d’une part la somme de 125,69€ et d’autre part 218,61€ au titre de l’arriéré de loyers. Il conclut au débouté de ces demandes contradictoires et injustifiées.

Concernant les réparations locatives, il rappelle avoir quitté le logement et remis les clés le 12 mars 2024 alors que l’état des lieux a été dressé par Me [Y] le 26 mars 2024. Il relève que suivant le constat réalisé, le logement bien que rendu sale ne comporte pas de désordres qui sont susceptibles d’être mis à la charge du locataire, à l’exception, selon lui, de la première chambre à gauche où une tapisserie est à remplacer.

Concernant le jardin, Monsieur [F] conteste le défaut d’entretien et la demande excessive de la Commune au motif qu’il a enlevé les immondices et que la pelouse et l’ensemble du jardin étaient en bon état d’entretien. Il explique que la facture SAS VEDERE n’est pas justifiée au vu du PV de constat, que la facture MENU PRO relative au remplacement d’un meuble de rangement avec étagères et pose de tableaux et réglage de fenêtre n’est pas justifiée alors que seule une roulette de porte de placard était à remplacer.

Concernant les factures de peinture, s’il reconnaît être redevable du consommable peinture à hauteur de 97€; cependant il s’oppose sur le matériel de peinture facturé qui ne peut pas être mis à sa charge, pour revenir à la Commune bailleresse qui va l’ utiliser pour l’ensemble de son parc locatif.

Concernant la facture d’ameublement de la cuisine BRICO DEPOT, Monsieur [F] s’interroge puisque la cuisine a été louée non meublée et qu’il n’y a pas lieu de lui facturer l’ameublement d’une cuisine dont il n’a pas bénéficié au cours du bail.

Il conclut que la Commune ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des réparations dont elle demande à être indemnisée et rappelle que l’appartement a été reloué en août 2024. Il estime que la Commune procède par allégations tant concernant les loyers que concernant les réparations locatives, puisque les demandes sont contradictoires et injustifiées.

Il reconnaît n’être redevable en tout et pour tout au titre de dégradations, qu’à hauteur de 97€ de frais de peinture. Toutefois, si sa responsabilité devait être retenue pour des dégradations au delà de cette somme, il demande à se voir allouer des délais de paiement sur une période d’un an pour régler sa dette.

Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par la Commune de [Localité 2] et à la condamnation de celle ci aux entiers dépens.

MOTIFS

— Sur la demande principale en constat de résiliation du bail :

En premier lieu, il est à relever que le contrat de bail tel que produit aux débats par la requérante( pièce N°1) est constitué de 4 pages dont 2 en double ( page 2, page 2), lesquelles ne contiennent pas de clause résolutoire que ce soit pour défaut de paiement comme pour défaut de justification d’assurance.

En ce motif N°I, la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ne saurait prospérer et il y a lieu à réouvrir les débats pour entendre les parties au contradictoire sur ce point.

En second lieu, au sens de la loi du 6 juillet 1989, la Commune de [Localité 2] est une personne morale de Droit public qui concernant la procédure de résiliation qu’elle a formée relève des conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles énoncent que : “ Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 6 octobre 2023 de sorte que l’assignation ne pouvait être délivrée qu’à l’expiration du délai de deux mois à compter de la saisine de la CCAPEX soit 6 décembre 2023, or l’assignation a été délivrée le 4 décembre 2023, soit en violation des dispositions légales d’ordre public précitées.

En cette violation, l’irrecevabilité de l’assignation est soulevée de sorte qu’il convient de réouvrir les débats pour entendre au contradictoire les parties sur ce point ainsi que sur toutes les conséquences qui sont susceptibles d’en découler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

PAR JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats sur les motifs I et II évoqués dans le corps de la décision et renvoie l’affaire à l’audience du 16 décembre 2025 à 9 heures,

DIT que l’envoi par les soins du greffe de la présente décision aux parties en leur Conseil, représentées, vaut convocation à l’audience du 16 décembre 2025 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur les demandes restées pendantes

RESERVE les dépens

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge