N° minute : 2025/134

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D3H4

JUGEMENT

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ, prise en la personne de son représentant la société VEST’IMMO, SAS, demeurant 17 rue Clémenceau – 57185 CLOUANGE,

représentée par M^e Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, demeurant 06 place de Luxembourg – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Frédéric MOITRY, demeurant 17, avenue Robert Schuman – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.S. VIVALIS (VIVALIS HABITAT),

demeurant 32 rue de Verdun – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître [V] [U] de la SCP [U], demeurant 3 rue De Lattre de Tassigny – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Lionel HOUPERT, demeurant 5 place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER LORRAIN,

demeurant 32 rue de Verdun – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître [V] [U] de la SCP [U], demeurant 3 rue De Lattre de Tassigny – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, Me [K] [L], demeurant 5 place Simone Veil – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 03 Juin 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Suivant actes en date du 30/01/2025, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO a fait assigner Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN devant le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond afin de voir:

— Condamner Ia société VIVALIS à verser au syndicat des coproprietaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC » situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ Ies sommes suivantes :

—  63 281,54 € au titre de l’arriéré dû au titre des charges de copropriété, appels de provisions échues et provisions non échues de I’exercice en cours, avec intérêts aux taux légal à compter de I’assignation,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts pour Ie préjudice subi par Ie syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ au titre des dysfonctionnements de trésorerie,

— Condamner Ia société GROUPE IMMOBILIER LORRAIN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ Ies sommes suivantes :

—  7087,31 € au titre de I’arriéré dû au titre des charges de coproprieté, appels de provisions échues et provisions non échues de I’exercice en cours, avec intérêts aux taux légal à compter de I’assignation,

—  1.000 € a titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ au titre des dysfonctionnements de tresorerie;

— Rappeler qu’aux termes de I’article 10-1 de Ia Ioi du 10 juillet 1965 Ies frais nécessaires exposés par Ie syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ pour Ie recouvrement de la créance due par Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN seront imputables à ces dernières,

— Condamner Ies sociétés VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN à régler au syndicat des coproprietaires de l’immeuble “LA RESIDENCE DU PARC” situé 22/24/26 rue Elise Deroche à YUTZ Ia somme de 2.000 € chacune, outre Ies entiers frais et dépens,

— Condamner Ies sociétés VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN, le cas échéant au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la decision à intervenir, et ce en application de l’articI L.111- 8 du code des procédures civiles d’execution, à l‘exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent étre mis partiellement a la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, Ies frais de I’execution forcee sont à la charge du debiteur, à condition que ces frais n’excédent pas ce qui est necessaire à l’article L.111-7 du même code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’etaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés,

— Rappeler que I’execution provisoire est de plein droit.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 22/04/2025, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO maintient ses demandes et demande, en outre, de:

— débouter Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN à lui régler la somme de 5000 euros chacune, outre les entiers frais et dépens.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 20/05/2025, Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN demandent de:

— DECLARER la Société VEST’IMMO S.A.S. mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions;

— En consequence, L’EN DEBOUTER ;

— A titre reconventionnel: CONDAMNER la Société VEST’IMMO S.A.S. à payer à la Société VIVALIS S.A.S. la somme de 55.463,54 euros au titre de l’indemnité d’assurance qu’elle retient

abusivement ;

— En tout état de cause: CONDAMNER la Société VEST’IMMO S.A.S. à payer aux Sociétés VIVALIS S.A.S. et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN S.A.R.L., à chacune, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procedure Civile et aux entiers frais et dépens.

Le 03/06/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17/06/2025.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO verse aux débats :

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 06/01/2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de créance pour la période du 01/10/2021 au 30/09/2025 pour La SARL GROUPE IMMOBILIER LORRAIN,

— le décompte de créance pour la période du 01/10/2020 au 30/09/2025 pour La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT),

— les mises en demeure du 19/09/2024 adressées aux sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN,

— le contrat de syndic.

Pour s’opposer au paiement des sommes dues, Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN invoquent la perception par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO d’une indemnité d’assurance devant leur revenir. Mais, cela ne dispense pas Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN de régler les sommes dues à titre de charge de copropriété.

En l’espèce, il est constant que Ies sociétes VIVALIS et GROUPE IMMOBILIER LORRAIN n’ont pas versé la provision à leur date d’exigibilité et que les mises en demeure du 19/09/2024 sont restées sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires.

Il ressort de ces documents que:

— La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) reste devoir la somme de 63 065.54 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au

30/09/2025, appel de charges du troisième trimestre 2025 inclus,

— La SARL GROUPE IMMOBILIER LORRAIN reste devoir la somme de 6907.31 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au

30/09/2025, appel de charges du troisième trimestre 2025 inclus,

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure

Il a été produit les mises en demeure du 19/09/2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 30 euros chacune à la charge de La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) et de La SARL GROUPE IMMOBILIER LORRAIN

La somme de 36 euros mise à la charge de La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) ne sera pas retenue, la lettre de mise en demeure n’étant pas produite.

Frais de constitution dossier avocat.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, par acte daté du 20/11/2024, La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) a donné pouvoir à Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO pour gérer, négocier, accepter et percevoir l’indemnité relative au sinistre. Cet acte indique “les fonds seront reversés au propriétaire bailleur dès réception”. Si Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO indique que cette mention a été rajoutée par le gérant des sociétés défenderesses, il ne produit pas d’acte ne contenant pas cette mention. En outre, la lettre d’acceptation non datée mentionne un accord donné par l’agence VEST-IMMO agissant en qualité de syndic professionnnel pour une évaluation des dommages à hauteur de 111 708.84 valeur à neuf dont 92690.69 euros vétusté déduite. Par ailleurs, il est produit un mail de SADA ASSURANCES en date du 31/03/2025 indiquant que la somme de 55 463.54 euros a été réglée sur le compte de la copropriété LES RESIDENCES DU PARC chez SAS VEST IMMO pour les lots de La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) le 03/02/2025.

En conséquence, il résulte de ces éléments que la somme de 55 463.54 euros a été perçue par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO dans le cadre d’une subrogation consentie par La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT). Il convient donc de condamner Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO à payer à La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) la somme de 55 463.54 euros au titre de l’indemnité d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Chacune des partie succombant partiellement, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO:

— la somme de 63 065.54 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au

30/09/2025, appel de charges du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30/01/2025,

— la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne La SARL GROUPE IMMOBILIER LORRAIN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO:

— la somme de 6907.31 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au

30/09/2025, appel de charges du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30/01/2025,

— la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement,

Rejette les autres demandes de frais,

Rejette les demandes de dommages et intérêts,

Condamne Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “La Résidence du Parc” situé 22-24-26 rue Elise Deroche à YUTZ prise en la personne de son représentant La SAS VEST’IMMO à payer à La SAS VIVALIS (VIVALIS HABITAT) la somme de 55 463.54 euros au titre de l’indemnité d’assurance,

Rejette les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE